Trao đổi về đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở

1. Nội dung vụ án

Nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Nga C là con gái cụ Nguyễn Văn B. Ngày 27/12/1996, vợ chồng bà C, ông Lê Ngọc Q đóng góp 146.694.000 đồng để mua hóa giá căn nhà số 298 (nay là số 556) đường N, phường 7, quận A, thành phố M, giá mua căn nhà là 260.000.000 đồng. Tính đến tháng 3/2006, 09 thành viên trong gia đình chia thành 07 phần đóng góp để mua hóa giá và xây dựng lại căn nhà số 556 đường N với tổng số tiền là 1.087.257.000 đồng, cụ thể: Cụ B góp 90.000.000 đồng; ông Nguyễn Minh T góp 206.000.000 đồng, bà Nguyễn Thị Phi N góp 50.000.000 đồng; các bà Nguyễn Thị Trí P, Nguyễn Thị Mỹ K, Nguyễn Thị Chi S cùng góp 143.500.000 đồng; ông Nguyễn Chí H góp 125.100.000 đồng; ông Nguyễn Hùng D góp 119.100.000 đồng; vợ chồng bà C góp 353.557.000 đồng (trong đó, tiền góp mua hóa giá nhà là 146.994.000 đồng và tiền xây nhà là 207.557.000 đồng) tương đương 1/3 giá trị căn nhà. Chi tiết việc đóng góp được ghi nhận trong “tờ đóng góp” do ông D lập và các thành viên trong gia đình cùng ký tên. Gia đình bà C sống ở tầng lửng từ năm 1996 đến nay. Bà C yêu cầu Tòa án công nhận cho vợ chồng bà C, ông Q là đồng sở hữu đối với căn nhà số 556 đường N dựa trên tỉ lệ đóng góp của vợ chồng bà C là 1/3 giá trị căn nhà. Người đại diện của bà C, ông Q đề nghị Tòa án công nhận quyền sở hữu cho bà C, ông Q đối với căn nhà tranh chấp trên và đề nghị được nhận 56% giá trị quyền sử dụng đất và 25% giá trị xây dựng căn nhà tại thời điểm thi hành án. Đối với phần phản tố của bị đơn (cụ B), nguyên đơn thừa nhận còn nợ cụ B số tiền 142.000.000 đồng và đồng ý cấn trừ nợ.

Bị đơn - cụ Nguyễn Văn B trình bày: Gia đình cụ sinh sống tại số nhà 298 đường H từ trước năm 1975 (sau năm 1975 là nhà số đường 298 N; năm 2000 là nhà số 556 đường N). Thời điểm đó, gia đình gồm các thành viên: Vợ chồng cụ B, cụ P (chết năm 1983) và các con là ông T, bà P, bà M, bà K, bà N, bà C, ông H, ông D, bà S. Nguồn gốc căn nhà là Nhà nước cho thuê do cụ B là cán bộ của Công ty DL, năm 1997 được mua hóa giá nhà theo Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở (Nghị định số 61). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ngày 24/02/1997, cụ B được Ủy ban nhân dân thành phố M cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Khi mua nhà hóa giá và xây dựng lại nhà, cụ B đều vay tiền của các con, tổng số tiền cụ B vay là 1.087.257.000 đồng, được ông D ghi chép trong “tờ đóng góp” nhưng do bà C đọc cho ông D viết. Bà C cho cụ B vay nhiều tiền hơn những người con khác vì bà C được cụ B cho sử dụng mặt bằng căn nhà để kinh doanh và tầng trệt để sinh sống. Cụ B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Nga C. Cụ B có đơn phản tố yêu cầu Tòa án bác yêu cầu khởi kiện đòi đồng sở hữu nhà và chia 1/3 giá trị căn nhà của bà C, ông Q và đề nghị Tòa án xem xét bù trừ nghĩa vụ các khoản tiền bà C vay của cụ B (173.000.000 đồng, 1.300 USD, 02 lượng và 05 chỉ vàng, 01 nhẫn hạt xoàn 6,2 ly) với số tiền mà cụ phải trả cho bà C đóng khi mua và xây dựng nhà; yêu cầu gia đình bà C phải dọn ra khỏi căn nhà trong vòng 30 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, trả lại mặt bằng căn nhà số 556 đường N cho cụ B.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông D, bà N, ông T, ông H, bà P, bà K, bà S đều thống nhất với trình bày của cụ B, số tiền các ông bà đã góp mua nhà và xây dựng nhà là tiền cho cụ B vay, nhưng không yêu cầu cụ B thanh toán lại.

