Bàn về việc xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu trong giải quyết tranh chấp

1. Nội dung tình huống

Cụ C được Nhà nước cho sử dụng một căn nhà thuộc sở hữu nhà nước. Sau đó, cụ C chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhà cho vợ chồng ông H, bà D. Theo nội dung của giao dịch, các bên nêu điều kiện: Khi Nhà nước hóa giá căn nhà thì cụ C sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông H, bà D. Tuy nhiên, sau đó Nhà nước không hóa giá bởi mảnh đất thuộc về lộ giới. Các bên phát sinh tranh chấp và khởi kiện vụ việc ra Tòa án. Theo kết luận của Tòa án: Giao dịch giữa hai bên là giao dịch dân sự có điều kiện, sẽ phát sinh hiệu lực khi Nhà nước tiến hành bán hóa giá. Điều kiện trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần thỏa thuận chuyển nhượng có phần diện tích đất nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá, không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, nên phần lớn điều kiện không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa các bên không phát sinh hiệu lực (giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không xảy ra).

2. Bình luận tình huống

2.1. Tính hợp lý của việc xác định giao dịch có điều kiện

Theo tác giả, trong vụ việc trên, Tòa án xác định giao dịch chuyển nhượng giữa các bên là giao dịch có điều kiện là phù hợp, bởi lẽ:

Thứ nhất, giao dịch có điều kiện là giao dịch mà điều kiện phát sinh phụ thuộc vào sự kiện nhất định.

Điều này có nghĩa là khi điều kiện các bên thỏa thuận trước đó xảy ra, giao dịch dân sự đó sẽ phát sinh hoặc bị hủy bỏ. Việc xác định giao dịch chuyển nhượng nhà với điều kiện “sau khi mua hóa giá nhà của Nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua” là giao dịch có điều kiện. Vì trên thực tế, các bên chưa thể giao kết hợp đồng mua bán nhà, mà chỉ thỏa thuận về điều kiện cam kết, cũng chính là dự đoán sự kiện phát sinh trong tương lai. Điều này phù hợp với quy định về giao dịch/hợp đồng có điều kiện.

Từ những lập luận trên, tác giả đồng tình với quan điểm của Tòa án. Theo đó, thoả thuận trong nội dung của vụ việc phù hợp với bản chất của hợp đồng có điều kiện (là loại hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh một sự kiện nhất định). Điều kiện mà các bên thỏa thuận trong giao dịch chính là điều kiện phát sinh. Vì vậy, sự kiện “Nhà nước tiến hành thủ tục hóa giá căn nhà” là cơ sở để xác lập quan hệ mua bán giữa các bên, hay nói cách khác, nếu điều kiện này xảy ra thì hợp đồng chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực.

Thứ hai, điều kiện không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Trong vụ việc trên, Tòa án xác định điều kiện ghi trong hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Điều này thể hiện sự tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng và phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Tương tự, trong các giao dịch thuê nhà và mua bán nhà hóa giá thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở (đã hết hiệu lực nhưng vẫn có giá trị tham khảo), có trường hợp người thuê nhà thoả thuận sau khi mua hóa giá nhà của Nhà nước, người thuê (đồng thời là bên bán) sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua. Người bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, dẫn đến việc các bên tranh chấp do người bán không chịu trả tiền cho người mua. Theo đó, thỏa thuận này của các bên được Tòa án xác định là hợp đồng mua bán có điều kiện (điều kiện là khi người đang thuê nhà được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực). Trong tình huống nêu trên, Tòa án xác định thỏa thuận của một bên chủ thể là “người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau khi mua hóa giá nhà của Nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua” và “điều kiện thoả thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” là thỏa thuận hợp pháp. Theo tác giả, nhận định trên của Tòa án phù hợp với quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Thực tiễn xét xử vụ án này, Tòa án cũng xác định điều kiện trên là hợp pháp và nêu rõ: “Có cơ sở xác định nguyên đơn đã thỏa thuận bán một phần căn nhà đang thuê của Nhà nước cho bị đơn với điều kiện khi nguyên đơn được Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch giữa hai bên là giao dịch dân sự có điều kiện, sẽ phát sinh hiệu lực khi Nhà nước bán hóa giá. Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định: Trong trường hợp các bên thỏa thuận về một sự kiện là điều kiện thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, thì khi sự kiện đó xảy ra, hợp đồng phải được thực hiện hoặc chấm dứt. Điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần thỏa thuận chuyển nhượng có diện tích 42,74m² nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa hai bên không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ”.

