Một số vấn đề pháp lý về đặt cọc

Quan hệ nghĩa vụ là một mối liên hệ pháp lý giữa hai hoặc nhiều người, để nghĩa vụ được thực hiện đúng và đầy đủ đòi hỏi rất nhiều ở ý chí của các bên đối ước nhưng không phải lúc nào các bên cũng thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận, cam kết; do đó, để ràng buộc các bên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có đặt cọc. Với ưu điểm là dễ dàng thực hiện, vừa có thể bảo đảm cho việc giao kết, vừa bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc cả hai, biện pháp đặt cọc được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự hiện nay. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy còn một số tình huống pháp lý chưa có sự thống nhất trong nhận thức pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch dân sự.

1. Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp người nhận đặt cọc không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được quy định riêng thành một điều luật cụ thể tại Điều 328 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng cũng đồng thời là một giao dịch dân sự nên để một giao dịch đặt cọc có hiệu lực thì vẫn cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch sự nói chung. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là trường hợp người nhận đặt cọc không phải chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mặc dù có căn cứ như thừa kế, nhận chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện việc sang tên…) thì đặt cọc có vô hiệu hay không? Thực tiễn xét xử các vụ án về đặt cọc cho thấy có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề điều kiện có hiệu lực của đặt cọc trong trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong bài viết này, tác giả đưa ra hai vụ án điển hình, tình huống cơ bản giống nhau nhưng cách giải quyết lại khác nhau, cụ thể như sau:

Ví dụ 1: Bà P và ông T góp tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 100m2 đứng tên bà M từ ông H. Ngày 07/10/2020, bà P, ông T (các đồng nguyên đơn) với ông H (bị đơn) ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá chuyển nhượng 1,2 tỉ đồng; phương thức thanh toán: Đặt cọc số tiền 100 triệu đồng, số tiền chuyển nhượng còn lại sẽ thanh toán khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng. Tại thời điểm đặt cọc, ông T và bà P đã được ông H cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà M cũng như thông tin đối với thửa đất mà hai bên thỏa thuận đặt cọc. Tuy biết ông H vừa đặt cọc mua đất của bà M và đang trong quá trình đổi sổ nhưng ông T, bà P vẫn đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc với ông H. Thời hạn thực hiện giao dịch tại Văn phòng công chứng trong vòng 03 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, các đồng nguyên đơn đã giao cho ông H số tiền đặt cọc 100 triệu đồng và tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông H cam kết quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng không có tranh chấp, không quy hoạch và bao đổi sổ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, qua tìm hiểu thông tin quy hoạch trên Cổng thông tin điện tử tỉnh B, phía nguyên đơn phát hiện phần đất mình thỏa thuận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch con đường chiếm hơn 2/3 diện tích đất. Sau khi phát hiện sự việc, nguyên đơn đã nhiều lần liên hệ ông H để yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đồng thời yêu cầu trả số tiền đặt cọc 100 triệu đồng đã nhận nhưng ông H không đồng ý. Nguyên đơn cho rằng, ông H đã vi phạm cam kết trong hợp đồng và tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông H không phải là chủ sử dụng đất nên ông H không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100 triệu đồng.

Cơ quan tiến hành tố tụng cho rằng, hợp đồng đặt cọc giữa ông H và bà P vi phạm điều kiện về chủ thể (tại thời điểm ông H nhận đặt cọc của vợ chồng bà P thì quyền sử dụng đất do bà M đứng tên) nên vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông H hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận cho vợ chồng bà P.

