Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1. Nội dung vụ án

Anh Nguyễn Văn A và chị Trần Thu H kết hôn năm 2000. Anh A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất số 17, tờ bản đồ 204, diện tích 1.060m2, tại thị trấn D, huyện T, tỉnh B do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 07/9/2015. Ngày 15/7/2020, anh A viết giấy nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thu M. Hợp đồng đặt cọc thể hiện bên chuyển nhượng, nhận đặt cọc là Nguyễn Văn A, bên nhận chuyển nhượng, đặt cọc là Lê Thu M, giá trị chuyển nhượng thửa đất là 1,8 tỉ đồng. Ngày 15/5/2020, bà M đặt cọc cho anh A số tiền 700 triệu đồng. Trong thời hạn 02 tháng, anh A có trách nhiệm làm các thủ tục để ngày 15/7/2020, hai bên đến phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, khi công chứng xong bà M sẽ có trách nhiệm trả hết số tiền còn lại. Ngày 15/7/2020, nếu anh A chưa làm các thủ tục chuyển nhượng hoặc đổi ý không chuyển nhượng sẽ phải trả lại số tiền bà M đã đặt cọc và đền bù số tiền bằng số tiền đặt cọc; nếu bà M đổi ý không nhận chuyển nhượng sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Đến ngày 15/7/2020, anh A chưa làm xong các thủ tục chuyển nhượng và đổi ý không chuyển nhượng nữa với lý do vợ anh là chị H không đồng ý. Ngày 10/8/2020, bà M làm đơn khởi kiện anh A tại Tòa án nhân dân huyện T với yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc, anh A phải trả cho bà M tiền đặt cọc là 700 triệu đồng và bồi thường số tiền bằng số tiền đặt cọc là 700 triệu đồng (tổng số tiền 1,4 tỉ đồng).

Hội đồng xét xử nhận định trong giao dịch dân sự này cả anh A và bà M đều có lỗi. Lỗi của anh A là: Thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, anh A một mình nhận tiền đặt cọc là vi phạm Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Lỗi của bà M là khi thực hiện giao dịch, bà M không tìm hiểu xem đây là tài sản chung của vợ chồng anh A hay tài sản riêng của anh A. Hội đồng xét xử căn cứ vào các điều 328, 117, 122, 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 167 Luật đất đai năm 2013, Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và một số điều luật khác để tuyên hợp đồng đặt cọc giữa anh A và bà M vô hiệu kể từ khi ký kết. Hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên nên hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, anh A trả lại cho bà M 700 triệu đồng.

2. Bình luận

Có 03 quan điểm khác nhau đối với vụ án trên như sau:

Quan điểm thứ nhất: Đồng tình với quan điểm của Hội đồng xét xử trong vụ án trên.

Quan điểm thứ hai: Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Hợp đồng đặt cọc không quy định về hình thức.

Tại khoản 1 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Theo đó, căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì anh A tham gia vào giao dịch dân sự là phù hợp với điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 để xác định đây là tài sản chung của anh A và chị H. Theo đó, thì: “Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”. Việc Hội đồng xét xử căn cứ vào điều khoản này để xác định thửa đất là tài sản chung của vợ chồng anh A, chị H là hoàn toàn có căn cứ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, không quy định về việc đặt cọc nên dù đây là tài sản chung hay riêng thì anh A vẫn có quyền nhận đặt cọc. Việc anh A không thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và đổi ý không chuyển nhượng là lỗi của anh A. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nên anh A phải trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường số tiền bằng với số tiền đặt cọc. Nếu anh A ký hợp đồng chuyển nhượng, căn cứ vào Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 hợp đồng này mới bị vô hiệu. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một mình anh A, bà M là người nhận chuyển nhượng thì không có nghĩa vụ phải tìm hiểu anh A kết hôn năm nào hay còn độc thân, đã ly hôn chưa, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng là tài sản chung hay được tặng cho riêng, nhận chuyển nhượng bằng tài sản riêng,… Do đó, Hội đồng xét xử nhận định bà M có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là không đủ căn cứ. Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực pháp luật, anh A không chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc (700 triệu đồng) và phải bồi thường một khoản tiền bằng với số tiền đã đặt cọc (700 triệu đồng). Như vậy, anh A phải trả cho bà M tổng số tiền là 1,4 tỉ đồng.

Quan điểm thứ ba: Trong trường hợp áp dụng hợp đồng đặt cọc tương tự hợp đồng chuyển nhượng, anh A và chị H phải cùng ký tên nhận tiền đặt cọc. Nếu chỉ anh A nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực đối với phần tài sản của anh A (có nghĩa là một phần hai thửa đất, hợp đồng đặt cọc phải có hiệu lực một phần hai). Nếu thửa đất có thể tách làm hai phần thì anh A phải chuyển nhượng cho bà M phần đất của anh A, anh A không chuyển nhượng thì phải trả lại số tiền đã nhận đặt cọc (một phần hai của 700 triệu đồng là 350 triệu đồng) và bồi thường số tiền bằng với số tiền đã nhận đặt cọc (350 triệu đồng). Đối với một phần hai hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (anh A trả lại cho bà M 350 triệu đồng). Như vậy, anh A phải trả cho bà M tổng số tiền là 1,05 tỉ đồng).

Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai. Bởi lẽ, khi thực hiện hợp đồng đặt cọc, chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện giao dịch thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật. Quan điểm này phù hợp với Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013 nên tác giả không kiến nghị sửa đổi luật.

Đối với quan điểm thứ nhất và quan điểm thứ ba: Tác giả cho rằng, không thể áp dụng hợp đồng đặt cọc tương tự hợp đồng chuyển nhượng (quan điểm thứ ba) và cũng không thể áp dụng điều luật quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm căn cứ tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu (quan điểm thứ nhất). Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần áp dụng các quy định về đặt cọc để giải quyết, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.