Theo quan điểm của tác giả, về khái niệm “điều cấm” và “đạo đức xã hội”, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Nhận định của Tòa án khẳng định tính hợp pháp của những thoả thuận liên quan đến việc mua bán nhà chưa được hóa giá bởi Nhà nước, nhưng các bên cam kết khi Nhà nước hoá giá sẽ tiến hành việc mua bán; đồng thời, đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015). Vụ việc cho thấy hướng giải quyết tranh chấp của Tòa án liên quan đến việc mua nhà hóa giá thuộc sở hữu nhà nước, giúp các bên trong giao dịch (đặc biệt là người mua) được hoàn lại khoản tiền đã trả trong trường hợp đã thanh toán tiền nhưng không thể tiến hành hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.

2.2. Những vướng mắc trong giải quyết vụ việc

Thứ nhất, Tòa án chưa xác định rõ thoả thuận thuộc loại điều kiện phát sinh hay điều kiện thực hiện giao dịch.

Về hướng giải quyết vụ việc nêu trên, Tòa án chưa xác định rõ loại điều kiện trong giao dịch là điều kiện phát sinh hay điều kiện thực hiện hợp đồng.

Trong khoa học pháp lý tồn tại nhiều quan điểm liên quan đến điều kiện phát sinh:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Trong trường hợp giao dịch dân sự có điều kiện phát sinh, việc xảy ra điều kiện đó sẽ làm phát sinh hiệu lực của giao dịch”. Tương tự, “giao dịch dân sự có điều kiện phát sinh hiệu lực là giao dịch đã giao kết nhưng chưa có hiệu lực, nếu điều kiện do các bên thỏa thuận xảy ra thì giao dịch có hiệu lực và các bên phải thực hiện”.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Điều kiện phát sinh giao dịch còn được hiểu với nghĩa khi điều kiện đó xảy ra thì giao dịch, hợp đồng mới có hiệu lực. Trong trường hợp này, các bên đã thoả thuận, ký kết hợp đồng, nhưng hợp đồng đó bắt đầu có hiệu lực khi điều kiện xảy ra, lúc này sự kiện pháp lý mới chính thức xuất hiện và ràng buộc các bên.

Quan điểm thứ ba cho rằng: Thời điểm hợp đồng có điều kiện phát sinh hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó đã được xác lập và điều kiện của hợp đồng đã xảy ra. Hợp đồng có điều kiện phát sinh là hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó do các bên thỏa thuận, vì điều kiện làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là sự kiện pháp lý do các bên thỏa thuận, thời điểm này khác với thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (do luật định) theo quy định chung….

Nhìn chung, có nhiều quan điểm cho rằng hợp đồng có điều kiện phát sinh chỉ có hiệu lực nếu điều kiện do các bên thỏa thuận đã xảy ra.

Theo tác giả, cần xác định rõ thoả thuận giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Khi giao kết hợp đồng có điều kiện, các bên thỏa thuận về một sự kiện làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng (khoản 6 Điều 402 BLDS năm 2015). Để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế tranh chấp có thể xảy ra, điều kiện trong hợp đồng phải tuân thủ những quy định chung như: (i) Chủ thể, nội dung, mục đích của hợp đồng phải thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; (ii) Hợp đồng có điều kiện mang tính chất đặc thù được hình thành trên cơ sở những điều kiện nhất định (như điều kiện phát sinh, thực hiện, hủy bỏ hợp đồng). Trong tình huống pháp lý trên, các bên thoả thuận “khi nhà của cụ C được Nhà nước hóa giá thì giao dịch phát sinh hiệu lực. Theo tác giả, cần xác định rõ sự kiện “Nhà nước hóa giá” trong vụ việc là điều kiện phát sinh giao dịch. Vì vậy, Tòa án cần nhận định đây là giao dịch có “điều kiện phát sinh” trong bản án.

