Cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện “giải chấp” sẽ thực hiện chuyển nhượng

1. Tình huống pháp lý

Ngày 03/3/2008, ông Trần Văn N nhận chuyển nhượng thửa đất ruộng và vườn của ông Nguyễn Văn A, có diện tích là 2.000m2. Trước khi ông A chuyển nhượng cho ông N thì ông A đã thế chấp phần đất này cho Ngân hàng C để vay 50 triệu đồng, thời hạn của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là 05 năm phải hoàn tất nghĩa vụ trả nợ.

Khi chuyển nhượng, hai bên làm giấy viết tay để thỏa thuận và giá chuyển nhượng đối với 2.000m2 đất là 100 triệu đồng, thời hạn để thực hiện thủ tục sang tên từ ông A sang ông N là 10 năm, sau khi ông A hoàn tất nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng C. Đồng thời, ông A cũng cam kết sau khi hết hạn đối với hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp thì không được quyền đáo hạn hoặc thực hiện thủ tục vay lại, nếu vi phạm sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông N đã đưa đủ tiền cho ông A và nhận đất để trực tiếp canh tác, quản lý, sử dụng. Năm 2010, ông N đã dựng căn nhà tạm và cải tạo để trồng cây lâu năm trên phần đất đã nhận chuyển nhượng.

Ngày 18/4/2018, ông N nộp đơn tại Ủy ban nhân dân xã B để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu ông A phải thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết, sang tên phần đất đã chuyển nhượng cho ông N. Tại buổi hòa giải, ông A thừa nhận có cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N nhưng xin nhận phần tiền đền bù đối với 200m2 đất để làm đường tỉnh lộ (số tiền gần 300 triệu đồng), nhưng ông N không đồng ý.

Cuối năm 2018, ông N khởi kiện ông A ra Tòa án nhân dân huyện D để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được Tòa án thụ lý vụ án.

Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án thì đến đầu năm 2019, ông A đã đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay số tiền 300 triệu đồng của ngân hàng. Ngoài ra, tại thời điểm năm 2019, giá trị quyền sử dụng đất còn lại (1.800m2) là khoảng 03 tỉ đồng.

2. Bình luận và kiến nghị

Tình huống pháp lý trên, hợp đồng đã có vi phạm về nội dung, điều cấm của pháp luật nên thực tiễn xét xử, các Tòa án đều tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu. Lý do là tại thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ và không được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do đó, căn cứ vào khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã vi phạm điều cấm của luật, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Tòa án cũng giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu; đồng thời, xác định ông N cũng có lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên số tiền buộc ông A bồi thường cho ông N thường thấp hơn nhiều lần so với việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên.

Thực tiễn cho thấy, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp cho ngân hàng và có thỏa thuận điều kiện là đến khi giải chấp sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, sang tên cho người nhận chuyển nhượng diễn ra rất phổ biến. Lý do chính dẫn đến tranh chấp, không thực hiện hợp đồng là do giá trị quyền sử dụng đất tăng lên đột biến, người chuyển nhượng không thiện chí, ngay tình nên không thực hiện đúng cam kết.

Án lệ số 55/2022/AL ngày 07/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có phần nhận định như sau: “Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 nên áp dụng BLDS năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015.

Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, nhưng bên nguyên đơn đã giao cho phía bị đơn 100 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật”.

Theo đó, tại thời điểm chuyển nhượng ban đầu, bên chuyển nhượng chưa được cấp giấy (chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi phạm điều cấm của luật), nhưng sau khi được cấp giấy chứng nhận (thời điểm đủ điều kiện chuyển nhượng), hai bên tiếp tục thỏa thuận bằng lời nói thì hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm điều cấm và việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở.

Tình huống pháp lý trên tương tự như phần nhận định của Án lệ số 55/2022/AL như sau: Tại thời điểm chuyển nhượng, ban đầu thì bên chuyển nhượng đang thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng (chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi phạm điều cấm của luật), nhưng hai bên thỏa thuận thời hạn hoàn tất thực hiện hợp đồng là 10 năm. Thực tế, đến năm 2013, quyền sử dụng đất của ông A đã được giải chấp (thời điểm đủ điều kiện chuyển nhượng), hai bên vẫn thực hiện tiếp hợp đồng thông qua giấy viết tay chuyển nhượng ban đầu. Nếu tính đến thời điểm năm 2018 thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không còn vi phạm điều cấm của luật và việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở (vì được áp dụng tương tự pháp luật với nhận định của Án lệ số 55/2022/AL). Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là hợp đồng có điều kiện, nên có thể căn cứ vào khoản 6 Điều 402 BLDS năm 2015: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định”. Do đó, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là ngày 03/3/2018 (thời điểm quyền sử dụng đất đã được giải chấp) nên không còn vi phạm điều cấm của luật.

Như vậy, theo tác giả, việc Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông N trong tình huống trên (và các trường hợp tương tự), với lý do hợp đồng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và vi phạm điều cấm của luật là không hợp lý.

Theo đó, cần áp dụng Án lệ số 55/2022/AL đối với các vụ việc tương tự tình huống nêu trên, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện “giải chấp” sẽ thực hiện chuyển nhượng, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bên nhận chuyển nhượng ngay tình.