Quy định về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai của một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

Quy định về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai của Cộng hòa Pháp và Hoa Kỳ

Quy định của Cộng hòa Pháp

Biện pháp ưu tiên trong xử lý tài sản bảo đảm là khích lệ bên vay hoàn thành nghĩa vụ thanh toán một cách tự nguyện và đề ra các giới hạn quyền của cơ quan thi hành án nhằm bảo vệ bên vay và những tài sản của họ trước sự xâm phạm và không phải lâm vào tình trạng khốn cùng, trong đó bên cho vay có quyền định đoạt tài sản của bên vay theo phương pháp quy kết tư pháp hoặc quy kết thông thường (hiệp ước ủy quyền).

Phương pháp quy kết tư pháp: Có hai lựa chọn để xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản nói chung và bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng:

(1) Bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ: Trước khi bán, bất động sản có thể bị thu giữ bởi bên cho vay để thu hồi nợ, thông qua lệnh thanh toán thu giữ. Bên vay vẫn được quyền sử dụng tài sản đã thu giữ nhưng không được làm giảm giá trị của nó. Việc bán tài sản bảo đảm phải tuân thủ Điều 2284 Bộ luật Dân sự Pháp, bên nhận bảo đảm được ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được sau khi bán. Bán đấu giá là quy trình khi không đạt thỏa thuận giữa bên cho vay và bên vay, do Thẩm phán giám sát tại Tòa án. Bán thân thiện là lựa chọn tốt để giảm thiểu rủi ro và giữ quyền quyết định trong quá trình bán tài sản, cần sự phối hợp và chấp thuận của Tòa án.

(2) Nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ: Theo Điều 2347 Bộ luật Dân sự Pháp, bên cho vay có thể yêu cầu Tòa án cho phép lấy tài sản bảo đảm để thực hiện thi hành án. Khi giá trị tài sản vượt quá số nợ được bảo đảm, số tiền chênh lệch sẽ được trả cho bên vay hoặc các bên cho vay khác. Phương thức này cần thông qua Tòa án và không cần thỏa thuận của các bên. Điều 2460 Bộ luật Dân sự Pháp quy định việc định giá tài sản bảo đảm cần được chuyên gia hoặc thỏa thuận của các bên, trừ khi tài sản là nơi ở của bên vay. Trong trường hợp giá trị tài sản lớn hơn số nợ, bên cho vay sẽ thanh toán số tiền chênh lệch cho bên vay hoặc các bên cho vay khác. Việc phân chia khoản chênh lệch giá cho các bên cho vay sẽ tuân theo thứ cấp của họ.

Phương pháp quy kết thông thường (hiệp ước ủy quyền): Đây là thỏa thuận giữa bên cho vay và bên vay về việc bên cho vay được trao quyền chiếm đoạt tài sản bảo đảm mà không cần thông qua Tòa án trong trường hợp bên vay không thanh toán đúng thời hạn ủy thác ngay cả khi giá trị tài sản lớn hơn khoản nợ. Thỏa thuận có thể xảy ra đồng thời với việc nhận bảo đảm hoặc sau đó.

Từ khi Đạo luật ngày 23/3/2006 của Pháp có hiệu lực, các bên trong giao dịch bảo đảm có thể chọn phương thức quy kết để áp dụng. Sự can thiệp của Tòa án sẽ bị hạn chế do ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên, giúp quy trình định đoạt tài sản diễn ra nhanh chóng hơn và tối đa hóa giá trị tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia và nhà nghiên cứu, quy trình và thủ tục liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm lại khá phức tạp và đòi hỏi chi phí lớn từ các bên tham gia giao dịch. Nguyên nhân tình trạng phức tạp này là do sự cẩn trọng của nhà lập pháp trong xây dựng quy định. Hệ thống pháp luật Pháp không cho phép bên cho vay tự thu hồi tài sản bảo đảm mà phải thông qua cơ quan có thẩm quyền. Quan điểm này bảo vệ bên vay và bên bảo đảm, nhưng không hiệu quả và gây hao phí nguồn lực của xã hội, cản trở sự phát triển của quan hệ tín dụng.

