Trao đổi về xác minh, thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp nhà đất

Nội dung vụ án:

Nguyên đơn - ông Đỗ Trọng G cho rằng, nguồn gốc 371m2 đất, thửa số 199, khu J, tờ bản đồ số 34 thuộc Bằng khoán điền thổ số 1382 (nay là số 203 phố L, thành phố H) là của cố Đỗ Văn B (cụ nội ông G). Năm 1939, cố B bán cho cụ Đỗ Trọng L (bố ông G) bất động sản trên. Năm 1945, cụ L bán cho cố Ngô Thị T (mẹ vợ cụ L). Năm 1954, cố T lập giấy ủy quyền cho cụ Đỗ Trọng L, cụ Cao Thị C (con gái cố T) trông nom, quản lý 371m2 đất, trên đất có căn nhà chính xây bằng gạch, mái ngói và nhà phụ lợp mái tranh. Toàn bộ diện tích nhà, đất này đã bị 13 hộ dân (trong đó có hộ gia đình ông Nguyễn N) lấn chiếm để ở. Vì vậy, các nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc 13 hộ dân phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đất tại số 203 phố L, thành phố H.

Ngày 25/12/2016, các nguyên đơn có đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với 12 hộ gia đình, tiếp tục khởi kiện yêu cầu hộ ông N phải trả lại phần nhà đất đang sử dụng tại số 203 phố  L, thành phố H.

Bị đơn ông Nguyễn N trình bày, gia đình ông đến sinh sống tại số 203 phố L từ năm 1951, khi đó, khu vực này là một bãi đất hoang không có nhà cửa và là bãi đổ rác, phế thải của thành phố. Khoảng năm 1952, bố ông là cụ Nguyễn Ngọc X xin chính quyền cũ làm thành một cái lều bán mái bằng tre nứa lá để ở. Sau năm 1954, nhà làm bằng tre lá bị hư hỏng nhiều lần, bố ông đều báo cáo chính quyền sở tại sửa chữa lại. Năm 1990, nhà hư hỏng nặng, ông N xin phép Sở Xây dựng thành phố H cho xây dựng lại nhà như hiện nay. Năm 2013, Nhà nước mở đường, lấy một phần đất của nhà ông và ra quyết định đền bù thu hồi đất. Chính quyền công nhận nhà ông là sở hữu tư nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và ra quyết định thu hồi đất, đền bù theo đúng chính sách giải phóng mặt bằng.

Gia đình ông ở đây đã qua nhiều đời và trên 60 năm, không vi phạm quy hoạch, không có ai tranh chấp và có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn.

Những tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án: (1) Trích lục bản đồ địa chính ngày 07/12/1925, cố Đỗ Văn B là chủ sở hữu gồm: Thửa đất số 197, diện tích 972m2 (trên có 130m2 nhà tranh); thửa số 198, diện tích 180m2 (trên có 70m2 nhà tranh); thửa đất số 199, diện tích 190m2 (trên có 80m2 nhà tranh) tại khu J, đường số 164; (2) Đăng ký Bằng khoán điền thổ số 1382 do ông G đại diện các nguyên đơn cung cấp gồm: Phiếu gửi Luật sư D, công chứng viên H ngày 24/4/1941 có nội dung Bằng khoán điền thổ số 1382 tại đường số 164 thuộc về cụ Đỗ Trọng L; (3) Một phần văn tự bán bất động sản ngày 25/6/1645 có nội dung: “Bất động sản hiện đem bán (thửa đất số 199, khu J, diện tích 371m2, Bằng khoán điền thổ số 1382) với giá 3.000 đồng, có nguồn gốc do cố Đỗ Văn B (ông nội) cho cháu là Đỗ Trọng L theo văn tự ngày 09/11/1939 (không rõ tên người bán, người mua)”; (4) Bản kê khai bất động sản đăng ký trong sổ điền thổ ngày 10/9/1948 do cố Ngô Thị T tự khai có nội dung: Bằng khoán điền thổ số 1382, khu J, thửa số 199, diện tích 371m2, chủ sở hữu: Ngô Thị T, bằng khoán điền thổ không xuất trình. Theo Sở Địa chính nhà đất thành phố H (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) cung cấp thì nhà số 203, phố L mang Bằng khoán điền thổ số 1382, đứng tên Ngô Thị T, Cao Văn T; Bằng khoán điền thổ số 1382 khu Đ hiện tại không thấy có hồ sơ lưu tại sở, có thể bị thất lạc trong quá trình thực hiện chính sách của Nhà nước về nhà đất.