2. Các quan điểm về giải quyết vụ án

Đối với việc giải quyết vụ án trên, hiện có 03 ý kiến như sau:

Ý kiến thứ nhất cho rằng: Hộ cụ Nguyễn Văn B được thuê căn nhà số 556 đường N thuộc sở hữu nhà nước theo Hợp đồng số 132 ngày 20/7/1994. Cụ B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu cùng với cụ B khẳng định cụ B là cán bộ Công ty DL nên được thuê nhà, mua nhà theo Nghị định số 61. Việc bà Nguyễn Thị Nga C, ông Lê Ngọc Q đóng góp vào việc mua nhà, xây dựng nhà vào ngày 27/12/1996, ngày 05/10/2015 và việc ngày 24/02/1997, cụ B được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn nhà số 556 đường N là hoàn toàn diễn ra sau ngày Pháp lệnh nhà ở năm 1991 hết hiệu lực. Do đó, xác định quyền, nghĩa vụ của bên thuê nhà tại thời điểm xác lập hợp đồng thì cần áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 để giải quyết vụ án.

Cụ B có yêu cầu phản tố yêu cầu bà C và ông Q thanh toán số tiền, vàng, ngoại tệ đã vay và đề nghị cấn trừ nợ giữa hai bên, phần chênh lệch sẽ trả cho vợ chồng bà C. Khi hòa giải, cụ B thay đổi yêu cầu phản tố thành yêu cầu vợ chồng bà C phải trả: 57.300.000 đồng (thay vì 173.000.000 đồng); 1.300 USD; 1,5 lượng vàng SJC (thay vì 2,5 lượng vàng SJC); không yêu cầu trả chiếc nhẫn hạt xoàn có giá trị 4.800 USD.

Thực tế, tờ biên nhận ngày 27/12/1996 thể hiện cụ B nhận tiền của các con đóng góp (trừ bà M) để mua hóa giá nhà. Cụ B nhận của bà C, ông Q số tiền 353.557.000 đồng mua nhà và xây dựng lại nhà (trong đó 146.000.000 tiền đóng góp mua nhà). Theo tờ đóng góp thì tiền mua nhà là 260.000.000 đồng, tiền xây nhà là 827.257.000 đồng, tổng cộng là 1.087.257.000 đồng. Cụ B nộp tiền mua nhà một lần nên được giảm 10% từ 260.000.000 đồng xuống còn 232.221.871 đồng.

Trên cơ sở tài liệu, chứng cứ trên, cần công nhận nhà số 556 đường N, phường 7, quận A, thành phố M là đồng sở hữu chung của cụ B và vợ chồng bà C, ông Q. Cụ B có trách nhiệm hoàn lại cho vợ chồng bà C, ông Q giá trị số tiền đã góp để mua nhà, xây nhà; xác định tỉ lệ sở hữu của vợ chồng bà C là 56% giá trị đất và 25% giá trị nhà. Vợ chồng bà C, ông Q có trách nhiệm giao trả lại phần nhà đang sử dụng thuộc nhà số 556 đường N, phường 7, quận A, thành phố M cho cụ B.

Ý kiến thứ hai cho rằng: Hộ gia đình cụ Nguyễn Văn B được thuê căn nhà số 556 đường N thuộc sở hữu nhà nước theo Hợp đồng số 132 ngày 20/7/1994. Cụ B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu cùng với cụ B khẳng định cụ B là cán bộ Công ty DL nên được thuê nhà, mua nhà theo Nghị định số 61. Tuy bà Nguyễn Thị Nga C, ông Lê Ngọc Q đóng góp vào việc mua nhà, xây dựng nhà vào ngày 27/12/1996, ngày 05/10/2015; ngày 24/02/1997, cụ B được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn nhà số 556 đường N hoàn toàn diễn ra sau ngày Pháp lệnh nhà ở năm 1991 hết hiệu lực, nhưng để xác định quyền, nghĩa vụ của bên thuê nhà tại thời điểm xác lập hợp đồng thì cần áp dụng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và áp dụng quy định của BLDS năm 1995 để giải quyết vụ án.

