VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc thẩm vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

Nội dung vụ án

Dự án xây dựng Khu tái định cư Phú An tại phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ (Dự án Khu tái định cư Phú An) là dự án do UBND thành phố Cần Thơ quản lý và giao cho Công ty TNHH MTV Phát triển và kinh doanh nhà Cần Thơ (Công ty Phát triển nhà Cần Thơ) làm Chủ đầu tư theo Quyết định số 3883 ngày 25/12/2009.

Ngày 24/10/2016, giữa Công ty Phát triển nhà Cần Thơ và Công ty Phúc Thanh Vinh ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307; theo đó, Công ty Phúc Thanh Vinh góp vốn để Công ty Phát triển nhà Cần Thơ xây dựng cơ sở hạ tầng Dự án Khu tái định cư Phú An, ngược lại Công ty Phát triển nhà Cần Thơ bàn giao cho Công ty Phúc Thanh Vinh một phần diện tích đất thuộc phạm vi Dự án Khu tái định cư Phú An là 7.296,33 m² để Công ty Phúc Thanh Vinh xây dựng cơ sở hạ tầng. Như vậy, bản chất của Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307 là Công ty Phát triển nhà Cần Thơ chuyển nhượng một phần Dự án Khu tái định cư Phú An cho Công ty Phúc Thanh Vinh thực hiện.

Thực hiện thỏa thuận tại Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307, ngày 09/11/2016, Công ty Phát triển nhà Cần Thơ bàn giao cho Công ty Phúc Thanh Vinh 63 lô đất nền (giai đoạn 1) và sau đó tiếp tục bàn giao cho Công ty Phúc Thanh Vinh 16 lô đất nền (giai đoạn 2). 02 lô đất mà nguyên đơn Công ty Phúc Thanh Vinh và bị đơn bà Liên tranh chấp trong vụ án này nằm trong số các lô đất nền được bàn giao giai đoạn 2.

Quá trình giải quyết vụ án

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 120/2022/DS-ST ngày 20/9/2022 của TAND quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ (Bản án sơ thẩm), đã tuyên xử:

“Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Thùy Liên.

Buộc Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số 04/HĐMBNTM-2016 ngày 02/11/2016 đối với căn nhà Lô 95A3 Khu tái định cư Phú An, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ và Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số 12/HĐMBNTM-2016 ngày 09/11/2016 đối với căn nhà Lô 9943 Đường A3 Khu tái định cư Phú An, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ với bà Nguyễn Thị Thùy Liên;...”.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 436/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND thành phố Cần Thơ (Bản án phúc thẩm), đã tuyên xử:

"Sửa Bản án sơ thẩm. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn (Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh). Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Thùy Liên.

Vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số 04/HĐMBNTM-2016 ngày 02/11/2016 đối với căn nhà Lô A6 (nay là Lô 9543) Khu tái định cư Phú An, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ giữa Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vình với bà Nguyễn Thị Thùy Liên.

Vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai số 12/HĐMBNTM-2016 ngày 09/11/2016 đối với căn nhà Lô A4 (nay là Lô 99A3) Khu tái định cư Phú An, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ giữa Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh với bà Nguyễn Thị Thùy Liên.

Buộc Công ty TNHH MTV Xây dựng Phúc Thanh Vinh hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thùy Liên số tiền đã nhận 930.000.000 đồng và số tiền xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là 3.277.400.000 đồng;…”.

Ngày 20/12/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Thùy Liên có đơn đề nghị xem xét kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.

Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

Theo VKSND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, tại thời điểm giao kết hợp đồng thì Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307 giữa Công ty Phát triển nhà Cần Thơ và Công ty Phúc Thanh Vinh có vi phạm quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như Bản án phúc thẩm đã phân tích, đánh giá. Tuy nhiên, tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2022/QĐST-KDTM ngày 27/7/2022 của TAND quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ giải quyết tranh chấp giữa Công ty Phúc Thanh Vinh và Công ty Phát triển nhà Cần Thơ về việc thực hiện Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307, Tòa án đã công nhận tính pháp lý của Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307 và yêu cầu Công ty Phát triển nhà Cần Thơ phải tiếp tục bàn giao cho Công ty Phúc Thanh Vinh 16 lô đất nền thuộc giai đoạn 2 (trong đó có 02 lô đất tranh chấp trong vụ án này).

Quyết định này đã có hiệu lực thi hành và không bị cấp có thẩm quyền kháng nghị, hủy bỏ. Vì Hợp đồng hợp tác đầu tư số 307 có hiệu lực pháp lý nên các Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa Công ty Phúc Thanh Vinh và bà Liên cũng có hiệu lực. Vì vậy, Bản ản phúc thẩm tuyên hủy các Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa Công ty Phúc Thanh Vinh và bà Liên là không đúng.

Hơn nữa, 02 căn nhà có tranh chấp trong vụ án này đã được Công ty Phúc Thanh Vinh bán 02 lần (bán lần thứ nhất cho bị đơn bà Liên, sau đó Công ty tự ý đơn phương chấm dứt nghĩa vụ thực hiện hợp đồng với bà Liên và bán lại 02 căn nhà cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Nhật Thắng, ông Nguyễn Văn Chí, bà Nguyễn Thị Quyên). Xuyên suốt quá trình xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, bị đơn là bà Liên có yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án tuyên hủy các Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà nguyên đơn Công ty Phúc Thanh Vinh ký kết với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Thắng, ông Chí, bà Quyên. Tòa án phúc thẩm tuyên hủy các Hợp đồng mà Công ty Phúc Thanh Vinh ký kết với bà Liên thế nhưng lại không tuyên hủy các Hợp đồng mà Công ty Phúc Thanh Vinh ký kết với ông Thắng, ông Chỉ, bà Quyên là bỏ sót yêu cầu phản tổ của bị đơn và quyết định chưa đảm bảo tính công bằng.

Tòa án phúc thẩm đã sai lầm trong đánh giá chứng cứ khi nhận định các Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa Công ty Phúc Thanh Vinh và bà Liên là vô hiệu, từ đó sửa Bản án sơ thẩm là không đảm bảo căn cứ, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bị đơn.

Vì các lẽ trên, VKSND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định Kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 436/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chỉ Minh xét xử giám đốc thẩm theo hướng: Áp dụng khoản 2 Điều 343 và Điều 344 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 436/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND thành phố Cần Thơ, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 120/2022/DS-ST ngày 20/9/2022 của TAND quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ. Đồng thời, tạm đình chỉ thi hành Bản án dân sự phúc thẩm số 436/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND thành phố Cần Thơ cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.