Quy định của Hoa Kỳ

Quy định về mua bán và sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm không phổ biến trong pháp luật. Quy định về xử lý tài sản bảo đảm của Hoa Kỳ được thực hiện theo Phần 6 Điều 9 Bộ luật thương mại thống nhất (UCC). Bên nhận bảo đảm có quyền quyết định cách thức xử lý tài sản, nhưng phải đảm bảo tính hợp lý về mặt thương mại. UCC không định nghĩa “sự hợp lý về mặt thương mại”, nhưng hướng dẫn tại Mục 9-627 UCC ở ba khía cạnh: (i) Một khoản tiền lớn hơn có thể được thu vào thời điểm khác hoặc thông qua phương pháp khác, không ngăn cản chủ nợ chứng minh hành vi hợp lý về mặt thương mại; (ii) Việc xử lý tài sản bảo đảm hợp lý về mặt thương mại khi được thực hiện theo thông lệ thị trường, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm xử lý tài sản; (iii) Nếu việc thu thập, cưỡng chế, xử lý hoặc chấp nhận tài sản bảo đảm được phê duyệt trong một thủ tục tố tụng hoặc thông qua bởi một ủy ban bên cho vay có thiện chí, đại diện của bên cho vay hoặc người được chuyển nhượng vì lợi ích của bên cho vay.

Mặc dù xử lý tài sản bảo đảm có thể khác nhau về cách thức thực hiện nhưng đều phải tuân thủ các quy định cơ bản sau:

(1) Thu giữ bất động sản để bán đấu giá:

Tài sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quyền lưu giữ có cầm giữ tài sản sẽ được bên cho vay nắm giữ cho đến khi bên vay hoàn thành nghĩa vụ tài chính và trả hết nợ. Quyền cầm giữ tài sản cho phép bên nắm giữ tài sản được yêu cầu quyền sở hữu tài sản bảo đảm. Nếu người đi vay không hoàn thành nghĩa vụ tài chính và vỡ nợ, bên cho vay có thể sở hữu tài sản bảo đảm. Để bên cho vay thu giữ tài sản sau khi người đi vay không trả được nợ, trước đó người đi vay phải cấp cho bên cho vay quyền cầm giữ (còn được gọi là “lợi ích bảo đảm”) đối với tài sản đó. Đối với khoản vay bất động sản, bên cho vay được quyền lưu giữ đối với ba loại tài sản hợp pháp của người đi vay là bất động sản (thửa đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất), các tài sản cố định trên đất và các động sản như đồ nội thất, trang thiết bị, quyền hợp đồng và các khoản phải thu gắn liền với bất động sản.

Quy trình thu giữ bất động sản ở Hoa Kỳ có thể thông qua tư pháp hoặc phi tư pháp. Có hai biện pháp được công nhận gồm: Thu giữ theo tư pháp và sử dụng chứng thư ủy thác. Đấu giá công khai được sử dụng trong cả hai trường hợp, thường là “đấu giá kiểu Anh” tại một địa điểm duy nhất. Cuộc đấu giá tăng dần, người trả giá cao nhất sẽ trở thành chủ sở hữu sau khi được xác nhận bởi Tòa án. Nếu người mua không hoàn thành giao dịch, họ có thể phải chịu trách nhiệm về số tiền đặt cọc mà họ đã thanh toán.

Ngoài ra, pháp luật Hoa Kỳ còn quy định về biện pháp thu giữ tài sản thông qua bán thương lượng và thu giữ tài sản bằng thẩm định

(2) Nhận tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ:

Điều 9-620 UCC quy định bên nhận bảo đảm có thể nhận tài sản bảo đảm để thanh toán nợ khi bên vay đồng ý với điều khoản chấp nhận trong hồ sơ xác thực sau khi vi phạm hoặc không phản hồi thông báo của bên nhận bảo đảm về đề xuất chấp nhận tài sản trong vòng 20 ngày. Không ai có quyền phản đối việc chấp nhận tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ.