Tại đơn phản tố, cụ B đã yêu cầu bà C và ông Q phải thanh toán số tiền, vàng, ngoại tệ, đồ trang sức đã vay gồm: 173.000.000 đồng; 1.300 USD và chiếc nhẫn hạt xoàn trị giá 100.000.000 đồng. Cụ B đề nghị cấn trừ nợ giữa hai bên, phần chênh lệch cụ B sẽ trả bà C và ông Q. Tại phiên hòa giải, cụ B thay đổi một phần yêu cầu phản tố thành yêu cầu nguyên đơn phải trả: 57.300.000 đồng (thay vì 173.000.000 đồng); 1.300 USD; 1,5 lượng vàng SJC (thay vì 2,5 lượng vàng SJC); không yêu cầu trả chiếc nhẫn hạt xoàn có giá trị 4.800 USD. Hai bên đương sự thống nhất cách quy đổi, cộng dồn số tiền Việt Nam đồng và USD là 142.000.000 đồng, nên bà C phải trả cho cụ B 142.000.000 đồng và đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của của cụ B.

Do đó, cần công nhận căn nhà số 556 đường N, phường 7, quận A, thành phố M là đồng sở hữu chung của cụ B và bà C, ông Q. Cụ B được quyền sở hữu nhà số 556 đường N; cụ B có trách nhiệm hoàn lại cho vợ chồng bà C, ông Q 56% giá trị quyền sử dụng đất, 25% giá trị xây dựng căn nhà số 556 đường N; bà C, ông Q có trách nhiệm giao trả lại phần nhà đang sử dụng thuộc căn nhà số 556 đường N.

Ý kiến thứ ba cũng là ý kiến của tác giả: Không đồng ý với ý kiến thứ nhất và ý kiến thứ hai, việc xác định căn nhà số 556 đường N thuộc đồng sở hữu của cụ B và vợ chồng bà C, ông Q, đồng thời căn cứ vào số tiền vợ chồng bà C đã góp để mua nhà, xây nhà để xác định tỉ lệ sở hữu của vợ chồng bà C là 56% giá trị đất và 25% giá trị nhà là không đúng. Theo tác giả, hộ gia đình cụ Nguyễn Văn B (07 nhân khẩu thường trú) được lưu thuê căn nhà số 556 đường N thuộc sở hữu nhà nước. Ngày 20/7/1994, Công ty quản lý và phát triển nhà quận A (bên cho thuê nhà) và cụ B (đại diện cho các thành viên cùng thuê nhà) ký Hợp đồng thuê nhà số 132/P.7 (theo Phụ lục 1 kèm theo hợp đồng thì các thành viên trong Hợp đồng thuê nhà gồm 08 người là cụ B, ông T, bà C, ông D, bà V, chị S, ông Q, chị K).

Ngày 18/11/1995, Ủy ban nhân dân thành phố M có Quyết định số 7805/QĐ-UB-QLĐT về việc thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61 trên địa bàn thành phố M. Cụ B có đơn xin mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, theo đơn của cụ: “Tên tôi là Nguyễn Văn B… gia đình thuộc diện gia đình cán bộ công nhân viên chức. Chúng tôi được sử dụng căn nhà số 298 đường N, phường 7… Hiện nay, Nhà nước có chủ trương bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, chúng tôi đề nghị Hội đồng bán nhà ở cho chúng tôi được mua căn nhà trên”. Cụ B đã được Ủy ban nhân dân thành phố M đồng ý cho Hội đồng bán nhà quận A bán căn nhà số 298 đường N cho cụ B. Ngày 16/12/1996, Ủy ban nhân dân quận A ký hợp đồng bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất căn nhà số 298 đường N cho cụ B với giá 258.024.301 đồng. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, cụ B nộp tiền mua nhà là 232.221.871 đồng (được giảm 10% do nộp tiền mua nhà một lần) và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ngày 24/12/1997, cụ B được Ủy ban nhân dân quận A cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở căn nhà số 298 đường N (nay là số 556 đường N). Do đó, cần xác định như sau:

