Từ vụ việc tranh chấp giữa chủ căn hộ cho thuê với Công ty Doji Land: Cần phân biệt rõ “Hợp đồng thuê căn hộ” với “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”

Vừa qua, hàng chục chủ sở hữu căn hộ tại chung cư S2 Best Western Premier Sapphia Hạ Long (thuộc dự án Đầu tư xây dựng nhà ở, dịch vụ tại các lô HH-01, HH-02, HH-03, HH-04, HH-05 và HH-06 tại Phường Hồng Gai, TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) đã đồng loạt yêu cầu Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land đối thoại, làm rõ, hoặc chấm dứt “Hợp đồng thuê căn hộ”.

Ký "Hợp đồng thuê căn hộ" với nội dung hợp tác kinh doanh

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định chi tiết các loại hợp đồng, gồm: Hợp đồng mua bán tài sản; Hợp đồng trao đổi tài sản; Hợp đồng vay tài sản; Hợp đồng thuê khoán tài sản; Hợp đồng mượn tài sản; Hợp đồng hợp tác; Hợp đồng thuê tài sản,…

Về Hợp đồng thuê tài sản, Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”; ngoài ra cũng quy định: “Hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Cùng với đó, Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định: “Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền thuê nhà”. 

Như vậy, với quy định trên, cả Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở đều nhấn mạnh đến việc bên “cho thuê” được “trả tiền thuê” và bên “thuê” phải “trả tiền thuê”.

Dự án Best Western Premier Sapphia Hạ Long

Trở lại vụ tranh chấp giữa chủ sở hữu các căn hộ (bên cho thuê/bên B) tại chung cư S2 Best Western Premier Sapphia Hạ Long với Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land (bên thuê/bên A, đồng thời là Chủ đầu tư dự án). Được biết, hai bên đã thỏa thuận và ký kết “Hợp đồng thuê căn hộ”.

Theo luật định, vì là “Hợp đồng thuê căn hộ” nên bên cho thuê có các quyền về tài sản của mình, bao gồm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê theo quy định tại Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: Bên cho thuê có quyền “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê” khi “bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng” hoặc “bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê” hoặc “bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê”.

Tuy nhiên, trong “Hợp đồng thuê căn hộ” đang tranh chấp nêu trên lại ghi: “Bên A sẽ sử dụng căn hộ cho mục đích kinh doanh theo chương trình cho thuê. Bên B đồng ý rằng, vì mục đích này, bên A có quyền cho thuê lại căn hộ và tiến hành các hoạt động mà pháp luật không cấm”. Mặt khác: “Bên B không có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê. Trong trường hợp bên A vi phạm Hợp đồng thuê, bên B có quyền yêu cầu bồi thường và/hoặc phạt vi phạm, nhưng không có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê” và “nếu bên B đơn phương chấp dứt Hợp đồng thì sẽ bị phạt bằng 50% giá trị bán căn hộ chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bên A”.

Như vậy, đối chiếu giữa quy định của Luật và thực tế áp dụng trong “Hợp đồng thuê căn hộ” nêu trên, có thể thấy nhiều nội dung chưa chính xác với quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng thuê căn hộ

Về trả tiền thuê, như đã phân tích ở trên, theo quy định, bên thuê phải “trả tiền thuê”. Tuy nhiên, “Hợp đồng thuê căn hộ” này lại “trả” theo cách: “Bên A sẽ trả cho bên B tiền thuê cho mỗi một năm khai thác bằng 90% lợi nhuận của năm khai thác đó”.

Cần phân biệt rằng, đây là “Hợp đồng thuê căn hộ” chứ không phải “Hợp đồng hợp tác” theo kiểu “cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm” như quy định tại Điều 504 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ở đây là trả tiền bằng 90% lợi nhuận, có nghĩa là cư dân được 90%, còn lại 10% thuộc về Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land, tức có lợi nhuận thì Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land mới phải trả cho cư dân và ngược lại, nếu thua lỗ, cư dân sẽ không được trả tiền.Như vậy, trường hợp Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land kinh doanh liên tục thua lỗ trong 5 năm (bằng thời gian thuê căn hộ ghi trong Hợp đồng) thì chủ nhân của căn hộ không được hưởng bất cứ lợi ích gì từ tài sản của chính mình.