Một số kinh nghiệm cho Việt Nam

Hiện nay, hệ thống quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai đã khá đầy đủ và đồng bộ, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể liên quan. Tuy nhiên, các quy định về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai được coi là phức tạp và nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau về giao dịch bảo đảm. Các quy định chung thường nằm ở Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật này; từng phương thức xử lý và trình tự, thủ tục tương ứng lại được quy định trong các văn bản liên quan đến đấu giá, nhà ở, kinh doanh bất động sản, ngân hàng. Việc phải kết nối từ luật này sang luật khác có liên quan về cùng một vấn đề dễ dẫn tới sự thiếu thống nhất và áp dụng không chính xác các quy định của pháp luật. Trong trường hợp việc bán tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp thực hiện, có khả năng sẽ dẫn tới lạm dụng quyền để xâm phạm lợi ích của người vay. Vì vậy, việc thiếu quy định rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm thông qua việc tiến hành giao dịch mua bán là một thiếu sót của pháp luật.

Thứ nhất, quyền thu giữ tài sản nên được ghi nhận là một trong những cấu thành quan trọng của quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên cho vay có bảo đảm.

Quyền thu giữ tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc xử lý tài sản bảo đảm và ảnh hưởng đến toàn bộ tiến trình xử lý. Do đó, Việt Nam cần tiếp tục ghi nhận và cụ thể hóa quyền này trong Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quyền thu giữ tài sản bảo đảm không phải là quyền tuyệt đối của bên cho vay, mà cần xem xét cơ chế thực thi quyền thu giữ để đảm bảo tính linh hoạt và tôn trọng lợi ích của các bên theo pháp luật Hoa Kỳ. Việc thu giữ tài sản phải tuân thủ nguyên tắc khách quan và cân nhắc lợi ích của các bên trong giao dịch; cần có các cơ chế bảo vệ cho bên bảo đảm, người thu giữ tài sản và các bên liên quan. Pháp luật Việt Nam có thể tham khảo pháp luật Hoa Kỳ về việc đảm bảo không vi phạm hòa bình trong quá trình thu giữ tài sản. Việc thu giữ sẽ dừng nếu gặp phản đối từ bên bảo đảm và không được sử dụng vũ lực. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm sẽ do bên có lỗi chịu.

Thứ hai, ghi nhận việc ưu tiên cơ chế xử lý tài sản bảo đảm bằng các phương thức ngoài tư pháp hoặc bên nhận bảo đảm được tự xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp đơn giản.

Trong một số trường hợp, việc chờ đợi quyết định của Tòa án có thể tốn kém và mất nhiều thời gian. Bằng cách tập trung vào tự xử lý tài sản bảo đảm, các bên liên quan có thể giải quyết vấn đề nhanh chóng và hiệu quả hơn mà không cần đưa vụ việc ra Tòa án. Tuy nhiên, cần tuân thủ quy định và thiết kế cơ chế tự xử lý phù hợp với các trường hợp đơn giản.