Một là, theo Điều 27 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Điều 496 BLDS năm 1995 và Điều 5 Nghị định số 61-CP thì 08 thành viên có tên trong Phụ lục 1 Hợp đồng thuê nhà số 132/P.7 ngày 20/7/1994 có quyền ngang nhau về việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước gồm: Cụ B, bà C, ông Q, chị K (con của vợ chồng bà C, ông Q), ông T, bà V, chị S, ông D. Như vậy, xác định căn nhà số 556 đường N thuộc sở hữu chung của 08 thành viên là cụ B, bà C, ông Q, chị H, ông T, bà V, chị S, ông D, nên gia đình bà C gồm 03 thành viên được quyền mua hóa giá căn nhà số 556 đường N (tức 3/8 thành viên).

Hai là, thực tế, để có đủ tiền mua căn nhà hóa giá trên, cụ B đã nhận tiền của các con đóng góp (trừ bà M), thể hiện tại biên nhận ngày 27/12/1996, giấy xác nhận ngày 15/10/2015 và tờ đóng góp (tính đến ngày 03/3/2006). Các đương sự đều thừa nhận biên nhận, giấy xác nhận do cụ B viết và ký tên, tờ đóng góp là ông D lập (cụ B, ông T, bà V - vợ ông T), bà N, bà C, ông Q, ông H ký tên). Theo biên nhận thì cụ B nhận của bà C, ông Q số tiền 146.694.000 đồng đóng góp mua căn nhà với giá 260.000.000 đồng. Theo tờ đóng góp thì tiền mua nhà là 260.000.000 đồng, tiền xây nhà là 827.257.000 đồng, tổng cộng là 1.087.257.000 đồng. Ngày 05/10/2015, cụ B viết giấy xác nhận có nhận của vợ chồng bà C, ông Q số tiền là 353.557.000 đồng, bà C cũng thừa nhận số tiền đóng góp này. Vì vậy, có cơ sở xác định cụ B nhận của bà C, ông Q số tiền để mua nhà và xây dựng lại nhà là 353.537.000 đồng.

Ba là, tổng số tiền đóng góp là 1.087.257.000 đồng, trong đó: Mua nhà là 260.000.000 đồng; xây nhà là 827.257.000 đồng (theo tờ đóng góp tính đến ngày 03/3/2006). Cụ B nộp tiền một lần nên tiền mua nhà được giảm 10%, tức chỉ nộp số tiền là 232.221.871 đồng, nộp tiền thuế trước bạ 5.160.000 đồng, nộp tiền thuế nhà 384.515 đồng. Tổng cộng tiền mua nhà và xây nhà là 1.063.023.386 đồng (232.221.871 đồng + 5.160.000 đồng + 384.515 đồng + 827.257.000 đồng). Những người con của cụ B (trừ bà C, ông Q, chị K) đều xác định số tiền đã góp mua nhà và xây dựng nhà là tiền cho cụ B vay, nhưng không yêu cầu cụ B thanh toán lại Vì vậy, xác định cụ B được sở hữu 5/8, gia đình bà C được sở hữu 3/8 giá trị căn nhà số 556 đường N.

Tóm lại, số tiền bà C, ông Q, chị K phải đóng góp mua nhà và xây dựng nhà là (1.065.023.386 đồng: 8) x 3 = 399.283.769 đồng. Trên thực tế, bà C, ông Q, chị K đã đóng góp 353.557.000 đồng, còn thiếu 45.826.769 đồng. Do đó, bà C, ông Q, chị K phải thanh toán số tiền còn thiếu cho cụ B là 45.826.769 đồng và phải trả lãi cho cụ B đối với số tiền này từ năm 1997 đến nay.

Đối với vụ án tương tự như trên, khi kiểm sát việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, Kiểm sát viên cần lưu ý căn cứ vào chính sách của Nhà nước từng thời kỳ để áp dụng văn bản giải quyết, cụ thể là: Điều 27 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Điều 496 BLDS năm 1995, Điều 5 Nghị định số 61 và quy định của ngành, Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC ngày 26/8/2021 về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án cần đánh giá tài liệu, chứng cứ khách quan, toàn diện để làm rõ nội dung vụ án, từ đó giải quyết vụ án thấu tình, đạt lý.

Đoàn Thị Thu - Trần Thùy Dương