Thứ hai, xác định giao dịch vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra là chưa hợp lý.

Trong vụ việc trên, Tòa án xác định giao dịch có điều kiện vô hiệu do điều kiện không xảy ra, nhưng chưa đưa ra cơ sở pháp lý nhằm xác định trường hợp vô hiệu. Tòa án chỉ đưa ra nhận định “phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là giao dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra”. Vậy, “vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra” thuộc trường hợp nào của BLDS năm 2015?

Giao dịch này từ ban đầu là giao dịch có điều kiện và thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Theo tác giả, Tòa án xác định “điều kiện trong hợp đồng không thể xảy ra” làm cơ sở dẫn đến giao dịch vô hiệu là chưa thuyết phục, bởi những lý do sau:

Một là, trường hợp vô hiệu như trong vụ việc có thể được xác định theo quy định của pháp luật. Theo Điều 117 BLDS năm 2015 thì: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; ii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; iii) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; iv) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 122 BLDS năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ vô hiệu. Mặt khác, khoản 1 Điều 408 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Như vậy, bên cạnh Điều 122 BLDS năm 2015, thì Điều 408 BLDS năm 2015 cũng quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Về nguyên tắc, ngay từ thời điểm giao kết, hợp đồng sẽ bị vô hiệu nếu đối tượng không thực hiện được dù xuất phát từ nguyên nhân chủ quan hay khách quan.

Theo tác giả, Tòa án cần xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà nêu trên vô hiệu do “ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”. Bởi lẽ, ngay từ khi giao kết, căn nhà chưa được hợp thức hóa chủ quyền nên không thể tiến hành chuyển nhượng. Mặc dù thoả thuận giữa các bên là giao dịch có điều kiện, nhưng điều kiện không xảy ra, dẫn đến hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực vì có đối tượng là căn nhà không được phép chuyển nhượng. Đồng thời, đây là giao dịch có điều kiện phát sinh, tức là điều kiện xảy ra sẽ dẫn đến các bên thực hiện hợp đồng; còn điều kiện không xảy ra thì giao dịch chấm dứt.

3. Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, cần phân biệt rõ ràng thỏa thuận có điều kiện trong giao dịch với hậu quả của giao dịch. Theo đó, giao dịch trong tình huống đưa ra vẫn là giao dịch có điều kiện, nhưng tác giả cho rằng, cần xác định rõ loại điều kiện mà các bên thỏa thuận là điều kiện phát sinh, không phải là điều kiện phát sinh hiệu lực hay điều kiện thực hiện. Khi sự kiện là điều kiện phát sinh xảy ra thì giao dịch sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật, nếu điều kiện không xảy ra, dẫn đến đối tượng của giao dịch không thực hiện được thì giao dịch vô hiệu.

Thứ hai, cần mở rộng việc áp dụng quy định về giao dịch có điều kiện cho những vụ việc tương tự. Theo tác giả, cần mở rộng việc có thể áp dụng hướng giải quyết này cho các hoàn cảnh tương tự như: Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện hợp thức hóa chủ quyền; hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở, quyền sử dụng đất (thời điểm giao dịch nhà, đất chưa có chủ quyền và các bên cam kết khi có chủ quyền thì sẽ tiến hành giao dịch); hợp đồng tặng cho nhà ở, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư (thời điểm thoả thuận nhà ở chưa đủ điều kiện để mua bán theo luật nhà ở và các bên thỏa thuận khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao dịch). Đây là những giao dịch có điều kiện và điều kiện thỏa thuận là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Thứ ba, cần xác định nguyên nhân dẫn đến vô hiệu đối với những vụ việc tương tự như tình huống là do: Ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thực hiện được. Nếu điều kiện xảy ra, các bên phải tiến hành giao dịch, nếu điều kiện không xảy ra, do đối tượng tồn tại trên thực tế không thể thực hiện được thì giao dịch có điều kiện vô hiệu.