Ông G cho rằng diện tích đất 371m2, thửa số 199, khu J, tờ bản đồ số 34 thuộc Bằng khoán điền thổ số 1382, có nhà chính xây gạch, mái ngói và nhà phụ lợp mái tranh do cố T xây cất. Tài liệu ông G xuất trình để chứng minh, đăng ký về Bằng khoán điền thổ số 1382; văn bản ngày 23/8/1954 về việc cố T ủy quyền cho cụ L, cụ C trông nom, quản lý bất động sản cũng đều thể hiện Bằng khoán điền thổ số 1382 chỉ có 371m2 đất, không có nhà. Tại Công văn số 2872/SXD-PC ngày 08/4/2015 (Công văn số 2872), Sở Xây dựng thành phố H xác định: Theo số nhà cửa đang lưu giữ tại Sở Xây dựng thể hiện biển số nhà 203 phố L mang Bằng khoán điền thổ số 1382 khu Đ, có ghi: “Đất: Ngô Thị T vợ hai ông Cao Văn T”.

Ông N cho rằng, năm 1952, gia đình ông đã xây cất nhà trên phần đất trống bỏ hoang; ông N xuất trình tài liệu: Đơn xin phép sửa chữa nhà chống dột ngày 02/5/1976, giấy bàn giao nhà ngày 08/11/1987, đơn xin sửa chữa nhà ngày 24/5/1990 (có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), Công văn số 279/CV/SXD ngày 10/8/1990 của Sở Xây dựng thành phố H về việc cho phép xây dựng (Công văn số 279/1990). Nội dung các tài liệu thể hiện nhà gia đình ông N đang ở xây cất từ năm 1952 bằng vật liệu tranh tre, nứa, được sửa chữa nhiều lần thành nhà xây gạch, mái ngói và giấy dầu, sau đó là nhà xây gạch, mái bằng bê tông.

Đối với việc giải quyết vụ án trên, hiện có 03 ý kiến như sau:

Ý kiến thứ nhất cho rằng, cần đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện đòi nhà đất tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H của các đồng nguyên đơn đối với 12 hộ gia đình vì các nguyên đơn có đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với 12 hộ này.

Theo Công văn số 2872/2015 của Sở Xây dựng thành phố H, số nhà cửa hiện nay đang lưu giữ tại Sở Xây dựng thể hiện: Biển số nhà 203 phố L mang Bằng khoán điền thổ số 1382 khu Đ, có ghi “Đất: Ngô Thị T vợ hai ông Cao Văn T”; các biến động về sở hữu không có thông tin phản ánh. Mặt khác, căn cứ tài liệu bị đơn ông N xuất trình là bản photo copy Công văn số 279/1990 của Sở Xây dựng thành phố H, xác định gia đình ông N không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đồng ý để gia đình ông cải tạo nhà ở mái ngói 01 tầng thành nhà mái bằng 01 tầng; gia đình ông N cũng không xuất trình được tài liệu có giá trị pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng như được cấp, được tặng cho, nhận chuyển nhượng hoặc ở nhờ khi vào ở tại nhà số 203 phố L.

Về áp dụng pháp luật: Do gia đình ông N vào ở tại số nhà 203 phố L từ khoảng năm 1952, tại thời điểm này có nhà của phía nguyên đơn, trong khi đó bị đơn không chứng minh được việc gia đình bị đơn vào ở tại nhà này theo diện được tặng cho, nhận chuyển nhượng hoặc ở nhờ, nên xác định các bên có quan hệ cho mượn, do đó, phải áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 (Nghị quyết số 58/1998) để giải quyết.

