Căn cứ và điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu

1. Bất cập trong quy định của pháp luật về căn cứ và điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu

1.1. Về căn cứ xác lập

Điều 246 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Theo tác giả, ngoài các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định trên, quyền này còn có thể được xác lập theo thời hiệu. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như các BLDS trước đây không quy định cho phép xác lập quyền đối với bất động sản liền kề nói chung, quyền về lối đi qua nói riêng theo thời hiệu. Tuy nhiên, Điều 236 BLDS năm 2015 lại quy định quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Theo đó, quyền sở hữu có thể được xác lập theo thời hiệu đối với tất cả các loại tài sản, miễn là đáp ứng được những điều kiện do luật quy định, trừ những loại tài sản không thể đưa vào tham gia giao dịch dân sự hoặc tài sản không thuộc sở hữu riêng của bất cứ chủ thể nào. Pháp luật công nhận việc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập theo thời hiệu; còn quyền sở hữu bất động sản vẫn thuộc về chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản liền kề, vì quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản và quyền về lối đi qua cũng là quyền tài sản. Nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục, ngay tình trong 30 năm thì pháp luật cũng đương nhiên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề, mặc dù bất động sản liền kề đó vẫn thuộc sở hữu của người khác.

Trong thực tiễn xét xử, có nhiều Tòa án thừa nhận thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền về lối đi:

Ví dụ 1: Bản án số 28/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh B thể hiện: Qua xác minh, lối đi mà nguyên đơn yêu cầu mở đã tồn tại từ lâu, nguyên đơn sử dụng trong thời gian dài để làm lối đi ra đường công cộng; bị đơn cũng thừa nhận trước khi mua đất đã thấy nguyên đơn đi trên phần đất này. Cùng với những lý do khác như phục vụ nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh và xem xét tính hợp lý khi mở lối đi, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Ví dụ 2: Tại Bản án số 309/2017/DS-PT ngày 07/12/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh B cũng nhận định: “Do gia đình của ông Đ sử dụng bất động sản của ông B để đi ra đường công cộng từ rất lâu và việc sử dụng lối đi này ít gây thiệt hại và thuận tiện cho việc sử dụng”. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn nên đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu mở lối đi của ông Đ. Như vậy, căn cứ để Tòa án xác định quyền về lối đi cho ông Đ trong trường hợp này là thời hiệu.

Vấn đề đặt ra là: Nếu việc tác động lên bất động sản liền kề lâu dài nhưng không liên tục (bị gián đoạn một khoảng thời gian) thì có được coi là căn cứ xác lập quyền về lối đi qua không? Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án có xu hướng công nhận đây là căn cứ xác lập quyền. Ví dụ: Bản án sơ thẩm số 19/2018/DSST ngày 28/8/2018 về tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh T: Bà G yêu cầu ông M mở lối đi diện tích 72,8m2 trên thửa đất số 528 chưa được cấp quyền sử dụng đất nhưng do hộ ông M quản lý sử dụng từ trước đến nay. Trước đây, cha chồng bà G (ông P) sử dụng nhờ lối đi qua đất của ông M có chiều ngang 1,5m, dài khoảng 30m (từ trước năm 1978). Năm 1978, ông P dọn nhà đi nơi khác sống, để lại nhà cho vợ chồng bà G ở và vẫn tiếp tục đi nhờ lối đi này. Đến năm 1985, gia đình bà G đi làm ăn xa, không còn sử dụng lối đi này trên đất của ông M nữa; năm 1995 thì về ở và tiếp tục sử dụng lối đi trên đất của ông M. Đến năm 2005, ông M và bà G xảy ra mâu thuẫn nên ông M rào lối đi không cho bà G đi tiếp. Hiện tại, hộ bà G đang sử dụng lối đi trong vườn cam của ông B và ông C, nhưng lối đi này không thuận tiện, chỉ đi bộ và phải bắc cầu nhỏ để đi qua. Ông B và ông C cũng không cho hộ bà G đi lâu dài vì ảnh hưởng đến sự phát triển của vườn cam. Do đó, bà G yêu cầu hộ ông M tiếp tục mở lối đi cho bà trên thửa đất số 528. Yêu cầu của bà G đã được Tòa án đồng ý. Trong vụ việc này, mặc dù khoảng thời gian sử dụng lối đi của bà G bị ngắt quãng và bà G có thể sử dụng lối đi khác, nhưng Tòa án vẫn buộc ông M tiếp tục mở lối đi cho bà G. Có thể nói, thời gian sử dụng lối đi lâu dài và tính ổn định được Tòa án xem xét làm căn cứ xác lập quyền về lối đi cho bà G, cụ thể là gần 30 năm.

