Giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến yêu cầu tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo hồ sơ vụ án, Bà N có một mảnh đất trồng cây lâu năm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) năm 1998, diện tích 3.224m². Năm 1999, bà N cho ông A (là họ hàng của bà N) một phần thửa đất này để ở và yêu cầu ông A phải lấy gọn về một phía giáp đường giao thông nông thôn.

Năm 2009, Ủy ban nhân dân (UBND) xã K có dự án đo đạc bản đồ và cấp lại GCNQSDĐ. Do làm nghề kinh doanh buôn bán, thường xuyên vắng nhà, khi UBND xã đến đo đạc thì bà N không để ý, sau này bà N phát hiện ra khi đo đạc, ông A đã tự ý khoanh chỉ ranh giới và lấn chiếm gần hết chiều rộng đất phần tiếp giáp với đường giao thông nông thôn. Bà N đã nhiều lần nhắc nhở ông A về việc bà chỉ cho sử dụng một phần đất theo thỏa thuận lúc đầu, nhưng ông A lại lấy nhiều hơn và không lấy gọn sang một bên. Giữa bà N với ông A xảy ra mâu thuẫn cãi nhau, ông A đã dỡ toàn bộ công trình trên đất, chỉ để lại ngôi nhà 03 gian và chuyển xuống nhà cũ của ông A trước kia ở.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bà N với ông A đã được gia đình và UBND xã K hòa giải nhưng không thành. Vì vậy, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án: Buộc ông A tháo dỡ nhà và tài sản khác để trả lại cho bà N quyền sử dụng đất tại xã K (cụ thể là thửa đất số 127, diện tích 398,3m² và thửa đất số 128, diện tích 249,7m², tờ bản đồ số 26); hủy GCNQSDĐ do UBND huyện V cấp cho ông A.

Ý kiến thứ nhất cho rằng, cần: Công nhận diện tích 398,3m² thuộc thửa đất số 127 và diện tích 249,7m² thuộc thửa đất số 128, tờ bản đồ số 26 có nguồn gốc ban đầu là của bà N; không buộc ông A phải trả thửa đất số 127 và 128 cho bà N; giao cho ông A được quyền sử dụng thửa đất số 127 và 128, được sở hữu toàn bộ tài sản trên đất; buộc ông A phải trả cho bà N 50 triệu đồng là giá trị quyền sử dụng của thửa đất số 127 và 128; không chấp nhận yêu cầu của bà N về việc hủy GCNQSDĐ do UBND huyện V cấp cho ông A.

Bởi lẽ, tuy nguồn gốc thửa đất số 127 và 128 là đất trồng cây lâu năm của bà N, nhưng tại thời điểm UBND xã K đến đo đạc, bàn giao mốc giới đất vào năm 2000 cho ông A, thì ông T (chồng bà N) được chứng kiến mà không có ý kiến gì, không phản đối việc giao đất cho ông A. Theo đó, về mặt ý chí, ông T đã tự nguyện công nhận diện tích đất này là của ông A. Đồng thời, từ năm 1999 đến nay, ông A đã quản lý, sử dụng ổn định, liên tục diện tích đất trên mà không tranh chấp với ai; ông T, bà N đều biết ông A sinh sống, quản lý, xây dựng các công trình trên đất nhưng không có ý kiến phản đối. Thực tế, ông T, bà N đã có đất thổ cư, xây nhà ở ổn định tại vị trí khác và không có nhu cầu sử dụng diện tích đất tranh chấp; trong khi đó, ông A không có chỗ ở khác. Vì vậy, việc công nhận quyền sử dụng đất cho ông A, buộc ông A trả cho bà N số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất là có căn cứ, phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án.

Ý kiến thứ hai cũng là ý kiến của tác giả cho rằng, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N buộc bị đơn là ông A phải trả cho bà N quyền sử dụng thửa đất số 127 và 128 (do UBND huyện V cấp GCNQSDĐ đứng tên ông A); bà N được quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên hai thửa đất gồm: 01 nhà gỗ 03 gian, 01 sân bê tông, 01 bể nước, 01 đoạn đường bê tông, toàn bộ cây cối trên đất, tổng trị giá tài sản là 87.838.105 đồng; hủy GCNQSDĐ do UBND huyện V cấp cho ông A, sau khi bản án có hiệu lực, bà N có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký, kê khai cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất trên; buộc bà N có trách nhiệm thanh toán giá trị tài sản trên đất và công sức cho ông A, tổng số tiền là 105.939.038 đồng Bởi lẽ, hai thửa đất đang tranh chấp có nguồn gốc của bà N, UBND huyện V cấp GCNQSDĐ cho ông A khi chưa có thủ tục tặng cho, chuyển nhượng hợp pháp là chưa đúng quy định của pháp luật.

Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”; theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015: “1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà N với ông A chỉ được thể hiện bằng miệng, không có văn bản, giấy tờ chứng minh. Như vậy, việc tặng cho này là không hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép, chưa thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, không có căn cứ cho rằng bà N đã tặng diện tích đất trên cho ông A; yêu cầu của nguyên đơn về việc đòi lại phần diện tích đất là có căn cứ.

Đồng thời, ông A thừa nhận nguồn gốc đất là của bà N và nếu bà N yêu cầu thì ông đồng ý trả lại đất cho bà N, nhưng bà N phải có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất cũng như công duy tu, tôn tạo cho ông A theo giá trị Hội đồng định giá đã xác định.

Tài liệu của vụ án cho thấy: Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ ngày 25/9/2011 do ông A ký đều thể hiện thông tin thửa đất trước khi cấp đổi, cấp lại có nguồn gốc là của bà N; văn bản của UBND huyện V xác định thửa đất số 127 và 128, đã được cấp GCNQSDĐ cho ông A có nguồn gốc cấp đổi từ thửa đất của bà N. Hai thửa đất trên nằm trong danh sách các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất giữa bà N với ông A, nhưng không có hồ sơ cho tặng, chuyển nhượng.

Vì vậy, tác giả cho rằng, yêu cầu buộc ông A trả lại đất cho bà N và yêu cầu hủy GCNQSDĐ do UBND huyện V cấp cho ông A là có căn cứ.

Như vậy, khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai liên quan đến yêu cầu hủy GCNQSDĐ, cần xác định rõ nguồn gốc đất tranh chấp, người đang quản lý, sử dụng trực tiếp, hiện trạng và các tài sản trên đất, các giao dịch dân sự (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho…) đã đáp ứng đủ các điều kiện của một giao dịch dân sự hay chưa, hình thức và nội dung có tuân thủ đúng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai hay không… để giải quyết vụ án một cách thuyết phục, hợp lý, nhanh chóng và đúng các quy định của pháp luật.