Vi phạm nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có là điều kiện hủy bỏ hợp đồng?

1. Nội dung vụ án

Ngày 11/11/2019, ông Nguyễn Văn H ký giấy viết tay với anh Trần Văn N sang nhượng thửa đất số 809, diện tích 630m2 tại ấp M, xã T, huyện C, tỉnh T với giá là 350 triệu đồng. Anh N đưa cho ông H 10 triệu đồng, cam kết sau khi công chứng sang tên xong sẽ trả hết số tiền còn lại. Cùng ngày, ông H và anh N đến Ủy ban nhân dân xã T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định. Ông H đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh N sang tên.

Sau khi anh N được cấp quyền sử dụng đất thì vợ anh bị bệnh, con ông H cũng bị bệnh, anh A đề nghị anh N chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 809 cho anh A với giá 430 triệu đồng, anh A sẽ thế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng để lấy tiền trả cho ông H. Sau khi được sang tên quyền sử dụng đất, anh A hứa trả tiền cho ông H nhưng không trả. Đồng thời, anh N cũng trình bày: Số tiền 210 triệu đồng được nhắc đến trong biên bản hòa giải ngày 25/11/2020 tại Ủy ban nhân dân xã T là tiền vay của anh A trả cho anh N trong một vụ việc khác (do anh N không rõ nên đã khai là nhận 210 triệu đồng của A trả tiền bán đất, ngày hòa giải do các bên cự cãi với nhau nên không nghe rõ).

 Anh A trình bày: Anh nhận chuyển nhượng đất của anh N, có chứng thực và được sang tên quyền sử dụng đất. Anh đã giao 430 triệu đồng tiền mua quyền sử dụng đất cho anh N trong ngày ký hợp đồng, giao tiền tại nhà anh N. Anh A đã cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho bà T và đã chuyển nhượng cho bà T với giá 500 triệu đồng. Khi ký hợp đồng, giao tiền xong thì anh N cam kết bàn giao đất nhưng không bàn giao, anh A đã yêu cầu anh N giao đất nhiều lần nhưng anh N không thực hiện. Đất này hiện đang do ông H quản lý, sử dụng chưa bàn giao cho anh A.

Ngày 28/02/2020, bà T nhận chuyển nhượng thửa đất số 809 từ anh A và hợp đồng được công chứng theo quy định.

Ngày 14/8/2020, bà T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng nên ông H khởi kiện anh N để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và anh N, yêu cầu anh N trả quyền sử dụng đất lại cho ông và ông sẽ trả 10 triệu đồng cho anh N. Ông H không đồng ý với yêu cầu độc lập của bà T về công nhận hiệu lực của hợp đồng giữa bà T với anh A.

Anh N có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giữa anh N với anh A và hợp đồng giữa anh A với bà T vô hiệu.

2. Các quan điểm về giải quyết vụ án

Quan điểm thứ nhất cho rằng, tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên hợp đồng vô hiệu, bởi lẽ:

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết theo đúng quy định, nhưng đất hiện vẫn do ông H quản lý, sử dụng (có biên bản xác minh và ông H, anh N, anh A đều thừa nhận), các bên chưa thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, anh N đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo Điều 274, khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên cần tuyên hủy bỏ hợp đồng giữa ông H và anh N.

Đối với hợp đồng giữa anh N với anh A, do khi chuyển nhượng anh N chưa nhận đất và chưa trả cho ông H số tiền 340 triệu đồng nên anh N chưa có quyền chiếm hữu, sử dụng đối với tài sản nhận chuyển nhượng. Do đó, cần tuyên hợp đồng giữa hai bên vô hiệu.

 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh A với bà T: Ngày 28/02/2020, anh A tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T và bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14/8/2020. Bà T yêu cầu ông H tháo dỡ di dời nhà cửa, đồ đạc ra khỏi thửa đất số 809. Do hợp đồng giữa anh N và anh A vô hiệu, anh A thực tế chưa nhận được đất nhưng lại chuyển nhượng tiếp cho người khác là hành vi gian dối, nên hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A với bà T cũng vô hiệu.

Ngoài ra, anh A còn trình bày anh có ngăn cản việc ông H sử dụng đất nhưng không có gì chứng minh, phía chính quyền địa phương là Ủy ban nhân dân xã T cũng xác nhận việc sử dụng đất của ông H không có ai tranh chấp. Đồng thời, trong quá trình giải quyết vụ án, anh A có nhiều tờ tự khai, lời khai trình bày mình với bà T là giao dịch vay tài sản nhưng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại phiên tòa, anh A lại trình bày là anh chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T. Lời khai của anh A mâu thuẫn, không đáng tin cậy.

Phía bà T cho rằng mình có đi xem đất, nhưng thực tế qua xác minh, những người sống gần phần đất ông H đều cho biết từ trước đến nay đất do ông H canh tác, không có ai tranh chấp. Từ đó cho thấy ông H vẫn là người quản lý, sử dụng thửa đất. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh A với bà T vô hiệu, nên yêu cầu độc lập của bà T đối với ông H cũng không có cơ sở xem xét.

