Giải quyết thế nào khi giao dịch bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba vô hiệu?

Nội dung vụ việc:

Ngày 22/12/2012, Ngân hàng Y ký hợp đồng tín dụng cho Công ty Z vay 700 triệu đồng trong thời hạn 12 tháng, lãi suất 14,5%/năm. Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là diện tích đất 370m² cùng tài sản trên đất tại phường H, thành phố V, sổ đỏ mang tên hộ ông C, trị giá tài sản thế chấp là 1,6 tỉ đồng ( theo Hợp đồng ký ngày 02/12/2011 giữa Ngân hàng, Công ty Z và hộ gia đình ông C). Hợp đồng thế chấp và văn bản thỏa thuận bổ sung hợp đồng thế chấp được lập tại văn phòng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Sau khi vay vốn, Công ty Z mới trả được số nợ gốc là hơn 2 triệu đồng, sau đó không trả được nợ, vi phạm hợp đồng tín dụng hai bên đã ký kết. Vì vậy, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Công ty Z trả nợ cả gốc và lãi tính đến ngày 4/8/2015 số tiền 1tỉ đồng. Nếu không trả được nợ, đề nghị cho Ngân hàng được phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Ông C có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do toàn bộ diện tích đất thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình. Gia đình ông có 7 thành viên nhưng chỉ 4 người gồm vợ chồng ông và 2 người con trai, 01 người con gái của ông ký vào hợp đồng, còn mẹ ông, em gái ông không ký vào hợp đồng. Hơn nữa, chữ ký của anh T trong hợp đồng không phải của con trai ông vì tại thời điểm ký hợp đồng, anh T đang ở Cộng hòa liên bang Đức, không có mặt tại Việt Nam. Đề nghị Tòa án buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông.

Tòa án cấp sơ thấp chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc Công ty Z trả nợ, không chấp nhận yêu cầu xử lý phát mại tài sản thế chấp. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông C, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông C.

Sau khi xét xử sơ thẩm, Ngân hàng kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm cho Ngân hàng được phát mại tài sản bảo đảm của hộ ông C để thu hồi nợ. Tại phiên tòa phúc thẩm, Ngân hàng đề nghị Tòa án xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định, cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu là có căn cứ nhưng cấp sơ thẩm không hỏi ý kiến của các bên đương sự xem họ có đề nghị xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu không là thiếu sót. Khi tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, cấp sơ thẩm không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không giải quyết triệt để vụ án, tại cấp phúc thẩm đương sự có yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên hủy án sơ thẩm để giải quyết lại.

Ảnh minh họa

Qua việc cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm để giải quyết lại với những lý do nêu trên, chúng tôi thấy có một số vướng mắc cần làm rõ như sau:

Thứ nhất, về phạm vi xét xử phúc thẩm: Trong vụ án này, Ngân hàng chỉ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích 370m² của hộ ông C, không kháng cáo phần quyết định của bản án sơ thẩm buộc Công ty Z phải trả nợ cho Ngân hàng. Bản án phúc thẩm cũng không nhận định gì về phần này nhưng lại quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Việc hủy án của cấp phúc thẩm liệu có trái với quy định tại Điều 293 BLTTDS về phạm vi xét xử phúc thẩm hay không?.

Thứ hai, về lý do hủy án: Khi xem xét yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng về việc phát mại tài sản bảo đảm của bên thứ ba theo Hợp đồng thế chấp ký giữa Ngân hàng, người vay vốn và người thứ 3 có tài sản bảo đảm, căn cứ Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và quy định tại Điều 109 BLDS 2005, cấp phúc thẩm thấy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc cấp phúc thẩm xác định cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng thế chấp nêu trên vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

Tuy nhiên, về nội dung cấp phúc thẩm cho rằng, tại cấp sơ thẩm, ông C có đơn yêu cầu độc lập đề nghị tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không hỏi ý kiến của các bên đương sự xem họ có đề nghị xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay không là thiếu sót vẫn còn nhiều quan điểm chưa đồng tình với nhận định trên. Bởi vì, trong đơn yêu cầu độc lập, ông C và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về phía ông C đã yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu, đó là buộc Ngân hàng trả lại cho gia đình ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông C. Quá trình giải quyết vụ án, Ngân hàng đã được Tòa án thông báo về nội dung yêu cầu độc lập của ông C và đã có lời khai, lời trình thể hiện quan điểm của Ngân hàng là không chấp nhận yêu cầu trên của ông C.

