Vướng mắc về đánh giá chứng cứ khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Nội dung vụ án

Theo đơn khởi kiện ngày 26/10/2021, nguyên đơn (chị H) trình bày: Chị H là người sử dụng đất đối với thửa đất số 782, tờ bản đồ số 36, diện tích 128,4m2 tại phường Đ, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Vào ngày 24/11/2022, chị H (bên chuyển nhượng) và ông Q (bên nhận chuyển nhượng) đã thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất nêu trên tại Văn phòng công chứng N. Theo hợp đồng, “việc thanh toán 1 tỉ 950 triệu đồng do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Tuy nhiên, từ hôm đó đến nay, chị H chưa nhận được bất kỳ khoản tiền nào từ ông Q. Hành vi không thanh toán tiền nhưng đã làm thủ tục đăng ký đất đai theo hợp đồng trên của ông Q là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền được quy định tại hợp đồng và khoản 2 Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, chị H yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng giữa chị H và ông Q; buộc ông Q trả lại giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chị H.

- Trình bày của bị đơn (ông Q): Biết thông tin chị H chuyển nhượng thửa đất số 782, ông Q đã trực tiếp xem đất, xem giấy chứng nhận QSDĐ. Sáng ngày 24/11/2022, ông Q và chị H đến Văn phòng công chứng N để ký hợp đồng chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là 1 tỉ 950 triệu đồng, ông Q đã thanh toán đủ trên xe ô tô và chị H đã giao cho ông Q giấy chứng nhận QSDĐ; sau đó các bên ký hợp đồng chuyển nhượng trước sự chứng kiến của Công chứng viên P. Ông Q đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Đ xem xét và tuyên công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất trên. 

Trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị T (chị gái nguyên đơn): Chị T là người cất giữ giấy chứng nhận QSDĐ của chị H. Vào giữa năm 2022, chị H cần tiền, muốn chuyển nhượng thửa đất nên đã nhờ chị T tìm người nhận chuyển nhượng thửa đất hộ. Ngày 24/11/2022, tại Văn phòng công chứng N, chị H đã trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng với người nhận chuyển nhượng QSDĐ là ông Q. Chị T đến Văn phòng công chứng N trước và giao giấy chứng nhận QSDĐ để Công chứng viên soạn hợp đồng. Lúc chị H đến thì chị T bận công việc nên về trước. Ngày 27/11/2022, chị H đến tìm chị T và hỏi về số tiền giao dịch chuyển nhượng thửa đất với ông Q, lúc đó chị T bất ngờ vì chị T chỉ thỏa thuận với người nhận chuyển nhượng trước khi đến Văn phòng công chứng, còn sau đó không thỏa thuận gì thêm. Chị T tìm cách liên lạc với ông Q nhưng không được.

- Anh N (anh rể của bị đơn): Quá trình giao dịch, chuyển nhượng, ký kết hợp đồng và giao nhận tiền giữa chị H và ông Q đều có anh N tham gia. Anh N đã trực tiếp giao dịch, mua bán, thỏa thuận các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng lô đất với chị H - là người đang ngồi trước mặt anh N lúc này và đây là lần thứ ba anh N gặp chị H, cụ thể: Lần thứ nhất, anh N gặp chị H tại vị trí lô đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng (trước hôm hai bên công chứng chuyển nhượng thửa đất khoảng 1-2 ngày) để xem vị trí, hình dạng, kích thước thửa đất trên thực tế; lần thứ hai anh N và chị H gặp nhau tại Văn phòng công chứng N ngày 24/11/2022 để cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; lần thứ ba là hôm nay, tại Tòa án.

- Ông Trần Văn P (Công chứng viên Văn phòng công chứng N): Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa chị H và ông Q là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật. Trong quá trình các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng N, Công chứng viên chỉ thụ lý, xử lý hồ sơ pháp lý, soạn thảo hợp đồng, chứng kiến các bên trực tiếp ký vào hợp đồng và chứng nhận vào hợp đồng khi có đầy đủ cơ sở pháp lý theo đúng quy định của pháp luật. Về việc giao nhận tiền giữa các bên, pháp luật dân sự không yêu cầu nên Công chứng viên không chứng kiến.

- Chị Đ (Chuyên viên pháp lý, thư ký Công chứng viên): Trong quá trình các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng N, khi các bên đã ký kết hợp đồng xong, chị Đ hỏi chị H về việc bên chuyển nhượng đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán việc chuyển nhượng QSDĐ chưa để Công chứng viên chứng nhận vào hợp đồng, thì chị H trả lời là đã nhận đủ tiền chuyển nhượng QSDĐ, đề nghị Công chứng viên chứng nhận vào hợp đồng và trả hồ sơ cho hai bên.

Tại biên bản đối chất: Chị H trình bày chưa bao giờ gặp anh N; sau khi ký xong hợp đồng, chị H ra về, 03 ngày sau phát hiện chưa nhận được tiền nên khởi kiện; anh N và ông Q trình bày đã gặp chị H 03 lần (gồm ngày đi xem đất, ngày ký hợp đồng và tại phiên tòa), anh N và ông Q đã giao đủ tiền trên xe trước Văn phòng công chứng.

