Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng

1. Nhận diện quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng

Quyền tài sản là một loại tài sản vô hình đặc biệt được quy định trong các Bộ luật Dân sự (BLDS). Qua các giai đoạn phát triển, góc độ tiếp cận về quyền tài sản cũng có sự khác biệt giữa các BLDS. Khi xây dựng khái niệm quyền tài sản, BLDS năm 1995 (Điều 188) và BLDS năm 2005 (Điều 181) đều ghi nhận hai đặc điểm của quyền tài sản gồm: (1) Các quyền tài sản phải trị giá được thành tiền (góc độ kinh tế của tài sản); (2) Các quyền tài sản phải là đối tượng của các giao dịch dân sự - có thể chuyển giao quyền sở hữu từ chủ thể này sang chủ thể khác. Quy định này dẫn đến các cách hiểu không thống nhất về một số quyền của chủ thể như: Quyền yêu cầu cấp dưỡng; quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín bị xâm phạm… có phải quyền tài sản hay không, bởi chúng có thể trị giá được bằng một số tiền cụ thể nhưng pháp luật không cho phép chuyển giao quyền sở hữu từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Đến BLDS năm 2015, Điều 115 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, bản chất của quyền tài sản chỉ cần nhìn nhận ở góc độ giá trị kinh tế của nó (tức là trị giá được bằng tiền). Việc một quyền tài sản có thể chuyển giao hay không được chuyển giao thông qua các giao dịch dân sự chỉ nhằm mục đích xác định quyền tài sản nào là đối tượng của giao dịch dân sự mà không phải đặc điểm của quyền tài sản. Cùng với đó, Điều 115 BLDS năm 2015 còn liệt kê các loại quyền tài sản bao gồm: Quyền đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và quyền tài sản khác. Cách quy định này dẫn đến hai hệ quả: Một là, thiếu những đặc điểm pháp lý để nhận diện quyền tài sản; hai là, việc liệt kê các quyền tài sản trong một điều luật dẫn đến sự thiếu sót nhiều quyền tài sản đang được pháp luật ghi nhận trong các luật chuyên ngành khác.

Hiện nay, các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh về quyền tài sản nằm rải rác trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Luật doanh nghiệp năm 2020; Luật sở hữu trí tuệ (sửa đổi) năm 2022, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021)… Dưới góc độ khoa học pháp lý, có nhiều căn cứ để phân loại các quyền tài sản, cụ thể:

- Dựa vào yêu cầu buộc phải đăng ký hay không phải đăng ký, các quyền tài sản có thể chia thành 02 (hai) nhóm: Nhóm quyền tài sản bắt buộc phải đăng ký (gồm: Quyền sử dụng đất, quyền đối với đối tượng của sở hữu công nghiệp….) và Nhóm quyền tài sản không bắt buộc phải đăng ký (gồm: Quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán trong hợp đồng, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khoẻ bị xâm phạm…);

- Dựa vào tính chất có thể chuyển giao hoặc không thể chuyển giao quyền sở hữu, các quyền tài sản có thể chia làm 02 (hai) nhóm: Nhóm quyền tài sản có thể chuyển giao quyền sở hữu từ chủ thể này sang chủ thể khác (gồm: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán trong hợp đồng…) và Nhóm quyền tài sản không thể chuyển giao quyền sở hữu (gồm: Quyền yêu cầu cấp dưỡng, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm để tính mạng, sức khoẻ…).

- Dựa trên căn cứ xác lập quyền, các quyền tài sản có thể chia thành 02 nhóm: Nhóm quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng (gồm: Quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán trong hợp đồng, quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp…) và Nhóm quyền tài sản phát sinh trên cơ sở luật định (gồm: Quyền sử dụng đất, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với các đối tượng của sở hữu trí tuệ…).

Các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mang đặc điểm của quyền đối nhân, chúng phát sinh trên cơ sở một quan hệ hợp đồng song vụ như: Hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng bảo hiểm… Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng có nhiều tên gọi cụ thể: Quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay tài sản, quyền yêu cầu thanh toán phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản hoặc hợp đồng dịch vụ, quyền nhận số tiền bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…

2. Bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng

Thứ nhất, về thế chấp quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán:

