Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích không đủ để tách thửa

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có diện tích không đủ để tách thửa là việc diện tích các bên chuyển nhượng không đáp ứng các điều kiện để hình thành thửa đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của địa phương nơi có bất động sản. Đa phần các vụ án tranh chấp dạng này xuất phát từ các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng “giấy viết  tay” giữa các bên.

1. Thực tiễn xét xử về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, có một số quan điểm trái chiều về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà diện tích chuyển nhượng không đủ để tách thửa, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của địa phương như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Diện tích các bên chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Theo đó, thửa đất các bên chuyển nhượng phải được hình thành trước khi chuyển nhượng và các bên phải chuyển nhượng toàn bộ nguyên thửa đất đó hoặc phần diện tích chuyển nhượng (nằm trong một phần thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ) phải đảm bảo các điều kiện về tách thửa (như thửa đất giáp đường giao thông nhà nước, thửa đất được nằm trong quy hoạch được tách thửa…). Nếu các bên chuyển nhượng mà diện tích đó không đủ điều kiện về tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh thì được coi là không hợp pháp, Tòa án có thể tuyên vô hiệu. Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Nghị định số 43/2014): “Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.

Điều 123 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Như vậy, đối chiếu các quy định trên, trường hợp diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu được tách thửa là vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 BLDS năm 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị vô hiệu theo Điều 122 BLDS năm 2015.

Ví dụ: Khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, ngoài việc vi phạm các quy định của BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003, bà O và vợ chồng ông T còn vi phạm các quy định tại Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Đ (Quyết định số 36/2014). Khoản 2 Điều 7 Quyết định số 36/2014 quy định: “Đối với đất sản xuất nông nghiệp, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 500m2”. Bà O chuyển nhượng diện tích 139,1m2 đất trồng cây lâu năm cho vợ chồng ông T là không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp dưới hạn mức tách thửa cho người sử dụng đất là không có căn cứ. Bản án nhận định trên cơ sở Quyết định số 36/2014: “Khoản 2 Điều 7: “Đối với đất sản xuất nông nghiệp, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 500m2 và khoản 3 Điều 7: Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì hạn mức các thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn 40m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m đối với các phường, thị trấn; bằng hoặc lớn hơn 60m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 4m đối với các xã”. Thửa đất vợ chồng ông T nhận chuyển nhượng từ bà O có diện tích thực tế là 139,1m2 (đất nông nghiệp), nên khi tách 19 thửa và chuyển mục đích sử dụng đất không đảm bảo các quy định nêu trên. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm quyết định vợ chồng ông T có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích 139,1m2 đã hợp thực hóa việc mua bán đất nông nghiệp không đủ điều kiện để tách thửa và gây khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai địa phương trong việc thực hiện Quyết định số 36/2014. Như vậy, việc Tòa án quyết định phân chia QSDĐ cho đương sự có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh là áp dụng không đúng pháp luật. Bởi vì quyết định quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật, có hiệu lực áp dụng cho địa giới hành chính trong tỉnh, nên Tòa án phải tuân thủ diện tích tối thiểu khi phân chia. Đây cũng là một trong những căn cứ để Tòa án cấp phúc thẩm hoặc cấp trên hủy bỏ quyết định của Tòa án cấp dưới.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Tòa án có quyền phân chia tài sản cho đương sự mà không phụ thuộc vào diện tích tối thiểu được tách thửa được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh. Bởi lẽ, trong các hình thức sở hữu được pháp luật quy định thì có hình thức sở hữu chung (bao gồm cả sở hữu chung theo phần), nên việc phân chia của Tòa án hay thỏa thuận về tài sản của đương sự là quyền của đương sự phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về hình thức sở hữu theo các điều 207, 209 BLDS năm 2015. Do đó, việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một thủ tục hành chính không làm ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án. Sau khi Tòa án quyết định phân chia, đương sự có thể sở hữu chung hoặc quản lý sử dụng mà không cần tách thửa hay đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bởi lẽ, quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu cần hài hòa giữa thẩm quyền của Tòa án và cơ quan quản lý đất đai. Thực tế, tranh chấp về dạng này cũng đã được Tòa án công nhận.

Tuy nhiên, thực tế có trường hợp: Khi quyết định của Tòa án có hiệu lực, đương sự làm thủ tục tách thửa để đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ bị cơ quan quản lý nhà nước từ chối vì diện tích phân chia trong quyết định của Tòa án không đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Hiện nay, pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp này. Vì vậy, để khắc phục tình trạng trên, một số Tòa án giải quyết theo hướng: Trong trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia QSDĐ theo giá trị QSDĐ hoặc sử dụng chung thửa đất.