Bên cho thuê luôn phải gánh chịu rủi ro

Thực tế cho thấy, giữa chủ sở hữu các căn hộ tại chung cư S2 Best Western Premier Sapphia Hạ Long đã phát sinh tranh chấp với Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land. Cư dân cho rằng khi đặt bút ký, họ không được giải thích, không nhận thức hết được các nội dung trong “Hợp đồng thuê căn hộ”, thậm chí có nhiều người bức xúc cho rằng “bị lừa dối” khi vừa qua, chủ sở hữu căn hộ đồng loạt nhận được thư điện tử từ Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land với nội dung: “Theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi đơn vị kiểm toán độc lập, hoạt động kinh doanh cho thuê năm 2021 (và năm 2022) của tòa nhà Best Western Premium Sapphire Hạ Long không phát sinh lợi nhuận. Căn cứ vào Hợp đồng thuê mà hai bên đã ký kết, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land rất tiếc khi phải thông báo quý khách hàng sẽ không nhận được tiền thuê của năm 2021 (và năm 2022). Vì vậy, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land rất mong nhận được sự thông cảm và chia sẻ của quý khách”.

Báo cáo tài chính của Chi nhánh Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư địa ốc Châu Lục được Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land gửi cho chủ sở hữu căn hộ

Thông báo này như “gáo nước lạnh” vào “lòng tin” của các chủ sở hữu căn hộ, lúc này họ mới tìm hiểu thì được biết: Sau khi ký hợp đồng với cư dân, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Doji Land đã giao cho Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư địa ốc Châu Lục, Chi nhánh tại Quảng Ninh khai thác, vận hành. Tuy nhiên, các số liệu trên Báo cáo tài chính đều cho thấy, tình hình kinh doanh của Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư địa ốc Châu Lục, Chi nhánh tại Quảng Ninh rất ảm đạm, nguy cơ thua lỗ kéo dài.

Số liệu trên báo cáo tài chính cho thấy, năm 2021, Chi nhánh Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư địa ốc Châu Lục có doanh thu là 315.242.301 đồng, giá vốn bán hàng là 13.743.601.413 đồng, chi phí bán hàng là 372.976.008 đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp là 14.079.097.997 đồng, lỗ 27.867.160.822 đồng. Năm 2022, số liệu trên báo cáo tài chính cũng thể hiện doanh thu đạt 19.443.728.165 đồng, giá vốn bán hàng là 46.905.679.523 đồng, chi phí bán hàng là 2.101.034.097 đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp là 16.551.371.179 đồng, lỗ 46.111.793.840 tỷ đồng.

Bảng cân đối kế toán lập ngày 31/12/2022 thể hiện, vốn chủ sở hữu -74.080.287.217 đồng, dẫn đến lợi nhuận sau thuế chưa phân phối -74.080.287.217 đồng. Các khoản nợ lên đến 104.822.419.781 (năm 2021 là 61.654.568.875 đồng), trong khi tổng tài sản giảm (năm 2021 là 33.787.103.645, năm 2022 là 30.742.132.564 đồng).

Như vậy, cùng với thông báo của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Doji Land, có thể thấy trong hoạt động "hợp tác" thông qua ký kết "Hợp đồng thuê căn hộ" này, có thể thấy cư dân sở hữu căn hộ (bên cho thuê) đang đối mặt với những rủi ro rất lớn, có nguy cơ không thu được đồng nào sau thời gian "hợp tác" với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Doji Land.

Được biết, cùng với việc gửi đơn kiến nghị yêu cầu đối thoại, giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Doji Land, các chủ sở hữu căn hộ cũng đang tiến hành gửi đơn thư đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.