Như vậy, trên thực tế, dù chưa được quy định cụ thể trong luật nhưng các Tòa án vẫn chấp nhận quyền về lối đi qua được xác lập theo thời hiệu. Tuy nhiên, Điều 236 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu chỉ được áp dụng đối với việc xác lập quyền sở hữu của một người đối với tài sản. Nếu áp dụng điều luật này làm căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu thì chưa thật sự hợp lý và không phù hợp với nguyên tắc quyền năng tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản. Bởi lẽ, một khi quyền về lối đi được xác lập theo Điều 236 BLDS năm 2015 thì đồng nghĩa chủ sở hữu bất động sản liền kề bị mất quyền sở hữu. Do vậy, không thể áp dụng Điều 236 BLDS năm 2015 làm căn cứ xác lập quyền về lối đi.

1.2. Về điều kiện xác lập

Việc quy định bổ sung thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền về lối đi là cần thiết. Tuy nhiên, khi chưa có văn bản quy phạm pháp luật chính thức quy định, cũng không thể áp dụng hoàn toàn Điều 236 BLDS năm 2015 để làm căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu, thì pháp luật nước ngoài chính là một nguồn thông tin để Việt Nam tham khảo.

Về tính liên tục, công khai: Điều 236 BLDS năm 2015 quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Nếu áp dụng tương tự quy định này, thì xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu cần đáp ứng các điều kiện: Sử dụng lối đi trên bất động sản liền kề ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm. Thời gian 30 năm không phải là quá dài, nhưng khi xem xét cùng với các điều kiện khác làm căn cứ phát sinh quyền thì không dễ dàng (vì có thể bị gián đoạn). Thậm chí, có thể xảy ra trường hợp “địa dịch không liên tục có thể không được xác lập theo thời hiệu vì chúng được thực hiện thông qua các hành vi biệt lập không đủ để thông báo cho chủ sở hữu của bất động sản chịu quyền; do đó, những hành vi đó phải được coi là dung hòa trên tinh thần tốt đẹp của tình làng nghĩa xóm. Lời giải thích này cũng không thể chấp nhận được, bởi vì nó dựa trên giả định phi thực tế rằng trong trường hợp không có đăng ký, việc sở hữu một địa dịch không liên tục nhất thiết phải gặp khó khăn”. Điều này có nghĩa là, tính liên tục không nhất thiết phải được kéo dài trong suốt quãng thời gian chiếm hữu, mà nên hiểu đây là một điều kiện mở, đặc biệt trong trường hợp địa dịch không có đăng ký, vì việc xem xét tính liên tục là rất khó khăn.

Về tính ngay tình: So sánh giữa các yếu tố liên tục, công khai và ngay tình thì yếu tố ngay tình là khó đáp ứng hơn cả. Bởi lẽ khi đó, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu nhưng lại có sự chiếm hữu (thông qua việc sử dụng lối đi) của người chiếm hữu mà lại được xem là ngay tình. Nói cách khác, việc sử dụng bất động sản của người khác một cách ngay tình, công khai, liên tục mà không có sự phản đối của chủ sở hữu có thể đồng nghĩa với việc chủ sở hữu bất động sản đồng ý cho phép sử dụng. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề bày tỏ ý chí phản đối (không phụ thuộc vào hình thức phản đối), thì việc sử dụng của người khác đối với bất động sản liền kề được xem là không ngay tình. Tuy nhiên, quan điểm này không phù hợp nếu chủ sở hữu và người sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề có mối liên hệ thân thiết (bạn bè, láng giềng…).

2. Một số đề xuất, kiến nghị

Một là, xét theo nghĩa rộng thì căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng tương tự các căn cứ xác lập quyền khác (dựa trên quy định của pháp luật); do đó, cần bổ sung căn cứ này vào văn bản quy phạm có tính điều chỉnh chung các quan hệ dân sự (BLDS năm 2015). Theo đó, tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 246 BLDS năm 2015 về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thời hiệu, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.

