Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận có hiệu lực hay không

Nội dung vụ việc:

Nguyên đơn là anh T.V.N trình bày, do có mối quan hệ quen biết, anh N biết bà N.T.C được giao 01 thửa đất giãn dân tại khu đất dịch vụ tại thôn T, xã H, theo Quyết định số 338/QĐ-UBND ngày 01/02/2019 của Ủy ban nhân dân huyện X. Bà C phải nộp tiền sử dụng đất và các lệ phí theo quy định của pháp luật. Ngày 06/02/2019, anh N và bà C có ký kết hợp đồng đặt cọc, cam kết chuyển nhượng 100m2 đất giãn dân nêu trên. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng thửa đất và tiền đặt cọc là 50 triệu đồng. Anh N đã đặt cọc cho bà C số tiền trên, hai bên làm hợp đồng đặt cọc và viết giấy biên nhận tiền chuyển nhượng đất giãn dân là 50 triệu đồng. Ngày 27/11/2019, bà C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất cho anh N. Nay anh N yêu cầu bà C thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, nếu bà C không thực hiện việc chuyển nhượng đất cho anh N thì buộc bà C phải trả cho anh số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng và tiền bồi thường là 950 triệu đồng. Quá trình giải quyết vụ án, anh N thừa nhận đã nhận lại số tiền 50 triệu đồng và cho rằng anh không đồng ý nhận nhưng anh C (là em trai bà C) bỏ lại nhà anh nên anh đang giữ.

Phía bị đơn là bà C không thừa nhận có việc thỏa thuận mua bán chuyển nhượng đất với anh N, không ký hợp đồng đặt cọc và không nhận của anh N khoản tiền cọc nào. Ngày 17/4/2019, bà C có ký vào các giấy tờ (do anh N và một người lạ mặt đem đến nhà bà vào ban đêm và bảo bà ký) nhưng bà không biết nội dung các giấy này. Bà có hỏi anh N đó là giấy tờ gì, anh N trả lời: “Dì cứ ký vào đây cho cháu”, bà bảo “không ký”, thì N bảo “dì không ký thì đừng có trách”. Lúc đó, bà ở nhà một mình vì sợ nên đã ký vào giấy tờ, sau này bà mới biết là đã ký vào giấy ủy quyền, hợp đồng đặt cọc và giấy nhận tiền chuyển nhượng đất giãn dân với số tiền chuyển nhượng và đặt cọc là 50 triệu đồng. Thực tế, bà không thỏa thuận chuyển nhượng đất cho anh N và cũng không nhận tiền đặt cọc của anh N, bà nghe anh N.V.C (em trai bà) nói có nhận của anh N số tiền 50 triệu đồng để anh N làm thủ tục cấp đất giãn dân theo tiêu chuẩn của anh C, sau đó không được nên anh C đã trả lại cho anh N. Nay anh N yêu cầu bà tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nếu không phải trả cho anh N tiền đặt cọc là 50 triệu đồng và tiền bồi thường là 950 triệu đồng, tổng cộng là 01 tỉ đồng nhưng bà không đồng ý.

Người làm chứng anh N.V.C khai nhận giữa anh và anh N có thỏa thuận về việc anh N sẽ làm tiêu chuẩn suất đất giãn dân cho anh C và anh N đưa cho anh số tiền 50 triệu đồng. Anh N có nói với anh, “nếu không làm được thì anh N mất 50 triệu đồng” nên anh đồng ý. Đồng thời, anh N bảo anh rằng “khi nào cháu làm được thì cháu gọi điện cho cậu, cậu bảo bà C ký hộ cháu”. Khoảng 21h30 ngày 17/4/2019, anh N gọi điện cho anh bảo: “Cậu bảo bà C ký hộ cháu với, cháu đang ở nhà bà C, bà C không ký cho cháu đâu”. Sau đó, anh có gọi điện thoại cho bà C bảo “chị cứ ký vào đi, N nó nhờ chị ký hộ”, bà C không ký thì anh N tiếp tục gọi điện thoại nhờ anh, anh bảo bà C ký, anh gọi điện cho bà C bảo “Chị ký hộ nó đi không sao đâu”, nên bà C ký. Còn số tiền 50 triệu đồng anh nhận của anh N, do không làm được tiêu chuẩn đất tên anh nên anh đã trả lại cho anh N.

