Trao đổi về xác định diện tích đất ở có vườn, ao

Tại Khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó (trường hợp 1). Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này” (trường hợp 2).

Xung quanh quy định này, người viết có một số ý kiến sau đây:

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta thường hỏi tại sao đối với trường hợp chưa xác định rõ diện tích đất ở theo Trường hợp 2 thì lại quy định cụ thể người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở; còn trường hợp diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, mà trường hợp 1 lại không quy định cụ thể có hay không việc thu tiền sử dụng đất. Điều này dễ xảy ra nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau trong thực tiễn, cụ thể:

Có quan điểm cho rằng việc xác định diện tích đất ở theo giấy tờ tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 phải thu tiền sử dụng đất, bởi vì nếu không thu tại sao lại không quy định cụ thể là không thu như trường hợp xác định diện tích đất ở theo trường hợp 2.

Ngược với quan điểm trên, cho rằng việc xác định diện tích đất ở theo giấy tờ tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 không phải thu tiền sử dụng đất, bởi vì nếu thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này thì xảy ra tình trạng thiếu công bằng đối với người sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 khi họ có các giấy tờ (tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) của cơ quan có thẩm quyền xác định rõ diện tích đất ở (về nguyên tắc trường hợp có giấy tờ xác định diện tích đất ở phải có lợi hơn trường hợp có giấy tờ nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở).

Còn nếu trường hợp có thu tiền sử dụng, thì ít ra Nhà nước phải miễn số tiền sử dụng đất ở bằng 05 lần hạn mức giao đất ở như quy định tại trường hợp 2 và chỉ được thu số tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở còn lại sau khi trừ số diện tích đất ở được miễn thu tiền sử dụng đất trên (trường hợp thửa đất có diện tích đất ở lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở), riêng trường hợp thửa đất có diện tích đất ở bằng 05 lần hạn mức giao đất ở thì không thu tiền sử dụng đất.

Tác giả đồng quan điểm với ý kiến thứ hai; bởi vì, ngoài những lý do ý kiến thứ hai đã nêu, thì tại điểm b Khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Chính phủ thực hiện khoản 7 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013) đã ghi nhận việc xác định lại diện tích đất ở tại đoạn 1 khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 – (trường hợp 1) thì hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) không phải nộp tiền sử dụng đất (“… người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai… nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai…, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở … thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai…; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất,…”).

Tuy nhiên, để thống nhất việc thực hiện quy định không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp 1, tránh trường hợp mỗi địa phương hiểu, áp dụng khác nhau, làm ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất, đề nghị quy định cụ thể trường hợp 1 thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất (bổ sung trực tiếp vào đoạn 1 khoản 2 Điều 103); đồng thời, Chính phủ cũng quy định cụ thể việc xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, qua thực tiễn áp dụng khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, có ý kiến cho rằng người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại bất lợi hơn so với người không có Giấy chứng nhận trong việc nâng hạn mức đất ở và hưởng các quyền lợi từ đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, tác giả dẫn chứng ví dụ thửa đất ở có vườn, ao số 10, tờ bản đồ số 3, có diện tích 10.000m2, loại đất sử dụng là chữ “T”, đăng ký theo Chỉ thị số 299/TTg, có tên trong sổ địa chính, được hình thành trước ngày 18/12/1980. Năm 1993 được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời và xác định diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận là 400m2 (trước ngày 15/10/1993).

Đối chiếu với quy định tại đoạn 1 khoản 2 Điều 103 thì người sử dụng đất chỉ được công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất số 10 là 400m2 (diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, đối với trường hợp thửa đất số 10 không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên mà chỉ có các loại giấy tờ khác được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 xác định loại đất chữ “T” thì thửa đất số 10 có diện tích đất ở là 10.000m2 (phù hợp với đoạn 1 khoản 2 Điều 103).

Qua ví dụ trên, rõ ràng người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 lại bất lợi so với người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đó là cách hiểu, nhận thức chủ quan của tác giả, còn pháp luật về đất đai đã quy định khó rõ, cụ thể về điều này, cụ thể:

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Tại điểm b Khoản 5 Điều 24 quy định:

“… Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở”.

Đối chiếu với quy định trên, thì đối với thửa đất được cấp giấy chứng nhận tạm thời không hề gặp bất lợi so với thửa đất không có giấy chứng nhận; bởi vì, nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận tạm thời trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (như đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg, có tên trong sổ địa chính, xác định rõ loại đất chữ “T”) nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất có quyền đề nghị xác định lại diện tích đất ở theo đúng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 (trường hợp này, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ gốc đã nghi nhận diện tích đất ở trước đó chứ không phải theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời như ví dụ nêu trên).

Cũng theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì quyền lợi của người sử dụng đất đối với trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận tạm thời nêu trên được bảo vệ, đó là được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với diện tích đất ở được xác định lại (không phải diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận tạm thời).

Vì vậy, khi áp dụng pháp luật để giải quyết một vấn đề, chúng ta không chỉ áp dụng điều luật mà còn phải tìm hiểu, viện dẫn các quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật.

Phạm Thanh Quang

Bài viết có liên quan >>>

Nghịch lý đất có giấy tờ lại bất lợi so với đất chưa có giấy tờ