Vậy, xác định khối bất động sản tại thửa đất số 199, khu J, tờ bản đồ số 34, mang Bằng khoán điền thổ số 1382 khu Đ, thành phố H (nay là số nhà 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H) là thuộc quyền sở hữu của cố T. Vì vậy, chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi nhà đất của các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G làm đại diện đối với gia đình ông Nguyễn N. Gia đình ông Nguyễn N, bà Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Thanh Q phải trả lại nhà 03 tầng (diện tích 48,5 m2 phía trong) và nhà 02 tầng (diện tích 12,62 m2 giáp mặt đường) cùng toàn bộ các diện tích phụ sử dụng chung như lối đi, sân, bếp, vệ sinh tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H cho các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G làm đại diện.

Gia đình ông Nguyễn N, bà Nguyễn Thị N, ông Nguyễn Thanh Q và bà Mai Thị S cùng tất cả những người đang ở tại nhà 03 tầng phía trong và nhà 02 tầng giáp mặt đường tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H phải chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi hai nhà trên để trả lại nhà cho các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G làm đại diện.

Các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G làm đại diện phải thanh toán cho gia đình ông N toàn bộ giá trị xây dựng nhà 03 tầng và nhà 02 tầng đó.

Các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G là đại diện có trách nhiệm liên hệ với Ủy ban nhân dân quận T, thành phố H để làm thủ tục nhận số tiền đền bù 3,54 m2 đất trị giá theo quy định của pháp luật.

Về việc cho thuê nhà giữa gia đình ông Nguyễn N với bà Mai Thị S, các bên tự thỏa thuận, trường hợp nếu có tranh chấp thì một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án khác theo quy định của pháp luật.

Ý kiến thứ hai: Đồng tình với ý kiến thứ nhất về đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện đòi nhà đất tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H của các đồng nguyên đơn đối với 12  hộ gia  đình và về việc áp dụng pháp luật theo Nghị quyết số 58/1998 để giải quyết vụ án, từ đó, chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi nhà đất tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H của các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G làm đại diện đối với gia đình ông Nguyễn N.

Đồng thời, phải ghi nhận sự tự nguyện của các đồng nguyên đơn do ông Đỗ Trọng G là đại diện hỗ trợ gia đình ông Nguyễn N trong việc tạo lập nơi ở mới số tiền 1,5 tỉ đồng.

Ý kiến thứ ba và cũng là ý kiến của tác giả, đồng ý với hai ý kiến trên trong việc đình chỉ việc giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện đòi nhà, đất tại số 203 phố L, phường Đ, quận T, thành phố H của các đồng nguyên đơn đối với 12 hộ gia đình.

Theo chúng tôi, chứng cứ, tài liệu trong hồ sơ vụ án chưa được xác minh làm rõ để giải quyết vụ án, cụ thể:

Tập tài liệu để chứng minh, đăng ký về Bằng khoán điền thổ số 1382 không phải là Bằng khoán điền thổ số 1382 (xác định chủ sở hữu là cụ Đỗ Trọng L, sau đó sang tên cho cố Ngô Thị T). Mặc dù Sở Địa chính nhà đất thành phố H (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường), Sở Xây dựng thành phố H có văn bản xác nhận Bằng khoán điền thổ số 1382 đứng tên cố Ngô Thị T và cố Cao Văn T, nhưng không lưu giữ bằng khoán điền thổ này. Theo bản kê khai bất động sản đăng ký trong sổ điền thổ ngày 10/9/1948, cố Ngô Thị T tự khai là chủ sở hữu nhà đất số 199, diện tích 371m2, khu J, Bằng khoán điền thổ số 1382, nhưng không xuất trình bằng khoán điền thổ này.

