Hoàn thiện quy định về năng lực chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Có thể hiểu rằng, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận của các bên về việc bên bán chuyển giao nhà và quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua nhà ở xã hội có nghĩa vụ thanh toán tiền mua cho bên bán. Đây là một trong các loại hợp đồng dân sự nên mang đầy đủ những đặc điểm chung của hợp đồng.

Quy định hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cũng là hợp đồng dân sự nói chung, nên theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà ở xã hội chỉ phát sinh hiệu lực khi tuân thủ các điều kiện có hiệu lực tại Điều 119. Theo đó, bên bán và bên mua nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Một là, năng lực chủ thể của bên bán nhà ở xã hội:

Theo khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014, chủ thể này “nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”. Bên cạnh đó, Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định bên bán chỉ có quyền bán nhà ở xã hội khi “là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự”.

Việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ Điều 62 Luật nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, theo các khoản 1, 2 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

Cùng với Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có những quy định về năng lực của bên bán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 10: “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản” - được hướng dẫn tại Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản (Nghị định số 76/2015). Mặc dù pháp luật quy định về khả năng tài chính của bên bán trong trường hợp là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng đây chỉ là dạng vốn pháp định. Bên cạnh đó, theo Luật đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và bãi bỏ quy định phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng. Theo đó, khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 quy định: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Có thể thấy, các văn bản pháp luật trên chưa thống nhất trong quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và bán nhà ở xã hội nói riêng.

Hai là, năng lực chủ thể của bên mua nhà ở xã hội:

Luật nhà ở năm 2014 quy định bên mua nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng nếu là cá nhân trong nước thì “phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”. Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải: (1) Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; (2) Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Quy định này của Luật nhà ở năm 2014 hoàn toàn thống nhất với BLDS năm 2015. Người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo Điều 20 BLDS năm 2015 phải là cá nhân đã thành niên (18 tuổi trở lên)  không thuộc các trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hay bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Đối với chủ thể khác không phải là cá nhân thì phải được thành lập hợp pháp và tham gia ký kết hợp đồng thông qua người đại diện. 

Một số bất cập trong quy định về năng lực chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và kiến nghị hoàn thiện

- Về năng lực của bên bán: Cần bổ sung các quy định về nâng cao năng lực tài chính của bên bán (thường là chủ đầu tư) nhằm đảm bảo khả năng thanh toán của chủ thể này trong hợp đồng xây dựng; từ đó, đảm bảo việc thi công nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đúng tiến độ và bàn giao đúng thời hạn cho người mua.  

Ngoài các điều kiện về thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để thực hiện dự án. Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Cụ thể là: Theo khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ hai cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không buộc phải có vốn pháp định. Theo tác giả, trong kinh doanh bất động sản có sẵn, mức vốn pháp định “không được thấp hơn 20 tỉ đồng” như quy định hiện nay là quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp. Trong thực tiễn, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản nói chung (trong đó có chủ thể hình thành trong tương lai) đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.

- Về năng lực chủ thể của bên mua:

Các điều khoản về điều kiện, hồ sơ tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, nên người dân khó theo dõi. Thêm vào đó, việc yêu cầu người mua phải xuất trình nhiều loại tài liệu có liên quan đến năng lực tài chính cũng khiến họ có tâm lý e ngại khi tiếp cận những dự án nhà ở xã hội. Do đó, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và các cơ quan có liên quan cần hỗ trợ ban hành hồ sơ, tài liệu mẫu và kết nối dữ liệu trong căn cước công dân gắn chip điện tử để giảm thiểu thủ tục, giấy tờ phải cung cấp của người mua, tạo tâm lý thoải mái, tin tưởng vào chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội.

- Về cân bằng năng lực, quyền, lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể trong việc xây dựng các điều khoản hợp đồng mẫu mua bán nhà ở xã hội: Hợp đồng mẫu được bên bán sử dụng khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chủ đầu tư và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này tạo điều kiện cho chủ đầu tư dễ dàng huy động vốn và cũng là cơ sở để khách hàng có được căn nhà với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, do đặc điểm đối tượng là một loại tài sản hình thành trong tương lai, nên tất cả những vấn đề liên quan đến chất lượng công trình, thời hạn giao nhà chỉ được ghi trong thỏa thuận hợp đồng. Do đó, nhà làm luật đã xác định các trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư tương đối rõ ràng: Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả khách hàng khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chủ đầu tư phải chịu nhiều trách nhiệm pháp lý nhưng rủi ro trong các hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai nói riêng vẫn chủ yếu thuộc về khách hàng. Khách hàng ít có cơ hội đàm phán vì các hợp đồng này đều là những hợp đồng mẫu được thương nhân kinh doanh cung cấp; thời gian xây dựng cũng bị trì hoãn và giá bán có thể tăng do những điều khoản trong hợp đồng đều tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thực hiện việc này. Hơn nữa, một thực tế là chế tài chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng như luật quy định ở trên ít được sử dụng vì toàn bộ số tiền mà khách hàng đã ứng trước và tiền lãi vẫn chưa bằng giá trị của căn nhà tại thời điểm chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận, khách hàng luôn bị đặt ở thế bị động - hủy hợp đồng thì chịu thiệt, không hủy hợp đồng thì bị chủ đầu tư “ép”. Vì vậy, theo tác giả, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nên bổ sung điều khoản về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai theo hướng: Nếu khách hàng hủy bỏ hợp đồng hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở xã hội vô hiệu do lỗi của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải bồi thường khoản tiền tương ứng với giá trị nhà trên thị trường.