Như vậy, trong vụ án này, ngay từ đầu Ngân hàng đã biết về yêu cầu độc lập của ông C và có quan điểm rõ ràng về yêu cầu độc lập của ông C, trong đó có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, vì vậy cấp sơ thẩm có cần thiết phải hỏi ý kiến của các đương sự về vấn đề này nữa hay không? Quan điểm cá nhân chúng tôi cho rằng không cần thiết phải hỏi ý kiến của các đương sự về vấn đề này nữa, vì việc yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu đã thể hiện đầy đủ trong đơn yêu cầu độc lập của ông C.

Khi tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, cấp sơ thẩm buộc Ngân hàng trả lại cho gia đình ông C giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa là cấp sơ thẩm đã giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cấp phúc thẩm cho rằng, khi cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu đã không xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không giải quyết triệt để vụ án.

Vấn đề vướng mắc đặt ra là, ngoài hậu quả là Ngân hàng phải trả lại cho gia đình ông C sổ đỏ thì còn có “hậu quả nào khác” phải giải quyết hay không? Bởi lẽ, đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Công ty Z. Trong đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ ông C (để bảo đảm cho khoản vay của Công ty Z) là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (trong vụ án này là hợp đồng tín dụng).

Theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng vay vốn cũng như căn cứ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, chỉ trong trường hợp Công ty Z không trả được nợ mới phát mại tài sản của bên thứ ba. Khi giải quyết vụ này, theo yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên buộc Công ty Z phải trả toàn bộ nợ gốc, nợ lãi cho Ngân hàng. Do đó, đối với việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu thì không còn hậu quả nào khác phải giải quyết ngoài việc tuyên Ngân hàng phải trả lại cho bên thứ ba (hộ ông C) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Qua thực tiễn nghiên cứu các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba vô hiệu (vụ án tương tự) thấy các Tòa án (bao gồm cả sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm) cũng chỉ tuyên buộc Ngân hàng phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thứ ba có tài sản thế chấp, không có cách giải quyết nào khác. Giả sử xác định hậu quả của hợp đồng thế chấp của bên thứ ba vô hiệu là việc Ngân hàng không thu hồi được nợ (gồm cả nợ gốc và nợ lãi) thì cũng không thể buộc bên thứ ba có tài sản bảo đảm phải trả nợ thay cho bên vay vốn vì nó trái với quy định pháp luật, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Còn nếu vừa buộc bên vay vốn phải trả nợ, vừa buộc bên thứ ba có tài sản bảo đảm phải trả khoản nợ đó càng không đúng vì khoản nợ này đã được Tòa án tuyên buộc bên vay vốn phải trả cho Ngân hàng rồi nên không thể buộc bên thứ ba có tài sản bảo đảm cũng phải trả chính khoản nợ đó cho Ngân hàng.

Mặt khác, xét lỗi dẫn đến hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu trong vụ án này thấy, lỗi hoàn toàn thuộc về phía Ngân hàng, người vay vốn và công chứng viên. Vì toàn bộ hồ sơ vay vốn do Ngân hàng và Công ty Z làm, ông C không vay vốn, cũng không làm hồ sơ mà chỉ ký vào hồ sơ theo đề nghị của Ngân hàng, Công ty Z và công chứng viên. Do đó, cũng không thể buộc ông C phải chịu hậu quả của việc khó thu hồi vốn và phải trả nợ thay cho Công ty Z.

Vụ án đã bị hủy bởi các lý do chưa thực sự thuyết phục và còn nhiều quan điểm khác nhau như nêu trên dẫn đến cấp sơ thẩm đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc vì không biết phải giải quyết hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu như thế nào? Quan điểm của người viết cho rằng, việc hủy án của cấp phúc thẩm là không có căn cứ thuyết phục, mang tính tùy tiện, điều này không chỉ ảnh hưởng đến chỉ tiêu thi đua của cấp sơ thẩm mà còn kéo dài thời gian giải quyết vụ án, vì có giải quyết lại vụ án này (về phần hậu quả của hợp đồng thế chấp vô hiệu), cũng không có cách giải quyết nào khác ngoài việc tuyên buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông C.

Tác giả rất mong nhận được ý kiến chia sẻ của các chuyên gia, những người làm công tác thực tiễn về vấn đề này./.

Xem thêm>>>

Giao dịch phát sinh từ thỏa thuận vô hiệu không có giá trị pháp lý

Công nhận hiệu lực “công tín” trong giao dịch với người thứ ba ngay tình

Người khởi kiện được giao dịch điện tử với Tòa án bất cứ lúc nào