Ví dụ 2: Tương tự nội dung vụ án trên, khi người nhận đặt cọc (bên bán) chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại “hứa bán” cho người khác, tuy nhiên cơ quan tiến hành tố tụng lại cho rằng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu. Ngày 16/11/2020, nguyên đơn bà H và bị đơn ông L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với phần đất có diện tích 176m2 với giá chuyển nhượng là 495 triệu đồng. Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn 50 triệu đồng, còn lại 440 triệu đồng hẹn đến ngày ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì giao hết. Đồng thời thỏa thuận nếu ngày ra văn phòng công chứng, bên A (ông L) không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hay bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì sẽ đền cọc gấp hai lần cho bên B (bà H); bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên A. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà H là người trực tiếp kiểm tra hiện trạng đất và xem xét thông tin bản phôtô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Q đứng tên do ông L cung cấp nhưng bà H không có ý kiến phản đối. Mặt khác, trước đó, ngày 15/11/2020, thì vợ chồng ông Q đã đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất cho ông L thể hiện tại hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng thể hiện: “Sau khi ký hợp đồng này, bên B được phép đưa tài sản trên tham gia giao dịch mua bán”. Việc ông L chuyển nhượng lại phần đất trên cho bà H thì vợ chồng ông Q đều biết và đồng ý với giao dịch này.

Đến trước ngày hẹn ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vô hiệu, buộc bị đơn trả lại số tiền 50 triệu đồng cho nguyên đơn do phát hiện bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trên mà đang do ông Q đứng tên.

Trong vụ án này, cơ quan tiến hành tố tụng nhận định rằng việc ông L nhận đặt cọc của bà H để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông Q biết và trước đó ông Q cũng đã nhận đặt cọc của ông L, thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông L được quyền đưa tài sản tham gia giao dịch mua bán. Bà H cũng được ông L thông tin quyền sử dụng đất trên đang đứng tên ông Q và bà H không có ý kiến phản đối. Do đó, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu việc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận.

Hiện nay, vấn đề cá nhân chưa phải là chủ thể có quyền sử dụng đất (chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù có căn cứ rõ ràng họ sẽ trở thành chủ sử dụng đất) nhưng lại nhận đặt cọc của một cá nhân khác để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau, dẫn đến việc xử lý chưa thống nhất.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, việc tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận của nguyên đơn là phù hợp quy định của pháp luật. Bởi lẽ, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên đều biết đất đang đứng tên người khác nên vi phạm điều kiện về chủ thể.

Theo Điều 328 BLDS năm 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015: “...Nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Đồng thời, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ khi: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Xét giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được thực hiện khi bị đơn không phải là chủ sử dụng đất. Do đó, nội dung thỏa thuận của các bên là vi phạm điều cấm của Luật đất đai năm 2013 nên vô hiệu.

Quan điểm thứ hai cũng là quan điểm của tác giả cho rằng, mặc dù bị đơn trong hai vụ án trên không phải là chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận đặt cọc, tuy nhiên trước đó các bị đơn đã giao kết hợp đồng đặt cọc với chủ thể có quyền sử dụng đất, người này biết và đồng ý cho các bị đơn được phép chuyển nhượng đất cho người khác; các nguyên đơn cũng được bị đơn thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất và chấp nhận đặt cọc nên hợp đồng đặt cọc không vô hiệu do vi phạm điều cấm. Việc các nguyên đơn đưa ra các lý do khác nhau, trong đó có lý do bị đơn không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm thoả thuận.

Tác giả nhận thấy hợp đồng đặt cọc là hợp đồng có điều kiện “hứa mua, hứa bán”; để chứng minh sự nghiêm túc của bên mua đối với giao dịch được bảo đảm bởi đặt cọc. Các bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc khi đã được sự đồng ý của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận đặt cọc cũng biết tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng không có ý kiến phản đối. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã đủ điều kiện hoặc “sẽ” đủ điều kiện, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không vi phạm Điều 117 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, tức là hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu. Việc nguyên đơn đưa ra lý do bị đơn không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để không tiếp tục thực hiện hợp đồng, dẫn đến không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm thỏa thuận nên bị mất cọc là hợp lý.

