Quy định về giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung theo Luật Nhà ở năm 2023

Quy định về tặng cho, đổi, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung theo Luật nhà ở năm 2023

Đối với các giao dịch tặng cho, đổi, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, Luật nhà ở năm 2023 đã giữ nguyên quy định về nhà ở thuộc sở hữu chung trong các giao dịch này giống như Luật nhà ở năm 2014. Ngoài ra, Luật nhà ở năm 2023 sắp xếp lại theo hướng gộp các quy định lại với nhau, cụ thể là: (i) Điều 137 Luật nhà ở năm 2014 (tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung) đã được gộp vào Điều 138 (tặng cho nhà ở đang cho thuê) và thay thế bởi Điều 177 Luật nhà ở năm 2023 về tặng cho nhà ở; (ii) Điều 139 Luật nhà ở năm 2014 (đổi nhà ở thuộc sở hữu chung) gộp với Điều 140 (đổi nhà ở đang cho thuê), Điều 141 (thanh toán giá trị chênh lệch) và thay thế bởi Điều 178 Luật nhà ở năm 2023 về đổi nhà ở; (iii) Điều 151 Luật nhà ở năm 2014 (góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung) được gộp với Điều 150 (điều kiện, thủ tục góp vốn bằng nhà ở) và Điều 152 (góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê) và thay thế bởi Điều 179 Luật nhà ở năm 2023 về góp vốn bằng nhà ở; (iv) Điều 153 (cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung) và Điều 154 (các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở) của Luật nhà ở năm 2014 cũng được gộp lại và thay thế bởi Điều 180 Luật nhà ở năm 2023 về cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

Nhìn chung, việc gộp các quy định trên với nhau là phù hợp, giúp tinh gọn và dễ dàng tiếp cận hơn. Bên cạnh việc sắp xếp lại và loại bỏ một số nội dung đã nêu trên, Luật nhà ở năm 2023 đã có những sửa đổi, bổ sung một số quy định trong một số giao dịch, cụ thể là:

Thứ nhất, đối với giao dịch tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung, Điều 177 Luật nhà ở năm 2023 bỏ quy định “và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác” trong khoản 2 Điều 137 Luật nhà ở năm 2014. Việc bỏ quy định này là phù hợp vì đó là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đã được ghi nhận chung trong Điều 160 và Điều 190 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015.

Thứ hai, đối với giao dịch đổi nhà ở thuộc sở hữu chung, Điều 178 Luật nhà ở năm 2023 bổ sung quy định về hình thức là “phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất”. Trước đây, Điều 139 Luật nhà ở năm 2014 không quy định về hình thức văn bản. Về vấn đề này, có quan điểm cho rằng: “Nhà ở là tài sản lớn, có ý nghĩa quan trọng bậc nhất với cuộc sống của mỗi người dân, do đó, pháp luật cần phải quy định chặt chẽ vấn đề này. Nhằm tránh các tranh chấp phát sinh sau này hoặc khi tranh chấp xảy ra không có bằng chứng chứng minh về ý chí của các chủ sở hữu chung thì hình thức của việc đồng ý nên được thể hiện bằng văn bản”. Quan điểm khác thì cho rằng: “Sự không hoàn thiện về hình thức (không có văn bản thể hiện sự thỏa thuận, đồng ý của bên còn lại) không cho phép phủ nhận sự tồn tại và giá trị của sự đồng ý nếu tồn tại căn cứ khác cho thấy sự đồng ý đó”. Như vậy, khi đổi nhà ở thuộc sở hữu chung, theo Luật nhà ở năm 2023, hình thức đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung hợp nhất phải là bằng văn bản. Đồng thời, việc áp dụng hình thức đồng ý thực tế như thế nào và đối với giao dịch về nhà ở nào thì cần phải tuân thủ quy định của các Án lệ có liên quan (Án lệ số 04/2016/AL, Án lệ số 16/2017/AL).

Ngoài ra, Điều 178 Luật nhà ở năm 2023 cũng bỏ quy định “và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác” tại khoản 2 Điều 139 Luật nhà ở năm 2014 và việc loại bỏ này là phù hợp.

Thứ ba, đối với giao dịch góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung, khoản 2 Điều 179 Luật nhà ở năm 2023 tách thành hai trường hợp là nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất và nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Đồng thời, bổ sung hình thức “đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung hợp nhất” và bổ sung quy định “trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình”. Bên cạnh đó, Luật nhà ở năm 2023 còn bỏ quy định “các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà ở hoặc có thể thoả thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng nhà ở”. Nhìn chung, những sửa đổi trên phù hợp và đảm bảo sự thống nhất với quy định tương ứng trong các giao dịch khác theo Luật nhà ở năm 2023 và cũng phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 về định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung. Liên quan đến vấn đề định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, có quan điểm cho rằng: “Với tư cách là một chủ sở hữu, từng đồng sở hữu được định đoạt phần của họ. Trong thực tế không hiếm trường hợp Tòa án chấp nhận giao dịch đối với phần tài sản thuộc về người tham gia giao dịch…”.

Thứ tư, đối với giao dịch cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung, Điều 180 Luật nhà ở năm 2023 đã bỏ quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật nhà ở năm 2014, theo đó, các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Việc loại bỏ quy định này là phù hợp vì việc ủy quyền đại diện đã được ghi nhận trong BLDS năm 2015.

