Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở

Quy định chung về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký

Hình thức của giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng nói riêng được quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Riêng đối với hình thức văn bản, nếu luật có yêu cầu thì văn bản phải được công chứng, chứng thực, đăng ký. Theo khoản 4 Điều 400 BLDS năm 2015, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản. Theo khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản có công chứng là thời điểm hợp đồng được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Đối với hợp đồng bằng văn bản có chứng thực, trước đây, theo Điều 10 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực, thời điểm chứng thực hợp đồng là thời điểm người thực hiện chứng thực ký vào văn bản chứng thực. Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (Nghị định số 23/2015) không còn giữ lại Điều luật này và không quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản có chứng thực. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014 để áp dụng tương tự pháp luật, thì có thể thấy rằng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bằng văn bản có chứng thực là thời điểm hợp đồng được người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức chứng thực ký và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó.

Đối với hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015, hiện có ba quan điểm khác nhau về vấn đề này. Quan điểm thứ nhất cho rằng, việc đăng ký tại khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 là đăng ký tài sản, trong đó có đăng ký quyền sở hữu tài sản theo Điều 106 BLDS năm 2015. Quan điểm thứ hai cho rằng, việc đăng ký tại khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 là đăng ký giao dịch dân sự, bao gồm đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung và đăng ký giao dịch bảo đảm như: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), đăng ký thế chấp nhà ở… Quan điểm thứ ba cho rằng, việc đăng ký tại khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 vừa là đăng ký tài sản, vừa là đăng ký giao dịch dân sự.

Tác giả đồng ý một phần với quan điểm thứ hai, theo đó, việc đăng ký tại khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 là đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm (Nghị định số 99/2022). Bởi vì, pháp luật đã phân biệt đăng ký tài sản (đăng ký quyền sở hữu tài sản) và đăng ký giao dịch dân sự lần lượt tại hai điều luật khác nhau (Điều 106 và khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015), thuộc hai chương khác nhau (Chương VII - Tài sản và Chương VIII - Giao dịch dân sự). Theo điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 99/2022, thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào sổ địa chính.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hiện nay, theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật đất đai năm 2024, việc tặng cho QSDĐ phải được đăng ký biến động. Căn cứ vào các khoản 3, 4 Điều 131 và khoản 2 Điều 133 Luật đất đai năm 2024, việc đăng ký biến động được ghi vào hồ sơ địa chính và cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Theo đó, cần phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ và thời điểm chuyển QSDĐ. Về vấn đề này, hiện có hai quan điểm khác nhau như sau:

Theo quan điểm thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024), cũng như các hợp đồng khác, phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực xong hợp đồng. Khi hợp đồng có hiệu lực thì các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Điều này cũng có nghĩa là bên tặng cho phải giao QSDĐ và chuyển QSDĐ cho bên được tặng cho. Việc tặng cho QSDĐ (tức hợp đồng tặng cho QSDĐ) được hoàn thành, mà không phải phát sinh hiệu lực, kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính, hoặc cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có thể lý giải cho quy định này là vì theo khoản 1 và khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 (khoản 1 Điều 131 và khoản 2 Điều 133 Luật đất đai năm 2024), đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và việc đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính và cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Theo quan điểm thứ hai, bên cạnh việc căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024), theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản), tác giả còn dựa vào Điều 503 BLDS năm 2015: Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Từ đó, tác giả khẳng định rằng luật đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quan điểm này cũng đã được khẳng định trong Án lệ số 52/2021/AL. Theo đó, tại thời điểm hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa cụ Nguyễn Thị C1 và ông Tống Thanh V có hiệu lực pháp luật, theo khoản 1 Điều 725 BLDS năm 2005, sau khi được tặng cho QSDĐ, ông V (bên được tặng cho) có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu”, được sử dụng làm nguồn Án lệ số 52/2021/AL; Điều 692 BLDS năm 2005 quy định hiệu lực của giao dịch chuyển QSDĐ (trong trường hợp này là việc tặng cho QSDĐ) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003, hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Từ đó, Tòa án giám đốc thẩm nhận định rằng, về mặt pháp lý, cho đến khi người nhận chuyển QSDĐ (theo giao dịch tặng cho) chưa kịp đăng ký QSDĐ cho mình, mà người chuyển QSDĐ đã chết, hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ không có hiệu lực pháp luật. Điều này cũng có nghĩa là hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, áp dụng tương tự pháp luật vào thời điểm hiện nay, theo các khoản 1, 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và việc đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tương tự, theo các khoản 1, 3 và 4 Điều 131, khoản 2 Điều 133 Luật đất đai năm 2024, Điều 503 BLDS năm 2015, việc tặng cho QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào hồ sơ địa chính và cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở

Khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở năm 2023 vẫn giữ nội dung của khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, tặng cho nhà ở phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Do nhà ở là bất động sản theo điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, nên hiện nay có nhiều cách lý giải khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, trường hợp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề giữa luật chung (BLDS năm 2015) và luật riêng (luật chuyên ngành - Luật nhà ở năm 2023), thì áp dụng quy định của luật chuyên ngành. Theo đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở năm 2023, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Quan điểm thứ hai cho rằng, trường hợp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có giá trị pháp lý cao hơn. Trong trường hợp này, BLDS năm 2015 sẽ được áp dụng. Bởi vì, BLDS năm 2015 là luật chung, có giá trị pháp lý cao hơn Luật nhà ở năm 2023 là luật chuyên ngành. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở, theo khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015, là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Bên cạnh đó, nếu căn cứ vào khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Đồng thời, nếu dựa vào Án lệ số 52/2021/AL để áp dụng tương tự pháp luật: Vì hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nên hợp đồng tặng cho nhà ở cũng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Tác giả đồng ý với quan điểm thứ nhất, tuy nhiên, quan điểm của tác giả như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc áp dụng luật chung và luật chuyên ngành không được quy định chính thức trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015), mà chỉ được đúc kết bởi các nhà khoa học luật. Nguyên tắc áp dụng luật chung và luật chuyên ngành, nếu có, thì chỉ được quy định trong một số văn bản pháp luật cụ thể. Ví dụ: Trước đây, khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2005 quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật nhà ở năm 2005 với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 và năm 2023 đã không còn quy định này. Có thể lý giải cho việc loại bỏ quy định này là để tránh trùng lặp quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật giữa Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản pháp luật khác. Do vậy, chưa thể xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng hay thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, Bộ luật và Luật có cùng một thứ bậc trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật tại Việt Nam, đều là văn bản luật và do Quốc hội ban hành. Điều này cũng có nghĩa rằng, chưa thể xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng hay thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Thứ ba, theo khoản 3 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau. Theo đó, Luật nhà ở năm 2023 được ban hành sau BLDS năm 2015 nên được ưu tiên áp dụng trong trường hợp này. Khoản 7 Điều 12 Luật nhà ở năm 2023 khẳng định rằng, các giao dịch về nhà ở, trong đó có hợp đồng tặng cho nhà ở, phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này. Điều 12 Luật nhà ở năm 2023 còn phân biệt giữa thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở và thời điểm có hiệu lực của các giao dịch về nhà ở, trong đó có hợp đồng tặng cho nhà ở. Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở năm 2023, thời điểm chuyển giao tài sản theo khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 là thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch tặng cho nhà ở, mà không phải thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở. Theo khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở năm 2023, hợp đồng tặng cho nhà ở phải được thực hiện công chứng, chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực.

Thứ tư, theo khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, các khoản 1, 2 Điều 131 Luật đất đai năm 2024, mặc dù đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc, mà được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Hơn nữa, theo điểm b khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở năm 2023, các giao dịch liên quan đến tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Do vậy, luật không thể quy định với mọi trường hợp, hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Như vậy, để tránh bất cập nêu trên thì với việc dành cho các luật chuyên ngành quy định cụ thể về điều kiện có hiệu lực của hình thức hợp đồng (nếu có) như tại khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015, Bộ luật này cũng cần dành cho các luật chuyên ngành quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tùy theo hình thức của hợp đồng đó. Riêng đối với hợp đồng tặng cho nhà ở, khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng: Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, trừ trường hợp luật có quy định khác.

TS. Lâm Tố Trang