Qua việc tham khảo và nghiên cứu phương thức thu giữ bất động sản theo pháp luật Hoa Kỳ, có thể rút ra những bài học quan trọng cho pháp luật Việt Nam. Phương pháp này không chỉ giúp giảm thiểu thủ tục pháp lý không cần thiết, mà còn tối ưu hóa thời gian và tài nguyên, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch cho các bên trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Theo đó, thu giữ tài sản có thể thông qua việc thẩm định giá trị tài sản và đề xuất số tiền chấp nhận để nhận quyền sở hữu tài sản. Phương pháp này giúp thanh toán chính xác, hiệu quả hơn bán đấu giá và tránh sự can thiệp của cơ quan tư pháp. Tuy nhiên, phương thức này theo pháp luật Hoa Kỳ còn mang nặng tính ý chí từ bên cho vay, nên sẽ hạn chế quyền của người vay và các bên có liên quan. Vì vậy, theo tác giả, khi tham khảo để áp dụng cho pháp luật Việt Nam cần hoàn thiện, bổ sung các quy định ghi nhận quyền phản đối hợp lý của bên vay và các bên có liên quan khi nhận được đề xuất của bên cho vay; cần ghi nhận việc các bên đã thỏa thuận sự tham gia một đơn vị thẩm định giá độc lập để xem xét đề xuất của bên cho vay hoặc đưa ra các ý kiến về giá trị tài sản bảo đảm theo mức giá thị trường, nhằm đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên.

Thứ ba, pháp luật Việt Nam cần quy định nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tương tự pháp luật Pháp và pháp luật Hoa Kỳ.

Nội dung quan trọng nhất trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là thông báo công khai cho các bên có quyền liên quan đến tài sản bảo đảm. Việc bên nhận bảo đảm hoặc bên được bên nhận bảo đảm ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm không công bố công khai việc xử lý tài sản bảo đảm phải được coi là hành vi vi phạm pháp luật và phải bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho bên bảo đảm và các bên có liên quan. Pháp luật Pháp quy định cụ thể về việc thông báo, có tính chất ràng buộc, được kiểm soát chặt chẽ để hạn chế các tranh chấp phát sinh. Pháp luật Hoa Kỳ cũng ghi nhận trường hợp bên nhận bảo đảm không tuân thủ (Điều 9 UCC), bên vay, bên có quyền lợi thứ cấp, bên có quyền cầm giữ tài sản có thể thực hiện các biện pháp ngăn chặn việc bên nhận bảo đảm khởi kiện (Điều 9-625(a) UCC). Nếu bên nhận bảo đảm vi phạm Phần 6 Điều 9 UCC khi xử lý tài sản bảo đảm không hợp lý về mặt thương mại, bên nhận bảo đảm có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với các tổn thất gây ra cho bên cho vay, bên có quyền lợi thứ cấp, các bên được bảo đảm khác, hoặc bên giữ tài sản bảo đảm và có thể phải đền bù thiệt hại theo quy định của pháp luật (Điều 9-625(b), 9-625(e) UCC).

Thứ tư, pháp luật Việt Nam cần ghi nhận cơ chế khuyến khích bên bảo đảm tham gia tích cực vào quá trình thu giữ tài sản bảo đảm bằng cách cho phép bên bảo đảm có quyền bán tài sản dưới sự kiểm soát tư pháp tương tự pháp luật Pháp.

Pháp luật Việt Nam chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp bên bảo đảm mang tài sản bảo đảm đi bán. Quy định xử lý tài sản bảo đảm của pháp luật Pháp đã ghi nhận phương thức bên vay được quyền chủ động tìm kiếm người mua tài sản bảo đảm và đề xuất yêu cầu bán hàng cho Tòa án. Quá trình đề xuất mua - bán, giá trị tài sản bảo đảm cho người mua mới luôn có sự giám sát của Tòa án. Số tiền thu được từ việc bán tài sản của bên vay cũng được chuyển vào tài khoản ký quỹ của Tòa án để ngăn chặn việc vi phạm của bên vay trong việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên cho vay.

Pháp luật cũng cần dự liệu các hệ quả trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn theo hướng khi bên bảo đảm phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận bảo đảm và các bên có liên quan sau khi bán tài sản. Người mua mới có quyền từ chối việc thanh toán cho đến khi bên bảo đảm hoàn thành các thủ tục cho việc giải chấp đối với tài sản. Trường hợp nếu bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ, việc bên nhận bảo đảm tiến hành xử lý tài sản bảo đảm khiến người mua mất quyền sở hữu do việc thực hiện quyền bảo đảm thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Mai Lan Phương