Nghịch lý đất có giấy tờ lại bất lợi so với đất chưa có giấy tờ

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.”.

Theo quy định này thì khi đất vườn, ao có đủ ba điều kiện sau đây:

Thứ nhất là trong cùng thửa đất có nhà ở;

Thứ hai là thửa đất có vườn, ao, có nhà ở phải được hình thành từ trường ngày 18 tháng 12 năm 1980;

Thứ ba là  có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 và trên giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó, cụ thể là:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cũng theo Điều 103 nêu trên thì chỉ xác định diện tích thửa đất được xác định là đất ở chứ không quy định rõ việc có phải đóng tiền sử dụng đất hay không. Đây là vấn đề sẽ gây vướng mắt trong thực tiễn thi hành.

Trong khi đó, đối với trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này. Điều này cho ta hiểu là toàn bộ diện tích thửa đất vẫn được xác định là đất ở nhưng chỉ được công nhận không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 không phải đóng tiền sử dụng đất, phần diện tích còn lại nếu muốn được công nhận là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Rõ ràng theo quy định nêu trên thì thửa đất ở được hình thành từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có các loại giấy tờ đã nêu trên có xác định rõ diện tích đất ở thì việc xác định đất ở sẽ bị khống chế theo giấy tờ đó.

Ví dụ: Thửa đất số 10 tờ bản đồ số 3 (theo Chỉ thị 299/TTg) xã K có diện tích 10.000m², loại đất chữ “T”, có tên trong sổ địa chính và thỏa mãn các điều kiện là thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. Năm 1993 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời và trong giấy này ghi có  400m² đất ở nông thôn.

Theo quy định nêu trên, vì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời ghi cụ thể 400m² đất ở nên chỉ được công nhận thửa đất số 10 nêu trên có 400m² đất ở.

Giả thuyết đặc ra là thửa đất số 10 nêu trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời thì diện tích đất ở là bao nhiêu?

Với dữ liệu của ví dụ trên thì đất có ký hiệu chữ “T” là ký hiệu loại đất ở nên căn cứ đoạn 1 của khoản 2 Điều 103 nêu trên thì toàn bộ 10.000m² được xác định là đất ở (vì thỏa mãn điểm g khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013) và sẽ được nhà nước công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

Như vậy khi đất có giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở bị khống chế theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bằng hạn mức đất ở được giao) nên nhỏ hơn 05 lần hạn mức đất ở được giao không phải đóng tiền sử dụng đất; còn muốn công nhận toàn bộ là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích còn lại.

Đây là nghịch lý và nó ảnh hưởng đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, làm cho việc thực hiện gặp vướng mắt, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài mà không thể giải quyết dứt điểm.

Đây là nội dung quan trọng của Luật đất đai 2013, vì vậy cần được cơ quan có thẩm quyền quan tâm sửa đổi, bổ sung để giải quyết tình trạng khiếu kiện có liên quan, nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng để phát triển hạ tầng./.

         Phan Minh Nhựt 

Phòng 12, VKSND tỉnh Quảng Ngãi