2. Một số hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật

Thứ nhất, việc Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014 giao quyền cho mỗi địa phương quy định về diện tích tách thửa tối thiểu dẫn đến pháp luật về đất đai thiếu tính đồng bộ, nhất quán. Điển hình là mỗi địa phương lại có cách quy định khác nhau về diện tích tối thiểu để tách thửa thông qua bản án, quyết định của Tòa án. Có các trường hợp như sau: (1) Quy định rõ là Tòa án không được công nhận các giao dịch có diện tích tối thiểu để tách thửa; (2) Tùy nghi để Tòa án quyết định; (3) Chỉ nêu quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa mà không loại trừ bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án; (4) Chỉ hướng dẫn áp dụng quy định tối thiểu để tách thửa khi xét xử trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ, phân chia tài sản chung là QSDĐ mà không quy định về trường hợp chuyển nhượng QSDĐ… Sự thiếu đồng bộ trong việc quy định về phương thức xử lý giao dịch, hợp đồng liên quan đến chuyển QSDĐ có diện tích thấp hơn diện tích tối thiểu để tách thửa dẫn đến việc ở mỗi địa phương khác nhau sẽ có phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau hoặc thậm chí, có địa phương không quy định rõ ràng dẫn đến trong cùng một tỉnh lại có quan điểm khác nhau về phương thức giải quyết tranh chấp đối với cùng một vấn đề pháp lý. Sự thiếu đồng bộ của quy định pháp luật dễ dẫn đến việc quản lý đất đai về tổng thể sẽ bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng vì cùng một loại đất, một diện tích đất nhưng có địa phương lại được tiến hành thủ tục hành chính để tách thửa nhưng có địa phương lại thuộc trường hợp cấm; tác động trực tiếp đến các bản án, quyết định của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến chuyển QSDĐ.

Thứ hai, một số quy định của UBND cấp tỉnh chưa phù hợp với Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn, cụ thể như sau: Các điều 143, 144 Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép UBND cấp tỉnh được quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với hai loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác thì UBND cấp tỉnh không được phép quy định. Điều 43d Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (Nghị định số 01/2017) quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Theo đó, UBND cấp tỉnh được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, mà không được quy định về phương thức giải quyết các tranh chấp liên quan đến diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Như vậy, Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 01/2017 và quy định của UBND cấp tỉnh còn chưa thống nhất. Mặt khác, việc UBND cấp tỉnh quy định về phương thức giải quyết tranh chấp là không cần thiết. Bởi lẽ, khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014 quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.

3. Một số đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, chứng thực trước ngày có hiệu lực của UBND cấp tỉnh quy định tối thiểu về tách thửa và đáp ứng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì các bên có quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trong trường hợp có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện. Khi đó, Tòa án công nhận hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

Thứ hai, đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ về hình thức (giấy viết tay), xác lập trước ngày quyết định của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa có hiệu lực, nhưng các bên đã thực hiện 2/3 hợp đồng theo Điều 129 BLDS năm 2015, hoặc đã thực hiện xong nội dung hợp đồng theo Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình và đáp ứng đủ điều kiện khác về chuyển nhượng QSDĐ, thì Tòa án công nhận hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quyết định, bản án của Tòa án.

Thứ ba, đối với các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập sau ngày quyết định của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa thì các bên không có quyền tách thửa (không được xem xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ riêng đối với thửa đất có diện tích dưới mức tối thiểu được tách thửa). Khi tranh chấp, nếu hợp đồng đủ điều kiện công nhận (như đã thực hiện 2/3 hợp đồng và tuân thủ các điều kiện khác của pháp luật đất đai) thì Tòa án công nhận hợp đồng. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng được quyền yêu cầu cơ quan quản lý đất đai chỉnh lý về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp cho bên chuyển nhượng (cùng đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ và được ghi rõ về diện tích được quyền sử dụng tương ứng). Quyết định này của Tòa án phù hợp với quyền tự định đoạt của đương sự về hình thức sở hữu chung, đảm bảo quyết định của Tòa án được thi hành, không trái với quy định về thể hiện thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thể hiện ở nội dung giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng. Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyết định của Tòa án; đồng thời, nhìn từ góc độ quản lý nhà nước về đất đai vẫn đảm bảo quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Mặt khác, Điều 29 của Nghị định số 43/2014 quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo hướng: Trong trường hợp tách thửa, cấp giấy chứng nhận theo quyết định của Tòa án, nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia QSDĐ theo giá trị QSDĐ hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định.