Giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng – Vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện

1. Về giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể về quyền sử dụng đất, nhưng theo Điều 189 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, có thể hiểu: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể có quyền thông qua việc thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,...

Theo khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn. Quyền sử dụng đất này có thể được chuyển nhượng bằng các khoản tiền lương, tiền thưởng, tiền trúng xổ số, tài sản mà vợ chồng xác lập quyền sở hữu theo quy định của BLDS đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị đánh rơi, gia súc, gia cầm, vật nuôi, thu nhập hợp pháp khác; quyền sử dụng đất được tặng cho chung, thừa kế chung, vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung, được Nhà nước cấp, giao, cho thuê. Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được hiểu là quyền sử dụng đất có nguồn gốc được quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên cả hai vợ chồng (khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014).

Theo Điều 116 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự là “hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Từ các phân tích trên, theo tác giả, khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được hiểu như sau: “Giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là việc vợ, chồng xác lập hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân hoặc quyền sử dụng đất mà theo thỏa thuận đó là tài sản chung của vợ chồng; hoặc việc vợ, chồng lập di chúc thể hiện ý chí của vợ chồng nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng”.

2. Vướng mắc trong áp dụng các quy định của pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Thứ nhất, về xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Mặc dù pháp luật đã dự liệu nhiều tình huống, nhưng trên thực tế việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng còn nhiều bất cập. Có nhiều trường hợp vợ chồng có công việc riêng, buôn bán kinh doanh riêng hoặc có sự hỗ trợ từ bên chồng, bên vợ…, nên khi có tranh chấp về tài sản của vợ chồng, việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hay tài sản riêng rất khó khăn.

Ví dụ: Trong thời kỳ hôn nhân, người chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phần đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người chồng. Căn cứ vào khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì xác định đây là tài sản riêng của người chồng vì quyền sử dụng đất là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nếu là tài sản chung thì phải ghi tên cả hai vợ chồng. Mặt khác, khoản 2 Điều 12 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hôn nhân và gia đình (Nghị định số 126/2014) cũng hướng dẫn cấp đổi quyền sử dụng đất như sau: Nếu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.

Tuy nhiên, nếu người vợ trong trường hợp này không yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cùng đứng tên cả hai vợ chồng, thì căn cứ vào khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân gia đình năm 2014, khoản 2 Điều 12 Nghị định số 126/2014, quyền sử dụng đất này là tài sản riêng của người chồng.

Trong khi đó, theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung. Đồng thời, theo Điều 24 và Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì vợ chồng phải ủy quyền cho nhau. Quyền sử dụng đất là tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên việc người chồng tự mình nhận chuyển nhượng mà không bàn bạc với người vợ là không đúng pháp luật (nếu là tài sản riêng thì phải có văn bản thỏa thuận). Do đó, căn cứ vào các điều 24, 26 và 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là tài sản chung của vợ chồng.

Thứ hai, ủy quyền trong giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Theo Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng cùng thỏa thuận; việc định đoạt tài sản chung là bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Điều 24 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: Khi vợ hoặc chồng xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau để xác lập giao dịch, Điều 562 BLDS 2015 về hợp đồng ủy quyền quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Theo đó, vợ chồng có thể ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp các bên vì muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng mà thực hiện việc giao kết hợp đồng ủy quyền, có công chứng, chứng thực. Ví dụ: Lợi dụng chính sách người có công với cách mạng và người dân tộc để chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất thổ cư không mất tiền, một số cá nhân kinh doanh bất động sản đã xác lập hợp đồng ủy quyền với những đối tượng được hưởng chính sách để trục lợi; sau đó, các bên lại giao kết thêm một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên thứ ba. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng phải tuân thủ hình thức bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; đó là cơ sở để tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua tại Văn phòng đăng ký đất đai theo đúng quy định và khi đó, mục đích chuyển nhượng mới đạt được. Trong khoảng thời gian chưa hoàn thành việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, bên chuyển nhượng hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 BLDS năm 2015; điều này gây rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền.

Thứ ba, về tuyên bố giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu:

Giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng bị Tòa án các cấp tuyên bố vô hiệu chủ yếu là do không thỏa mãn yêu cầu về mặt hình thức của hợp đồng như: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng khi giao dịch chỉ có một mình vợ hoặc chồng ký vào hợp đồng; di chúc không có chính quyền địa phương xác nhận, người lập di chúc không biết chữ nhưng không có người làm chứng… Các trường hợp này, Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Tuy nhiên, có một số trường hợp Tòa án gặp khó khăn khi tuyên bố giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu do pháp luật chưa quy định hoặc chưa có văn bản hướng dẫn, cụ thể là: (i) Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng; (ii) Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; (iii) Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu do giả tạo; (iv) Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vô hiệu do nhầm lẫn.

Thứ tư, về thực hiện thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại. Một trong những giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phổ biến là tặng cho quyền sử dụng đất. Việc tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được thực hiện khi cả hai vợ chồng đều mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng cho người khác.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì giao dịch đó mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, cần có hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là chưa cụ thể và chưa phù hợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên. Bởi lẽ, thời điểm từ khi xác lập hợp đồng đến thời điểm đăng ký có một khoảng thời gian nhất định (có thể xảy ra những sự kiện pháp lý khác).

3. Một số đề xuất, kiến nghị

Một là, cần thể hiện rõ thỏa thuận của vợ và chồng về việc đứng tên một người khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 quy định “trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” và trường hợp “cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”. Những quy định này vô hình trung làm mất ý nghĩa của quy định giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và chồng, bởi tính không bắt buộc; không đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người không có tên trên giấy chứng nhận.

Hai là, cần có quy định chặt chẽ về việc giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm hạn chế rủi ro. Cụ thể: Việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết như thế nào (chấp nhận giao dịch được ủy quyền, bảo vệ người thứ ba ngay tình hay tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo và huỷ giao dịch đối với người thứ ba)?

Ba là, sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 từ “đất không có tranh chấp” thành “quyền sử dụng đất không thuộc diện đang có tranh chấp về quyền sở hữu” để bảo đảm đúng đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất và thống nhất cách hiểu về loại tranh chấp là tranh chấp về quyền sở hữu.

Bốn là, sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau: … “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Bởi lẽ, quá trình đăng ký quyền sử dụng đất có thời gian và được thực hiện theo trình tự nhiều bước: Nộp hồ sơ, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ, cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trả kết quả hồ sơ.