Đặt cọc là một giao dịch “đặc biệt” nhưng sự đặc biệt này của đặt cọc không đủ để lý giải cũng như cho phép tuyên bố đặt cọc vô hiệu một cách tùy tiện. Mở rộng ra nội dung hai vụ án trên, giả sử các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (được đảm bảo bằng hợp đồng đặt cọc) khi các bị đơn vẫn chưa được sang tên quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng lúc này vô hiệu do vi phạm Điều 117 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Khi đó, vấn đề đặt ra là hợp đồng đặt cọc có vô hiệu cùng với việc vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng hay không. Tác giả cho rằng không nên tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà cần công nhận giá trị của đặt cọc để xử lý trách nhiệm đối với người làm cho hợp đồng được đảm bảo bởi đặt cọc vô hiệu. Tuyên vô hiệu đặt cọc trong trường hợp này thì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên còn lại và không phù hợp trong quan hệ dân sự.

2. Không tính lãi trên số tiền đặt cọc trong trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc cho bên đặt cọc

Trong thực tiễn xét xử, không ít trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bên nhận cọc trả lại cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc và tiền lãi suất trên số tiền cọc đã chiếm giữ kể từ ngày nhận đặt cọc. Ví dụ: Ngày 11/8/2019, ông H và Công ty B ký hợp đồng nhận cọc giữ chỗ thuê nhà xưởng đối với một phần lô đất H7, thời hạn thuê 06 năm kể từ ngày bàn giao nhà xưởng. Ông H đã đặt cọc cho Công ty B số tiền 164 triệu đồng, nhưng đến thời hạn thỏa thuận, Công ty không bàn giao nhà xưởng cho ông H nên ông H khởi kiện yêu cầu Công ty B trả lại tiền cọc và bồi thường gấp hai lần tiền cọc đã nhận. Bị đơn là Công ty B thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc, do công ty không kịp hoàn thành thi công nên hai bên thoả thuận lại ngày bàn giao nhà xưởng, đến hạn Công ty B thông báo nhưng ông H không đến nhận, Công ty B không đồng ý trả cọc và bồi thường. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc giữa ông H và Công ty B bị vô hiệu do không đảm bảo điều kiện về phương thức thanh toán (do hai bên dùng ngoại tệ để đặt cọc) và buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc cùng một khoản tiền lãi suất trên số tiền đặt cọc đã nhận từ thời điểm ký hợp đồng. Trường hợp này, tác giả không phân tích tính đúng sai của việc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà chỉ phân tích việc tính lãi đối với số tiền cọc.

Vấn đề đặt ra là lãi trên khoản tiền đã nhận có là một nội dung của phạt cọc hay không và có phù hợp quy định của pháp luật không? Có quan điểm cho rằng, trường hợp trên ông H đặt cọc cho Công ty B để giữ chỗ thuê nhà xưởng đối với một phần lô đất H7 nhưng Công ty B không bàn giao nhà xưởng cho ông H khi đến thời hạn là Công ty B vi phạm thỏa thuận. Theo khoản 2 Điều 238 BLDS năm 2015 thì đây là vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nên buộc Công ty B trả lại tiền đặt cọc cho ông H là hợp lý, còn việc tính lãi suất trên số tiền đặt cọc là chưa đúng. Theo tác giả, Điều 328 BLDS năm 2015 không quy định việc phải hoàn trả lãi suất trên số tiền cọc đã nhận trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng, do đó không thể tính lãi trên số tiền đặt cọc do hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi pháp luật không có quy định, các bên cũng không có thỏa thuận, tiền lãi cũng không phải là một dạng “phạt cọc”. Nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc là nghĩa vụ trả tiền, tuy nhiên, thời điểm bên nhận cọc có nghĩa vụ hoàn trả là thời điểm Tòa án ra quyết định bằng một bản án có hiệu lực pháp luật, không phải thời điểm hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc, do đó việc tuyên bị đơn phải trả tiền cọc cùng với tiền lãi như vụ án trên là không hợp lý.