Quan điểm thứ hai cho rằng, không chấp nhận yêu cầu của ông H, anh N và buộc anh A phải trả tiền cho anh N, buộc anh N phải trả tiền cho ông H; chấp nhận một phần yêu cầu của bà T: Buộc ông H phải giao thửa đất cho bà T, buộc bà T phải trả tiền cho ông H (giá trị căn nhà do ông H xây trong quá trình giải quyết vụ án).

Việc anh N kéo dài thời gian trả tiền chuyển nhượng (01 năm) và chuyển nhượng lại thửa đất cho anh A là có sự đồng ý của ông H, nên không thể xem là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đại diện theo ủy quyền của ông H cũng thừa nhận ông H đã giao đất cho anh N sử dụng (dùng để chất cây). Do đó, việc hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và anh N là không có cơ sở.

Đối với hợp đồng giữa anh N và anh A, cần xác định anh A là người thứ ba ngay tình, nên không chấp nhận hủy hợp đồng giữa anh N với anh A. Đối với hợp đồng giữa anh A với bà T, anh A đồng ý chuyển nhượng cho bà T nên cần chấp nhận một phần yêu cầu của bà T, buộc ông H phải giao thửa đất.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ông H đã xây nhà trên thửa đất này là có lỗi, phía bà T đã nhận chuyển nhượng nhưng không kịp thời ngăn cản để ông H xây nhà cũng có lỗi một phần. Do đó, bà T phải có nghĩa vụ hoàn trả lại giá trị căn nhà cho ông H.

Tác giả cho rằng, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là anh N phải có nghĩa vụ trả 340 triệu đồng cho ông H sau khi công chứng giấy tờ (theo lời trình bày của ông H) hoặc sau thời hạn 30 ngày (theo lời trình bày của anh N). Vì vậy, thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền sau khi ký hợp đồng 30 ngày là hợp lý với diễn biến sự việc vì: Ông H và anh N lập hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 11/11/2019, nhưng đến hạn thực hiện nghĩa vụ anh N không có tiền để thực hiện nên anh N đã bàn bạc với ông H và ông H đã đồng ý cho anh N chuyển nhượng với anh A vào ngày 16/12/2019, để anh A thế chấp quyền sử dụng đất và vay tiền ngân hàng trả lại cho ông H. Tại thời điểm ngày 16/12/2019, anh N đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng.

Việc ông H đã thông cảm cho hoàn cảnh của anh N, cho anh N chậm thực hiện nghĩa vụ kéo dài, đồng ý cho anh N chuyển nhượng cho anh A để anh A thế chấp ngân hàng vay tiền trả cho ông H là thiện chí của ông H. Đây là cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng do anh N vi phạm nghĩa vụ, mà không phải là nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên.

Trong vụ án này, nhận thấy rõ thiện chí giải quyết tranh chấp giữa các bên. Sau hơn 01 năm các bên tự giải quyết tranh chấp nhưng không được, vào ngày 04/01/2021, ông H đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Mục đích của việc ông H đồng ý chuyển nhượng cho anh N là cần lấy tiền để sử dụng cho gia đình, nhưng sau đó, anh N lại vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận. Do đó, chúng tôi cho rằng, anh N đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, vi phạm nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H với anh N theo khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên. Quan điểm thứ hai nêu trên đã có sự nhầm lẫn giữa nội dung thỏa thuận của hợp đồng và cách thức thỏa thuận giải quyết tranh chấp.

Đồng thời, anh A khi nhận chuyển nhượng thửa đất từ anh N, anh A có thông báo cho ông H biết và anh A biết rõ nguồn gốc đất này là của ông H, biết rõ việc anh N còn nợ tiền chuyển nhượng của ông H, nên trường hợp này xem anh A là người thứ ba ngay tình là chưa có cơ sở vững chắc. Hơn nữa, anh A còn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ như nhận định ở trên, vì theo bản án phúc thẩm, anh A phải có nghĩa vụ trả cho anh N số tiền 220 triệu đồng và tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, cần hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu.

Do hợp đồng giữa anh N và anh A bị hủy bỏ, nên không thể ghi nhận ý kiến của anh A đồng ý chuyển nhượng cho bà T thửa đất trên. Bà T cho rằng có đi xem đất khi thực hiện hợp đồng không đồng nghĩa với việc bà T có nhận quyền sử dụng đất để quản lý, sử dụng. Kết quả xác minh cho thấy, ông H vẫn quản lý, sử dụng thửa đất bình thường, không có ai tranh chấp. Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án, ông H xây nhà trên phần đất này nhưng bà T không phát hiện, không ngăn cản cũng là một trong những chứng cứ chứng minh bà T không quản lý, sử dụng thửa đất này. Nói cách khác, bà T chưa được anh A giao đất để quản lý, sử dụng và ông H vẫn đang quản lý, sử dụng thửa đất này. Anh A thực tế chưa nhận được đất nhưng lại chuyển nhượng cho bà T và bà T khai đã nhận đất là những hành vi gian dối, nên hợp đồng chuyển nhượng giữa anh A với bà T cần bị tuyên vô hiệu.

Tóm lại, theo tác giả, cần hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H với anh N, giữa anh N với anh A do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc tuyên hợp đồng giữa anh N với anh A vô hiệu, tuyên hợp đồng giữa anh A với bà T vô hiệu; giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ hoặc vô hiệu.