Quá trình giải quyết vụ án, khi xem xét, đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc để có buộc phạt cọc hay không, có các ý kiến khác nhau, cụ thể:

Ý kiến thứ nhất cho rằng, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên cần buộc bà C phải thanh toán tiền phạt cọc cho anh N. Bởi lẽ, pháp luật về đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng đất là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng pháp luật lại không cấm đặt cọc chuyển nhượng đất khi bên chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, việc bà C và anh N giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không trái pháp luật. Bà C, anh N ký hợp đồng đặt cọc nhằm hướng tới một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai, vì tại thời điểm đặt cọc thì bà C mới chỉ có tên trong danh sách được tiêu chuẩn đất giãn dân, chưa có số ô, số thửa, chưa có thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trong hợp đồng đặt cọc các bên không thể xác định được thời điểm chuyển nhượng và thông tin cụ thể về thửa đất chuyển nhượng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, đến ngày 17/4/2019, hai bên vẫn tiếp tục ủy quyền cho nhau. Theo nội dung của giấy ủy quyền, bà C ủy quyền cho anh N làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bốc thăm, nộp tiền lệ phí trước bạ, nộp hồ sơ và nhận kết quả về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, tại thời điểm ủy quyền hai bên chưa chuyển nhượng đất cho nhau, anh N cũng chưa thực hiện được các nội dung ủy quyền nên không xác định được thông tin cụ thể về thửa đất. Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc nêu rất rõ là đặt cọc để nhận chuyển nhượng lô đất tại khu đất giãn dân, mà bà C chỉ được một suất đất giãn dân duy nhất theo Quyết định số 338 của Ủy ban nhân dân huyện X. Trong hợp đồng đặt cọc có nội dung nếu bà C không chuyển nhượng cho anh N thì sẽ phải thanh toán cho anh N là 1 tỉ đồng. Nếu anh N không thực hiện đúng cam kết thì chỉ mất số tiền 50 triệu đồng thỏa thuận như vậy là bất hợp lý và bất lợi cho bà C. Đây là điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, thể hiện nghĩa vụ của các bên khi vi phạm nghĩa vụ giao kết. Hai bên đã ký vào hợp đồng là thể hiện ý chí của mình đối với nội dung của hợp đồng và phải chịu trách nhiệm với chữ ký của mình trong hợp đồng. Từ khi đặt cọc đến thời điểm giải quyết ở cấp sơ thẩm và phúc thẩm, bà C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất giãn dân mà hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/02/2019, nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh N vẫn đề nghị bà C chuyển nhượng đất, nhưng bà C đã từ chối thực hiện việc chuyển nhượng đất cho anh N, như vậy, bà C đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.

Ý kiến thứ hai cũng là ý kiến của tác giả cho rằng, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực dẫn đến không phát sinh nghĩa vụ đặt cọc. Bởi lẽ, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Trở lại vụ án trên, hợp đồng đặt cọc ngày 06/02/2019 thể hiện anh N đặt cọc cho bà C số tiền 50 triệu đồng để mua 100 m2 đất tại khu đất giãn dân và giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là 50 triệu đồng. Tại giấy biên nhận tiền chuyển nhượng đất giãn dân cùng ngày 06/02/2019 cũng ghi số tiền chuyển nhượng đất là 50 triệu đồng. Quá trình giải quyết, anh N khai là tại thời điểm giao dịch thì giá trị đất là 300 triệu đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 06/02/2019 và giấy biên nhận tiền chuyển nhượng đất giãn dân ngày 06/02/2019 không phải là đặt cọc đơn thuần vì giá đặt cọc và giá chuyển nhượng là bằng nhau trên giấy tờ và chính anh N thừa nhận giá trị đất không đúng như hợp đồng đặt cọc và giấy biên nhận tiền. Đồng thời, hợp đồng đặt cọc ngày 06/02/2019 không để đảm bảo giao kết hợp đồng và cũng không phải để đảm bảo thực hiện hợp đồng như theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên không có giá trị pháp lý, không phát sinh nghĩa vụ phạt cọc. Mặt khác, tại thời điểm các bên giao kết (ngày 06/02/2019), bà C cũng chưa có đất để chuyển nhượng, chưa gắp thăm đất. Đến tháng 11/2019, bà C mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong khi anh N đã nhận lại tiền đặt cọc từ tháng 07/2019).

Tác giả mong nhận được sự quan tâm trao đổi vấn đề này của bạn đọc trong và ngoài ngành.