Kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự, việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất

Các quy định về pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện hơn và đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua từng giai đoạn, thời kỳ. Tuy nhiên, một số quy định còn bộc lộ nhiều bất cập, cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời.

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 (hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) cũng có quy định tương tự: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Quy định trên dễ gây nhầm lẫn giữa thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (sau đây gọi là việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất) với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Hiện có hai quan điểm khác nhau về vấn đề này:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất cũng là thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Đây là quan điểm phổ biến. Theo đó, trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; nghĩa là mặc dù giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất đã đảm bảo về nội dung và hình thức theo luật định (bao gồm việc công chứng hoặc chứng thực), nhưng giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật khi chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Trên thực tiễn, có nhiều giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp đã bị Tòa án tuyên vô hiệu do chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; hay có nhiều vụ việc, cơ quan Thi hành án dân sự kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án, trong khi tài sản đó là đối tượng của một giao dịch dân sự đảm bảo về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật, chỉ là chưa được đăng ký vào sổ địa chính.

Quan điểm thứ hai cho rằng, cần phân biệt rõ ràng giữa thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (hai thời điểm hoàn toàn khác nhau). Theo đó, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp còn lại), thời điểm có hiệu lực của giao dịch thừa kế do pháp luật về thừa kế quy định. Còn thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm các bên thực hiện xong cam kết về việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất theo giao dịch đã được xác lập, được pháp luật công nhận bằng việc “vào sổ địa chính”.

Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai, bởi lẽ: Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Hợp đồng về quyền sử dụng đất nhìn chung đều phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, trừ trường hợp một bên hoặc các bên trong hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực là không bắt buộc. Khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng đó được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực), hoặc là thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực). Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã phát sinh và phải được thực hiện, nếu có vi phạm xảy ra thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thừa kế do pháp luật về thừa kế quy định; cụ thể được quy định tại các điều 611, 614, 643 BLDS năm 2015. Còn việc đăng ký vào sổ địa chính là một bước trong quá trình thực hiện giao dịch. Khi được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện xong; từ thời điểm đó, bên nhận chuyển quyền có các quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất theo nội dung giao dịch tương ứng.

Để tránh có nhiều cách hiểu khác nhau, theo tác giả, cần sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 theo hướng phân biệt rõ hai thời điểm nêu trên. Hiện nay, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Tác giả cho rằng, việc quy định theo hướng như trên chỉ giúp phân biệt rõ hơn giữa việc chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và việc tạm chuyển quyền sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất), mà chưa giải quyết được vấn đề phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất.

Theo tác giả, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cần được sửa đổi, bổ sung như sau: “Giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Bên cạnh đó, để đảm bảo sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật, Điều 503 BLDS năm 2015 cũng cần được sửa đổi, bổ sung như sau: “Giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định. Việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.