Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Ảnh minh họa: Internet

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, tất cả các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải giải quyết bằng con đường khởi kiện ra Tòa án. Xuất phát từ thực tiễn xét xử trong thời gian qua cho thấy, hầu hết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án cấp huyện giải quyết đều bị Viện kiểm sát kháng nghị phúc thẩm, hoặc bị Tòa cấp trên cải, sửa, hủy án chiếm tỉ lệ lớn. Điển hình một số vụ án sau:

Vụ thứ nhất: Năm 1993, ông D chuyển nhượng diện tích đất 60m2 cho ông Đ, ông Đ tiếp tục chuyển nhượng cho anh T. Năm 1997, anh T chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Y (các lần chuyển nhượng này đều không làm thủ tục chuyển nhượng và không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Sau đó, vợ chồng ông Y tiến hành xây nhà và cuối năm 2002 đã bán nhà, đất cho anh B (khi bán vợ chồng ông Y có viết giấy biên nhận bàn giao quyền sở hữu tài sản cho anh B, có chữ ký làm chứng của vợ ông Y). Để thuận tiện khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, anh B đã đến các gia đình bán đất trước đó lập lại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ ông D sang anh B (bỏ qua các giao dịch trung gian). Năm 2006, Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho anh B. Tuy nhiên sau đó, năm 2007, vợ chồng ông Y đã khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y với anh B bị vô hiệu do việc mua bán nhà, đất chỉ một mình anh B, vợ anh Y lúc đó không đồng ý.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp nhận đơn khởi kiện của ông Y vì cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất giữa ông Y và anh B bị vô hiệu do hợp đồng không được công chứng chứng thực, bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi ông Y giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì vợ ông không bán mà chỉ ký hợp đồng với tư cách làm chứng. Từ đó, tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc anh B trả lại nhà, đất cho vợ chồng ông Y.

Sau đó, Tòa án nhân dân tối cao đã xét xử giám đốc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm vì cho rằng: Giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Y và anh B tuy có vô hiệu về hình thức, nhưng do đã thực hiện xong trên thực tế, anh B đã nhận nhà, đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau 4 năm, vợ ông Y có biết và tham gia vào việc mua bán nhà đất. Quá trình anh B nhận nhà, đến ở và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Y đều biết rõ, không phản đối và còn đề nghị các cấp chính quyền tạo điều kiện. Căn cứ quy định tại điểm mục b.2 Mục 2, Phần II, Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì giao dịch chuyển nhượng giữa ông Y và anh B đã hoàn thành và đương nhiên có hiệu lực.

Vụ thứ hai: Gia đình bà T đã thỏa thuận vay vốn ngân hàng C số tiền 500.000.000 đồng, tài sản thế chấp là căn nhà trên diện tích đất 278,9m2 (đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) định giá được 975.560.000 đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà T không có khả năng trả nợ nên đã thỏa thuận với ông A (cán bộ tín dụng), về việc: Ông bà T sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông A tại văn phòng công chứng, nhằm mục đích để  ông A đưa tiền cho bà T tất toán nợ với ngân hàng, khi nào ông bà có tiền trả ngân hàng sẽ được nhận lại giấy chứng nhận. Tháng 9/2013, hai bên ra văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với giá 50.000.000 đồng. Tháng 10/2013, ông A đã lập hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất trên cho ông P giá 50.000.000 đồng. Tháng 12/2013, ông P lập hợp đồng chuyển nhượng cho anh M với giá 600.000.000 đồng. Do bà T thấy có người đến ở nhà của mình đã tìm hiểu mới biết hiện nhà, đất đã bị đem bán nên đã khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà T với ông A bị vô hiệu.

Bản án sơ thẩm đã bác đơn khởi kiện cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông A có hiệu lực do các bên tự nguyện, được công chứng chứng thực và không vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Vụ án đã bị Viện kiểm sát kháng nghị, Tòa án phúc thẩm đã xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát, cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác định giá trị tài sản chuyển nhượng 50.000.000 đồng là giả tạo (so với giá trị thực khi định giá là 975.560.000 đồng và không có việc bên mua trả tiền cho bên bán), hợp đồng chỉ chuyển nhượng QSDĐ trong khi trên đất có nhà ở nhưng không được đề cập, vì vậy đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được (vi phạm Điều 411 Bộ luật Dân sự). Do bản án có một số vi phạm tố tụng như: Không tuyên bố các hợp đồng sau vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Tòa án phúc thẩm đã quyết định hủy bản án để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Qua những vụ án nêu trên cho thấy, sự đa dạng, phức tạp của loại án kiện này, hầu hết các vụ án kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải xử đi, xử lại nhiều lần, với nhiều phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm… mới được giải quyết triệt để. Chính vì vậy, trong thời gian tới đây, để kiểm sát tốt hơn việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự cần phải chú trọng các vấn đề sau đây:

Một là, khi nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều đầu tiên chúng ta cần xem xét hình thức của hợp đồng đã đảm bảo chưa, có được công chứng, chứng thực đúng quy định của Luật Công chứng hay không; trong trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết không có cơ quan công chứng, thì hợp đồng đó phải đảm bảo yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết được xác lập từ trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cho phù hợp.

Hai là, cần chú trọng về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Khi tham gia giao dịch, các chủ thể có được quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất hay không; nội dung giao kết của hợp đồng phải đảm bảo Điều 122 Bộ luật Dân sự (không vi phạm điều cấm của pháp luật, không giả tạo, trái đạo đức xã hội, hoàn toàn tự nguyện); hợp đồng đã ký kết phải đảm bảo thực hiện được trên thực tế theo quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự. Nếu chỉ cần vi phạm một trong những nội dung này, thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Ba là, vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong mỗi hợp đồng đều quy định ràng buộc các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể như: Bên chuyển nhượng phải bàn giao đất và nhận hiện vật hoặc tiền, phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bên kia đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận chuyển nhượng phải bàn giao tiền (hiện vật) và nhận đất… Nếu một bên không thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ này, bên kia bị ảnh hưởng quyền lợi đã khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hoặc hủy bỏ hợp đồng, thì chúng ta phải xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng để tùy từng trường hợp chấp nhận hủy bỏ hoặc buộc một bên tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Bốn là, việc giải quyết hậu quả khi hợp đồng bị chấm dứt, hủy bỏ hoặc vô hiệu là vấn đề rất quan trọng và quyết định nhiều đến hiệu lực thi hành của bản án sau này. Vì điều kiện áp dụng và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ, chấm dứt hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn khác nhau và đều do các điều luật khác nhau điều chỉnh, nên muốn giải quyết triệt để vấn đề hậu quả pháp lý, chúng ta cần lưu ý về thủ tục thẩm định, định giá đối với thửa đất chuyển nhượng để xác định giá trị thiệt hại (nếu có), những tài sản trên đất cần phải xử lý, làm cơ sở cho việc tuyên án chính xác, có giá trị thi hành trên thực tế.

(Trích bài viết “Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tác giả Nguyễn Thị Thu Hòa, VKSND tỉnh Quảng Ninh, TCKS số 20/2016).