Quyền đòi nợ và quyền yêu cầu thanh toán là hai quyền tài sản “hiếm hoi” được pháp luật hiện hành quy định dùng làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bởi tính phổ biến của nó trong đời sống xã hội hiện đại ngày nay. Cơ sở phát sinh của quyền đòi nợ là một hợp đồng vay tài sản (hợp đồng vay số 01), theo đó bên cho vay đã chuyển giao tài sản cho bên vay. Chủ sở hữu quyền đòi nợ có quyền định đoạt thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho, lập di chúc để lại thừa kế… Ngoài ra, chủ sở hữu quyền đòi nợ có thể sử dụng quyền đòi nợ làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi chưa đến thời hạn trả nợ trong hợp đồng vay, do có nhu cầu cấp thiết về vốn, bên cho vay (bên thế chấp) sử dụng quyền đòi nợ của mình làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong một hợp đồng vay khác (hợp đồng vay số 02) đối với bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ có quyền xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là yêu cầu bên vay trong hợp đồng vay số 01 trực tiếp thanh toán cho mình khi đáp ứng đủ hai điều kiện: (i) Bên thế chấp quyền đòi nợ (bên cho vay trong hợp đồng vay số 1) vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay số 2 là điều kiện phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm; và (ii) Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay số 01 đã đến hạn. Thực tiễn áp dụng, nhiều trường hợp có sự nhầm lẫn giữa quyền đòi nợ với quyền yêu cầu thanh toán theo hợp đồng. Khác với quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay tài sản, quyền yêu cầu thanh toán theo hợp đồng được phát sinh từ một hợp đồng song vụ (hợp đồng gia công, hợp đồng dịch vụ xây dựng…).

Các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành chưa đề cập đầy đủ các khía cạnh pháp lý khi sử dụng quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán khác làm tài sản bảo đảm. Cụ thể, Điều 33 Nghị định số 21/2021 quy định khá đơn giản về quyền của bên có quyền đòi nợ, bên có quyền yêu cầu thanh toán được thế chấp quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, lại không quy định rõ việc thông báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ là nghĩa vụ của bên thế chấp hay bên nhận thế chấp, trường hợp không thông báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ, bên có nghĩa vụ thanh toán thì bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp hay không? Trong trường hợp bên có nghĩa vụ trả nợ, bên có nghĩa vụ thanh toán “viện ra” các lý do để vô hiệu hoặc làm giảm giá trị của quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán thì quyền lợi của bên thế chấp được bảo vệ như thế nào?

Thứ hai, về thế chấp quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp:

 Phần vốn góp là tổng giá trị tài sản của một thành viên đã góp hoặc cam kết góp vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh. Khi cá nhân, pháp nhân góp vốn vào doanh nghiệp, tài sản đó sẽ thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Chủ thể góp vốn không còn quyền sở hữu đối với tài sản đã vốn góp. Đổi lại, họ được Luật doanh nghiệp công nhận là chủ sở hữu phần vốn góp của doanh nghiệp, được ghi nhận trong điều lệ, trong sổ đăng ký thành viên của doanh nghiệp. Với tư cách là chủ sở hữu phần vốn góp, người góp vốn có các quyền sau: Được phân chia lợi nhuận của doanh nghiệp tương ứng với tỷ lệ phần vốn góp; gánh chịu những nghĩa vụ tài sản tương ứng với tỷ lệ vốn góp; định đoạt phần vốn góp mình bằng cách chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật và điều lệ doanh nghiệp, được quyền tham gia hoạt động quản trị của doanh nghiệp (biểu quyết, kiểm tra, xem xét, tra cứu sổ ghi chép và theo dõi các giao dịch, sổ kế toán, báo cáo tài chính hàng năm, biên bản họp và nghị quyết của hội đồng thành viên…).

  Bên cạnh quyền định đoạt với phần vốn góp, pháp luật Việt Nam hiện hành ghi nhận chủ sở hữu phần vốn góp trong doanh nghiệp được sử dụng phần vốn góp của mình làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021 lại không quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp là quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, những thiếu sót này đã làm cho quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp “kém hấp dẫn” hơn những loại tài sản bảo đảm khác, gián tiếp gây khó khăn cho quá trình huy động vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh của các chủ thể sở hữu.

Thứ ba, về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở:

 Hiện nay, nhiều trường hợp còn nhầm lẫn giữa khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, mặc dù trên thực tế chỉ tồn tại một thực thể vật chất duy nhất là nhà ở sẽ hình thành trong tương lai (hình thành sau thời điểm xác lập hợp đồng mua bán). Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh trên cơ sở một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với khách hàng (có thể là cá nhân hoặc pháp nhân). Trong hợp đồng này, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các giai đoạn của dự án. Sau khi đã thanh toán một phần giá trị hợp đồng, khách hàng có quyền chuyển nhượng hợp đồng, để thừa kế, thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Pháp luật hiện hành cho phép các bên được lựa chọn một trong hai hình thức thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ: (1) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc (2) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

Nếu lựa chọn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, về mục đích xác lập bắt buộc phải nhằm vay vốn để mua chính nhà ở đó, về điều kiện thế chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. Nếu lựa chọn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc về mục đích và điều kiện thế chấp.

3. Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, cần hoàn thiện khái niệm quyền tài sản trong BLDS năm 2015:

Hoàn thiện khái niệm quyền tài sản là một việc làm quan trọng và cần thiết, góp phần hoàn thiện chế định tài sản trong BLDS năm 2015. Từ đó làm cơ sở để xác định phạm vi các quyền tài sản có thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự; xây dựng cách thức bảo vệ, cơ chế đăng ký các quyền tài sản... Theo tác giả, cần sửa đổi Điều 115 theo hướng: “Quyền tài sản là tài sản vô hình, đem lại lợi ích vật chất cho chủ thể hưởng quyền...”.