Thứ năm, đối với giao dịch ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung, Điều 187 Luật nhà ở năm 2023 tách hai trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất và nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần ra quy định riêng và bỏ quy định “trừ trường hợp người được ủy quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó” tại khoản 2 Điều 156 Luật nhà ở năm 2014. Ngoài ra, về trách nhiệm thông báo của chủ sở hữu chung theo phần thì Luật nhà ở năm 2023 quy định họ có “trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở”. Việc thay đổi như trên là phù hợp, rõ ràng và dễ tiếp cận hơn.

Về quy định mua bán, cho thuê, thế chấp, thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung, Luật nhà ở năm 2023 đã bỏ một số quy định liên quan như: Bỏ quy định về mua bán nhà thuộc sở hữu chung (Điều 126 Luật nhà ở năm 2014); bỏ quy định về cho thuê nhà thuộc sở hữu chung (Điều 130 Luật nhà ở năm 2014); bỏ quy định về thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều 145 Luật nhà ở năm 2014); bỏ quy định về thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều 142, 143 Luật nhà ở năm 2014).

Một số kiến nghị

Nhìn chung, việc sắp xếp lại, loại bỏ một số quy định và có một số sửa đổi, bổ sung về giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung trong Luật nhà ở năm 2023 là phù hợp và giúp cho Luật nhà ở năm 2023 chặt chẽ, tinh gọn hơn. Điều này xuất phát từ quan điểm: “Đưa một số quy định ra khỏi dự thảo luật để tránh trùng lặp với BLDS như: Quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung…”. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, vẫn còn những nội dung chưa được quy định rõ ràng trong BLDS năm 2015 nên việc loại bỏ sẽ chưa hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, nhìn một cách tổng thể, có giao dịch vẫn giữ lại nội dung về nhà ở thuộc sở hữu chung, trong khi đó, có giao dịch lại loại bỏ nội dung này thì chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ ngay trong chính Luật nhà ở năm 2023. Điều này gây khó khăn nhất định khi xử lý các tranh chấp có liên quan đến giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung, đặc biệt là các giao dịch khá phổ biến như mua bán, cho thuê, thế chấp…

Từ những phân tích trên, tác giả kiến nghị một số nội dung sau:

Thứ nhất, quy định về giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung trong Luật nhà ở năm 2023 nên được tách ra thành một điều luật riêng và sắp xếp ngay sau Điều 161 (điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở) để đảm bảo tính hợp lý và thống nhất. Đồng thời, tất cả nội dung liên quan cần điều chỉnh về giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung được ghi nhận tập trung tại Điều này (theo hướng chia thành hai trường hợp là sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần - “sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung; sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung”) để tránh sự trùng lặp và đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ. Khi đó, những nội dung có liên quan đến giao dịch nhà ở thuộc sở hữu chung trong Luật nhà ở nên được quy định cho thống nhất với BLDS và những nội dung nào mang tính chuyên biệt áp dụng cho nhà ở thuộc sở hữu chung thì Luật nhà ở vẫn phải quy định. Đồng thời, những trường hợp nào cần áp dụng BLDS thì phải được quy định chỉ dẫn rõ ràng, tránh việc loại bỏ mà không có bất kỳ quy định chỉ dẫn nào, gây khó khăn cho việc áp dụng trong thực tiễn.

Thứ hai, về một số giao dịch nhà ở có liên quan như thuê mua, giao dịch tạo lập quyền hưởng dụng đối với nhà ở thuộc sở hữu chung, Luật nhà ở năm 2023 (trước đây là Luật nhà ở năm 2014) không ghi nhận những trường hợp này. Do đó, trong thời gian tới, cần có quy định bổ sung 02 trường hợp trên.

“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỉ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Đây là một trong những giao dịch xác lập quyền sở hữu nhà ở theo Điều 6, Điều 159, Điều 174, Điều 175, Điều 176 Luật nhà ở năm 2023. Do đó, việc thuê mua nhà ở cũng cần phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu nếu nhà ở đó thuộc sở hữu chung. Về vấn đề này, có quan điểm cho rằng: “Đối tượng của thuê mua nhà ở hoàn toàn có thể là nhà ở thuộc sở hữu chung và câu hỏi đặt ra là có cần sự đồng ý của các đồng sở hữu không? Thực tế nội dung trên cho thấy hợp đồng cho thuê và hợp đồng mua bán nhà ở đều đã yêu cầu sự đồng ý của đồng sở hữu nên thiết nghĩ khi thuộc trường hợp thuê mua nhà ở thì các quy định về thuê và quy định về mua nêu trên cần được áp dụng”.

Đối với quyền hưởng dụng, “là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định” và “được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Do đó, quyền hưởng dụng có thể được xác lập thông qua thỏa thuận, cụ thể là “chủ sở hữu cũng có quyền thỏa thuận với người khác để chuyển giao quyền hưởng dụng cho người đó (chính là người có quyền hưởng dụng). Quyền hưởng dụng trong trường hợp này được xác lập trên cơ sở hợp đồng” và có thể liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2023 cũng như Luật nhà ở năm 2014 đều không đề cập đến vấn đề này. Vì vậy, nếu liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung thì các giao dịch nói chung, kể cả giao dịch xác lập quyền hưởng dụng cũng cần phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu. Nội dung này không được ghi nhận trong Luật nhà ở năm 2023 và trong BLDS năm 2015 cũng không nêu tại phần quyền hưởng dụng mặc dù BLDS năm 2015 có ghi nhận về quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung tại Điều 216, Điều 217 và Điều 218.

Lê Thị Hồng Vân