Ông G cho rằng trên diện tích 371m2, có nhà chính xây gạch, mái ngói và nhà phụ lợp mái tranh do cố Ngô Thị T xây cất, nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh có nhà trên đất này ở vị trí nào. Tài liệu ông G xuất trình để chứng minh, đăng ký về Bằng khoán điền thổ số 1382, văn bản ngày 23/8/1954 về việc cố Ngô Thị T ủy quyền cho cụ L, cụ C trông nom, quản lý bất động sản cũng đều thể hiện Bằng khoán điền thổ số 1382 chỉ có 371m2 đất, không có nhà. Tại Công văn số 2872/2015, Sở Xây dựng thành phố H xác định: Theo số nhà cửa đang lưu giữ tại Sở Xây dựng thể hiện biển số nhà 203 phố L mang Bằng khoán điền thổ số 1382 khu Đ, có ghi: “Đất: Ngô Thị T vợ hai ông Cao Văn T”.

Về phía ông N, gia đình ông đã xây cất nhà để ở trên phần đất trống bỏ hoang năm 1952; ông N xuất trình tài liệu gồm: Đơn xin phép sửa chữa nhà chống dột ngày 02/5/1976, giấy bàn giao nhà ngày 08/11/1987, đơn xin sửa chữa nhà ngày 24/5/1990 (có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), Công văn số 279/1990 của Sở Xây dựng H về việc cho phép xây dựng; nội dung các tài liệu thể hiện nhà gia đình ông N đang ở xây cất từ năm 1952 bằng vật liệu tranh tre, nứa, được sửa chữa nhiều lần thành nhà xây gạch, mái ngói và giấy dầu, sau đó là nhà xây gạch, mái bằng bê tông.

Theo chúng tôi, để giải quyết vụ án này cần xác minh, thu thập chứng cứ làm rõ các nội dung trên, đó là yêu cầu nguyên đơn ông G cung cấp Bằng khoán điền thổ số 1382, toàn văn văn tự bán bất động sản ngày 25/6/1945 để làm rõ quá trình biến động quyền sử dụng đất theo Bằng khoán điền thổ số 1382 và có phải cố Ngô Thị T là người mua diện tích 371m2 đất, thửa số 199, khu J, tờ bản đồ số 34 thuộc Bằng khoán điền thổ số 1382 hay không?

Cần yêu cầu đương sự cung cấp bổ sung chứng cứ, tài liệu về nhà đất nêu trên, đồng thời, cần xác minh làm rõ tại thời điểm gia đình ông N vào ở thì phần đất nêu trên đã có nhà hay chỉ là phần đất trống. Trên cơ sở đó làm căn cứ để áp dụng Nghị quyết số 58 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà được xác lập trước ngày 01/7/1991 (trường hợp đất có nhà) hoặc Thông tư số 73/TTg ngày 07/7/1962 của Thủ tướng Chính phủ về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị (trường hợp trên đất không có nhà).

Tóm lại, đối với vụ án như trên, khi kiểm sát việc giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, Kiểm sát viên căn cứ Điều 97 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về xác minh, thu thập chứng cứ và những quy chế, quy định, hướng dẫn của ngành về thực hiện công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình như: Quy chế công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự (ban hành kèm theo Quyết định số 364/QĐ-VKSTC ngày 02/10/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao); 04 quy định về hoạt động của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm và kỹ năng kiểm sát bản án, quyết định của Tòa án (Quyết định số 458/QĐ-VKSTC ngày 04/10/2019; Quyết định số 363/QĐ-VKSTC ngày 12/10/2020; Quyết định số 371/QĐ-VKSTC ngày 15/10/2020; Quyết định số 399/QĐ-VKSTC ngày 06/9/2019) và Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC ngày 26/8/2021 về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án cần xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ khách quan, toàn diện, xác định những nội dung chứng cứ, tài liệu trong hồ sơ có mâu thuẫn; chứng cứ, tài liệu đương sự cung cấp để chứng minh về quyền sở hữu nhà, đất và tài sản trên đất là của ai. Đối với những chứng cứ, tài liệu chưa được xác minh làm rõ, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu thập hoặc cung cấp tài liệu để làm rõ nội dung, bản chất vụ án; xác định nguồn gốc, hiện trạng; quá trình sử dụng nhà, đất tranh chấp; từ đó, áp dụng chính sách về nhà, đất và văn bản pháp luật để giải quyết.