Thứ hai, cần xây dựng hệ thống các căn cứ phân loại quyền tài sản trong BLDS năm 2015 sửa đổi:

Quyền tài sản ngày càng phổ biến, đa dạng và giữ vai trò quan trọng trong xã hội hiện đại. Dưới góc độ lý luận, có nhiều cách phân loại quyền tài sản. Cụ thể: (1) Căn cứ vào cách thức thực hiện quyền của chủ thể, các quyền tài sản có thể chia thành 02 nhóm: Nhóm các quyền đối vật và các quyền đối nhân. Việc phân loại quyền tài sản thành hai nhóm, quyền tài sản đối vật và quyền tài sản đối nhân có ý nghĩa trong việc xác định cách thức thực hiện quyền và xây dựng các phương thức chuyển giao quyền tài sản khi nó trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự; (2) Căn cứ vào tính có thể chuyển giao hoặc không thể chuyển giao về quyền sở hữu, các quyền tài sản có thể chia thành 02 nhóm: Các quyền tài sản có thể chuyển giao quyền sở hữu và các quyền tài sản không thể chuyển giao quyền sở hữu. Việc xây dựng căn cứ phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định quyền tài sản nào đó có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự hay không (nguyên tắc đặt ra là các quyền tài sản gắn liền với yếu tố nhân thân sẽ không được phép chuyển giao quyền sở hữu); (3) Căn cứ vào nguồn gốc hình thành, các quyền tài sản có thể được chia làm 02 nhóm: Các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản phát sinh theo quy định của luật. Căn cứ phân loại này có ý nghĩa trong việc xây dựng trình tự, thủ tục, hình thức và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký đối với các quyền tài sản khi được sử dụng làm đối tượng của các giao dịch dân sự.

Thứ ba, cần sửa đổi Điều 33 Nghị định số 21/2021:

Như đã phân tích, Điều 33 Nghị định số 21/2021 quy định khá đơn giản về quyền của bên có quyền đòi nợ được thế chấp quyền đòi nợ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ. Khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền đòi nợ đến hạn, bên nhận thế chấp quyền đòi nợ có quyền yêu cầu bên thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Tuy nhiên, không quy định về nghĩa vụ thông báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ; bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp hay không, đã gây ra nhiều vướng mắc khi áp dụng. Do vậy, tác giả kiến nghị sửa đổi Điều 33 Nghị định số 21/2021 theo hướng: “Việc thế chấp bằng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác không cần có sự đồng ý của người có nghĩa vụ. Bên thế chấp phải thông báo cho bên có nghĩa vụ biết về việc đã sử dụng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác làm tài sản bảo đảm.

Trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ là điều kiện xử lý tài sản bảo đảm thì bên có nghĩa vụ thanh toán không được từ chối thanh toán trước bên nhận thế chấp”.

Thứ tư, cần quy định cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp:

Bên cạnh việc ghi nhận cho chủ thể có quyền định đoạt phần vốn góp trong doanh nghiệp, pháp luật Việt Nam hiện hành còn cho phép sử dụng quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, không quy định cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp. Điều này tạo ra một rào cản lớn cho hoạt động huy động vốn của các chủ thể trong thực tiễn. Do đó, theo tác giả, cần bổ sung quy định về xử lý tài sản bảo đảm là phần vốn góp trong doanh nghiệp tại Chương IV Nghị định số 21/2021 theo hướng:

“Xử lý tài sản bảo là quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp.

1. Trường hợp phải xử lý quyền tài sản là phần vốn góp trong doanh nghiệp, bên nhận chuyển giao phần vốn góp có tư cách thành viên doanh nghiệp kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục cấp mới giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

2. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp có nghĩa vụ hoàn thành thủ tục đăng ký và tiếp nhận thành viên mới khi được bên nhận chuyển giao phần vốn góp yêu cầu”.

Thứ năm, bổ sung quy định trong Thông tư số 26/2015/TT-NHNN (ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai) theo hướng quy định rõ trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở được phép sử dụng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở làm tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

Thực tế hiện nay, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tồn tại 03 dạng phổ biến: (i) Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (ii) Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình; (iii) Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở muốn thế chấp để vay vốn tín dụng thường bị từ chối công chứng hợp đồng thế chấp và không thể đăng ký thế chấp nếu xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, bởi nhiều lý do như mâu thuẫn với quy định của Luật công chứng, hồ sơ đăng ký không hợp lệ vì không có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do đó, để vay vốn tại tổ chức tín dụng, các chủ thể buộc phải xác lập biện pháp thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

TS. Nguyễn Hoàng Long