Góp ý một số vấn đề khi sửa đổi Luật đất đai

1. Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chương VI và Chương VII Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần thứ tư, lấy ý kiến từ ngày 03/01 đến ngày 15/3/2023 (gọi tắt là Dự thảo) quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều kiện, tiêu chí). Đồng thời, Dự thảo quy định cụ thể hơn về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Để bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, tác giả đồng tình với khoản 2 Điều 89 Dự thảo, tuy nhiên khi áp dụng luật vào thực tiễn, cần xem xét thực hiện một cách có hiệu quả, đúng quy định vì các lý do:

Đối với vấn đề thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, phải nhìn nhận thực tế, một số dự án nhà ở thương mại đã đạt được hiệu quả, giải quyết được nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân, góp phần làm đẹp thêm cảnh quan đô thị. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự án thu hồi đất làm khu chung cư chưa có kế hoạch rà soát, cũng như đánh giá về nhu cầu nhà ở của người dân, dẫn đến khi đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và trải qua nhiều năm thì đất vẫn bỏ hoang, mặc dù đất bị thu hồi đã được mua bán, sang nhượng nhiều lần.

Về giá trị đất đền bù khi thu hồi đất: Đây là vấn đề hết sức phức tạp, dễ gây nhiều khiếu nại, khiếu kiện kéo dài do giá đền bù chưa thỏa đáng. Đối với chi phí bỏ ra để thực hiện dự án quy hoạch nhà ở thì phải tính toán tương đối chính xác (chi phí thiết kế bản vẽ, giải phóng mặt bằng, xây dựng đường,….), sau đó mới có thể đưa ra giá đền bù một cách hợp lý, thỏa đáng cho người dân; đồng thời, khi xác định giá đền bù cũng phải xem xét đến giá cả thị trường. Có những khu vực đất đai gần các khu trung tâm, giá thị trường chuyển nhượng thực tế tại khu vực đó đang rất cao, giá đất ở và giá đất nông nghiệp không chênh lệch nhiều (chỉ chênh lệch về phần tiền để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở). Tuy nhiên, khi bị giải tỏa, các phần đất nông nghiệp tại các khu vực này được đền bù rất thấp so với đất ở, thậm chí các nhà đầu tư lấy giá chuyển nhượng đất được công chứng tại các văn phòng đăng ký đất đai (giá người dân kê khai để giảm thuế) để áp đặt, đền bù cho người dân…

Trên thực tế, nhiều địa phương đã thực hiện tốt việc đền bù, tái định cư, ổn định cuộc sống của người dân sau khi bị giải tỏa đất. Đối với các suất tái định cư, nhiều địa phương đã vận dụng sáng tạo, linh hoạt phù hợp với nhu cầu của người dân; đối với những gia đình ở trên đất giải tỏa có nhiều thế hệ sinh sống trong 01 căn nhà thì giải quyết các suất tái định cư cho từng thế hệ khi họ có nhu cầu. Tuy nhiên, đa số dự án nhà ở hiện nay khi giải quyết tái định cư chỉ có 01 suất tái định cư cho 01 hộ gia đình, bất kể gia đình một hay nhiều thế hệ, do đó không đảm bảo cuộc sống của họ khi bị giải tỏa.

Hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở, đền bù, tái định cư chưa có phương án giải quyết về mặt an sinh xã hội cho nhân dân khu vực giải tỏa như dạy nghề, tạo việc làm... Trong khi đó, phần lớn người dân ở khu vực bị giải tỏa không có công việc ổn định; nên việc thu hồi đất đã ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân.

Do vậy, theo tác giả, khi thực hiện dự án nhà ở, đền bù, tái định cư, Nhà nước cần quan tâm, giải quyết những vấn đề sau: Xây dựng khu nhà ở tái định cư cho người dân trước khi giải tỏa, ưu tiên xây khu nhà ở tái định cư tại chỗ, hoặc khu vực liền kề, giáp với khu vực giải tỏa; phân bổ suất tái định cư đảm bảo mỗi gia đình một thế hệ được 01 suất tái định cư; đảm bảo người dân có đất bị thu hồi có nhà ở và không phải trả thêm một khoản tiền chênh lệch nào cho nhà đầu tư; giá đền bù phải sát với giá thị trường thực tế chuyển nhượng, đồng thời phải tính đến phương án hỗ trợ chi phí di dời tài sản, cây trồng, thiệt hại khi di dời, để người dân có điều kiện ổn định cuộc sống; phải xây dựng phương án cụ thể về an sinh xã hội khi thực hiện dự án giải tỏa đền bù, tái định cư.

2. Đối với quy định về hộ gia đình sử dụng đất

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, quy định về hộ gia đình sử dụng đất đã phát huy tác dụng, gắn kết tình yêu thương, gắn bó, giúp đỡ nhau của những người cùng chung hộ gia đình, hạn chế việc chuyển nhượng đất đai, giữ gìn đất đai để sản xuất nuôi sống các thành viên trong hộ. Đến nay, với sự phát triển kinh tế, đòi hỏi các thành viên trong hộ gia đình có nhiều giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, do đó đất cấp cho hộ gia đình đã hạn chế quyền tự định đoạt tài sản của các thành viên, đồng thời phát sinh hàng loạt tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Hiện nay, việc xác định hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa được hiểu một cách thống nhất. Tác giả đồng tình khi Dự thảo quy định theo hướng bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là giải quyết việc này như thế nào?

Khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”.

Theo tác giả cần bỏ quy định trên (khoản 2 Điều 5) và thay thế bằng điều khoản chuyển tiếp để thực hiện các bước chuyển đối tượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình sang quyền sử dụng đất cho cá nhân. Cụ thể, cần giải quyết tất cả các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình trước khi Luật đất đai sửa đổi có hiệu lực như sau: Xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì có lúc, có nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng loạt đều ghi cấp cho hộ gia đình, mặc dù đất là cá nhân được nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; nếu xác định được đất cấp cho cá nhân thì cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân; nếu xác định đúng là đất cấp cho hộ gia đình thì phải xác định thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp đất và các thành viên trong hộ phải là những người có công sức đóng góp vào việc tạo lập, quản lý, sử dụng, khai thác tài sản là quyền sử dụng đất đó. Sau khi đã xác định cụ thể thì tiến hành giải quyết việc chuyển đổi đất hộ gia đình sang đất cấp cho cá nhân; đối với trường hợp các thành viên trong hộ gia đình thống nhất chia đều diện tích mà tất cả các diện tích chia đều đủ diện tích tách thửa theo quy định thì tiến hành chia và cấp đất cho từng cá nhân. Nếu diện tích chia không đủ để tách thửa thì theo thỏa thuận, các thành viên trong hộ có thể nhận diện tích đất hoặc nhận giá trị đất. Nếu các thành viên trong hộ gia đình không thống nhất được thì chuyển đất cấp cho hộ thành đất cấp cho đồng sử dụng đất. Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất chung thì khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án.

3. Về bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

Điều 107 Dự thảo quy định: “Trường hợp người có đất ở thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Trường hợp người có nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về nhà ở chung cư không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu”.

Quy định của Dự thảo mang tính nhân văn, nhưng nếu áp dụng vào thực tiễn sẽ gặp nhiều khó khăn, chưa hợp lý đối với người có đất bị thu hồi. Việc xác định đối tượng được “hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu” là một vấn đề cần được nghiên cứu. Bởi lẽ, người có đất bị thu hồi mà tiền đền bù đủ để mua một suất tái định cư thì không được Nhà nước hỗ trợ (mặc dù họ là người nghèo, có hoàn cảnh khó khăn), còn những người có đất bị thu hồi mà tiền đền bù không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu (mặc dù có những trường hợp không phải là đối tượng khó khăn).

4. Về bảng giá đất

Theo Điều 154 Dự thảo, bảng giá đất được ban hành hàng năm. Tuy nhiên, theo tác giả, cần quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động. Việc xác định bảng giá đất cần có cơ quan chuyên môn độc lập để xác định giá đất cho phù hợp với giá thị trường, vì hiện nay, bảng giá đất do cơ quan nhà nước ấn định thường không phản ánh đúng giá thực tế thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước. Thực tế hiện nay, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hầu hết các bên chuyển nhượng ký hợp đồng công chứng giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất địa phương, hoặc có thể cao hơn, tuy nhiên  các bên chuyển nhượng lại có thỏa thuận “giấy tay” có giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều lần so với hợp đồng công chứng để giảm phần nộp thuế cho Nhà nước. Do vậy, cần xem xét, quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có kết quả định giá của cơ quan chuyên môn trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, Nhà nước có thể đánh giá được giá cả thị trường của đất thông qua báo cáo kết quả của cơ quan đăng ký đất đai, từ đó có thể điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường. Trên cơ sở đó, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước và các nhà đầu tư khi thực hiện dự án, giải tỏa, đền bù vì giá cả thị trường đã được đánh giá cơ bản phù hợp với thực tế, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện về giá bồi thường.

5. Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo Điều 224 Dự thảo thì hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã là bắt buộc. Tuy nhiên, theo tác giả, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không nên quy định là bắt buộc, mà chỉ là khuyến khích. Trên thực tế, việc hòa giải tại UBND cấp xã về tranh chấp đất đai không phát huy hiệu quả, tỉ lệ hòa giải thành không đáng kể so với số vụ việc tranh chấp. Trong khi đó, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã thường kéo dài thời gian do nhiều nguyên nhân, dẫn đến vụ việc tranh chấp kéo dài, gây phiền hà, khó khăn cho người dân. Quy định này dẫn đến việc nếu chưa hòa giải tại UBND cấp xã thì đương sự không có quyền khởi kiện tại Tòa án. Thực tế có vụ án, sau khi Tòa án thụ lý giải quyết mới phát hiện chưa thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã, theo quy định thì Tòa án phải ra quyết định đình chỉ vụ án do chưa đủ điều kiện khởi kiện, đương sự phải về hòa giải tại UBND cấp xã và kết quả hòa giải tại UBND cấp xã cũng không thành, lúc này đương sự mới có quyền khởi kiện tại Tòa án, làm cho vụ án kéo dài không cần thiết. Có trường hợp Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án, mà không đình chỉ để thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Mặt khác, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thẩm quyền xét xử của Tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai, nên việc hòa giải bắt buộc làm hạn chế quyền thụ lý, giải quyết của Tòa án.

Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi điểm a khoản 2 Điều 224 Dự thảo theo hướng:

... “2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

a) Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.