2. Các quan điểm về đánh giá chứng cứ trong vụ án

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Bị đơn có nghĩa vụ chứng minh đã trả tiền nhưng không chứng minh được thực tế đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, thuộc trường hợp hủy bỏ hợp đồng. Do đó, căn cứ các điều 26, 35, 39, 147, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, các điều 117, 280, 423, 440, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký kết giữa chị H và ông Q đã được công chứng tại Văn phòng công chứng N; buộc ông Q trả lại cho chị H 01 giấy chứng nhận QSDĐ.

Quan điểm thứ hai cũng là quan điểm của tác giả cho rằng: Việc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng là không có căn cứ, áp dụng không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn. Việc đánh giá chứng cứ và nhận định chỉ bị đơn có nghĩa vụ chứng minh là không khách quan và thiếu công bằng giữa các đương sự. Bởi vì, căn cứ vào hợp đồng, lời trình bày của các đương sự, xác định được các bên đã tự nguyện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng và hợp đồng đã được công chứng, bên nhận chuyển nhượng đã nhận giấy chứng nhận QSDĐ và đang làm thủ tục sang tên. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 5 Luật công chứng năm 2014, hợp đồng có hiệu lực pháp luật từ thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng.

Căn cứ thỏa thuận thanh toán tiền trong hợp đồng: “… việc thanh toán tiền do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật” không xác định được bị đơn đã thanh toán tiền hay chưa. Nguyên đơn cho rằng, sau khi công chứng hợp đồng xong, bị đơn chưa thanh toán tiền nhưng lại không có tài liệu chứng minh là bị đơn chưa trả tiền; trong hợp đồng không ấn định thời gian thực hiện nghĩa vụ và nguyên đơn cũng chưa từng liên lạc với bị đơn để yêu cầu trả tiền. Việc nguyên đơn không yêu cầu bị đơn trả tiền mà đã khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng với lý do bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ là không hợp lý, không tôn trọng thỏa thuận trong hợp đồng, không tuân thủ quy định của pháp luật. Phía bị đơn trình bày đã trả đủ tiền cho nguyên đơn, lúc trả tiền có người liên quan là anh N chứng kiến, chuyên viên pháp lý của Văn phòng công chứng đã hỏi nguyên đơn về việc bị đơn hoàn thành nghĩa vụ trả tiền chưa, thì nguyên đơn trả lời là “đã trả xong”.

Như vậy, xét về chứng cứ, cả hai bên đương sự đều không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh bị đơn chưa hay đã trả tiền. Về lời trình bày, chỉ có chị H cho rằng chưa nhận được tiền, còn 03 chủ thể khác (bị đơn và 02 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) xác nhận bị đơn đã trả đủ tiền. Mặt khác, theo thông lệ ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thì mới tiến hành công chứng hợp đồng và bàn giao giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy chứng nhận QSDĐ là quyền về tài sản, khi một bên đã trả tiền thì bên kia giao giấy chứng nhận QSDĐ và công chứng hợp đồng, đó là lúc hợp đồng hoàn thành.

Trong vụ án này, giá trị QSDĐ các bên thỏa thuận chuyển nhượng rất lớn, chị H trình bày không có thông tin cá nhân của ông Q và khi ký hợp đồng xong chị đã bàn giao giấy chứng nhận QSDĐ mà không hỏi về việc trả tiền chuyển nhượng là hoàn toàn không hợp lý, không có tính thuyết phục, không phù hợp với thông lệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Hơn nữa, lời trình bày của chị H và chị T trong quá trình khởi kiện và tại phiên tòa có sự mâu thuẫn, lúng túng như: Chị T trình bày đã nhờ người bạn đăng tin bán đất và chốt giá bán nhưng lại không biết người bạn đó là ai; chị H lúc trình bày không liên lạc được với ông Q, lúc lại trình bày không xin được số điện thoại, nhầm số nên không gọi được. Thửa đất chị H chuyển nhượng cho ông Q có địa chỉ cùng khu vực nơi cư trú của ông Q nhưng chị H không đến liên hệ để yêu cầu trả tiền là không phù hợp với bản chất vụ việc.

Nếu chỉ căn cứ vào lời trình bày của nguyên đơn để nhận định bị đơn chưa trả tiền và cho rằng nghĩa vụ chứng minh thuộc về bị đơn là hoàn toàn không có căn cứ, mang tính chủ quan. Pháp luật quy định khi khởi kiện, nguyên đơn phải có nghĩa vụ thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh yêu cầu là có căn cứ và hợp pháp (khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015). Điều kiện để hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 là: “a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định”. Theo đó, trong hợp đồng chuyển nhượng, các bên không thỏa thuận về điều kiện hủy bỏ hợp đồng, nguyên đơn không ấn định thời hạn trả tiền, không yêu cầu trả tiền, nên không thể xác định bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng. Do đó, khi nguyên đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ, thì việc tuyên hủy bỏ hiệu lực của hợp đồng là không khách quan và không có căn cứ pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn.

Trần Thị Thu Hiền