Một số khó khăn trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1. Một số khó khăn, vướng mắc trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Về các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp:

 Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, còn một số vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp gây khó khăn cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp QSSĐ. Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau: (1) Có giấy chứng nhận QSDĐ; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và (4) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, việc thế chấp QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộgia đình thì phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên, bởi khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về QSDĐ thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thì: Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Trường hợp nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc đang vắng mặt tại nơi cư trú hoặc đang ở nước ngoài, thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia đình và sẽ rất khó khăn trong việc làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp QSDĐ. Trong khi đó, Điều 42 Luật công chứng năm 2014 quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở…”. Trên thực tế, nhiều hợp đồng thế chấp QSDĐ vi phạm các quy định trên, gây ra tranh chấp dẫn đến việc giải quyết rất phức tạp, tốn kém.

Trường hợp chủ sở hữu QSDĐ đã chết mà không để lại di chúc, nếu vợ hoặc chồng của người đã chết muốn thế chấp QSDĐ thì cần được sự chấp thuận của tất cả các đồng thừa kế khác. Nếu gia đình có từ 01 đến 02 người thì có thể dễ dàng đạt được sự đồng thuận, nhưng trong trường hợp hộ gia đình có nhiều người, mỗi người sống ở địa phương khác nhau, thậm chí là đang làm việc, công tác ở nước ngoài, nếu có nhu cầu thế chấp QSDĐ để vay vốn nhanh thì cũng gặp khó khăn trong việc công chứng hợp đồng thế chấp.

- Những sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ:

Nội dung giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện rất nhiều thông tin về đất đai để chủ thể có thể thực hiện quyền của mình. Ví dụ: “Hình thức sử dụng” gồm có hình thức chung và riêng, nhưng có nhiều trường hợp cơ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã nhầm lẫn trong xác định hình thức, dẫn đến khó khăn trong việc công chứng. Đối với phần ghi “nguồn gốc sử dụng”, nếu giấy chứng nhận QSDĐ chỉ ghi tên một người thì QSDĐ của vợ/chồng người đó được thể hiện tại phần nguồn gốc sử dụng. Nếu nguồn gốc đất là nhận tặng cho, được thừa kế hoặc thỏa thuận là tài sản riêng thì chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ có quyền với tài sản đó, còn các trường hợp khác thì vợ/chồng của người đứng tên trên giấy chứng nhận cũng có quyền đối với QSDĐ. Do đó, nếu không ghi rõ ràng nguồn gốc sử dụng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền của chủ sở hữu QSDĐ và gây khó khăn cho việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ.

- Nhận thức về pháp luật đất đai và hoạt động công chứng của người dân còn hạn chế:

Thực tế hiện nay cho thấy, chỉ khi có nhu cầu về vốn hoặc cần tiền mặt để sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng, các cá nhân, hộ gia đình mới thế chấp QSDĐ. Vì vậy, họ không tìm hiểu, cũng như không được tư vấn trước về các quy định của pháp luật liên quan đến việc thế chấp QSDĐ. Thậm chí có trường hợp người vay tiền cho rằng chỉ cần đưa giấy chứng nhận QSDĐ là có thể vay được tiền, mà không nắm được các quy định về thế chấp tài sản, cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này cũng gây khó khăn cho Công chứng viên trong việc yêu cầu ký hợp đồng thế chấp cũng như nộp các khoản phí liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp.

2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Một là, cần rà soát lại những điểm còn vướng mắc, bất cập, chưa thống nhất trong các quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về tài chính ngân hàng và pháp luật về công chứng liên quan đến việc thế chấp QSDĐ để hoàn thiện và có hướng dẫn cụ thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động công chứng được thuận lợi.

Hai là, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm các vi phạm từ khâu cấp giấy chứng nhận QSDĐ, ký kết hợp đồng và thanh lý hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đặc biệt, pháp luật cần tăng các chế tài xử phạt đối với người yêu cầu công chứng có hành vi giả mạo, gian dối về chủ thể công chứng, các giấy tờ kèm theo hồ sơ công chứng như giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, căn cước công dân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Bên cạnh đó, cần xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại để tăng tính răn đe, bảo đảm tinh thần thượng tôn pháp luật, góp phần bảo vệ Công chứng viên trong quá trình hoạt động nghề nghiệp.

Ba là, cơ quan có thẩm quyền cần xây dựng và ban hành quy chế khai thác, vận hành dữ liệu thông tin công chứng để Công chứng viên có thể tra cứu thông tin, nguồn gốc hình thành đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch công chứng; phân định một cách rõ ràng, rành mạch về quyền hạn và nhiệm vụ của cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường cơ chế phối hợp trong công tác giữa các cơ quan nhằm bảo đảm linh hoạt, hiệu quả, đúng pháp luật.