Hai là, trên cơ sở áp dụng tinh thần quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, cần xây dựng quy định về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, sử dụng lâu dài có thể được xem là điều kiện để xác lập quyền này, nhưng cũng cần xem xét các yếu tố khác như công khai, liên tục, ngay tình. Theo tác giả, 30 năm là khoảng thời gian hợp lý khi áp dụng tương tự pháp luật đối với trường hợp bất động sản có chủ sở hữu. Trường hợp bất động sản không có chủ sở hữu, thì thời hiệu nên được tính là 20 năm kể từ thời điểm một chủ thể thực hiện hành vi sử dụng bất động sản liền kề trên thực tế. Bởi lẽ, khi thực hiện hành vi sử dụng lối đi trên một bất động sản khác không có chủ sở hữu để phục vụ nhu cầu sử dụng, khai thác hợp lý bất động sản của mình, thì thời hiệu nên được xem xét ngắn hơn (bằng hai phần ba so với thời hiệu xác lập quyền về lối đi qua trong trường hợp bất động sản có chủ sở hữu).

Ba là, khi một người đang sử dụng phần đất của người khác để làm lối đi, sau đó lại bán đất của mình cho người khác, thì tính liên tục được xem xét như thế nào? Tham khảo pháp luật Hoa Kỳ, trường hợp người sử dụng đất thật sự chuyển nhượng hoặc đưa tài sản cho người khác, người nhận sẽ trở thành người chiếm hữu bất lợi và số năm người sử dụng đất đầu tiên đã sử dụng đất của bất động sản liền kề để làm lối đi sẽ được tính cho thời gian sử dụng của người sử dụng đất mới, điều này được gọi là “kéo theo”. Theo tác giả, điều này là hợp lý và có thể tham khảo trong quá trình sửa đổi quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ, quyền về lối đi qua về bản chất là một dạng vật quyền, được xác lập nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng của bất động sản, mà không phải vì lợi ích của một chủ thể (không phụ thuộc vào chủ thể sử dụng). Điều này cũng nên được vận dụng trong trường hợp người sử dụng bất động sản liền kề chưa xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu để lại thừa kế cho người khác. Khi đó, thời hiệu vẫn được tiếp tục tính cho người thừa kế (người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc được kế thừa sự ngay tình hoặc không ngay tình của người để lại di sản).

Bốn là, về yếu tố ngay tình. Bên cạnh các yếu tố khác thì yếu tố ngay tình là khó xác định hơn cả. Có thể nhận định rằng, ngay tình là việc người sử dụng bất động sản hưởng quyền không gặp phải sự phản đối hoặc đồng ý của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền. Đồng thời, việc sử dụng lối đi của người sử dụng bất động sản hưởng quyền cũng không được xem xét trong mối quan hệ thân tình (bạn bè, láng giềng…) với chủ sở hữu bất động sản có mảnh đất được sử dụng làm lối đi hoặc việc sử dụng bất động sản phục vụ cho lợi ích của cả hai bên hưởng quyền và chịu quyền. Tác giả gọi đây là yếu tố “bất lợi”. Do vậy, ngoài yếu tố liên tục, công khai, ngay tình thì yếu tố “chiếm hữu bất lợi” cũng nên được xem là một trong những điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua theo thời hiệu.

Tóm lại, cùng với việc thừa nhận thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, cần có nghị quyết hoặc án lệ của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn điều kiện xác lập quyền về lối đi qua theo thời hiệu. Cụ thể, người khai thác bất động sản liền kề để làm lối đi một cách ngay tình, liên tục, công khai, bất lợi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản có chủ sở hữu, 20 năm đối với bất động sản vô chủ thì có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng lối đi đó. Trong đó, yếu tố ngay tình được hiểu là việc khai thác bất động sản không chịu sự phản đối hay có được sự cho phép của chủ sở hữu bất động sản đó (không phụ thuộc vào hình thức phản đối). Tính liên tục có thể được xem xét ngay cả trong trường hợp người “chiếm hữu bất lợi” chuyển nhượng hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác, thời gian sử dụng trước đó được tính vào thời gian sử dụng của người sử dụng đất sau.