Nguy cơ hàng vạn hợp đồng thế chấp của ngân hàng vô hiệu

Bản án vụ Eximbank được VNBA cho là trái quy định pháp luật về giao dịch đảm bảo

Thế chấp hay bảo lãnh?

Bản án này có gì đáng chú ý để VNBA phải lên tiếng cho hội viên của mình? Được biết, vào cuối năm 2012, TAND huyện Củ Chi có bản án sơ thẩm và sau đó đầu năm 2013, TAND TP. HCM có bản án phúc thẩm tuyên hủy 2 hợp đồng thế chấp mà Eximbank đã ký với bà Nguyễn Thị Hồng Tươi (bên thứ 3) để bảo đảm nợ cho Công ty sản xuất thương mại cao su Thành Công. Hợp đồng thế chấp bị hủy vì cơ quan xét xử cho rằng, bản chất là hợp đồng bảo lãnh chứ không phải hợp đồng thế chấp.

Vấn đề chưa rõ ràng ở chỗ khi Ngân hàng cho vay, khách hàng nhờ bên thứ 3 đưa tài sản vào để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, hợp đồng giữa bên thứ 3 này và Ngân hàng là hợp đồng gì, hợp đồng bảo lãnh hay hợp đồng thế chấp?

Trước đây, nhiều ngân hàng đã từng lên tiếng về vấn đề này khi TAND TP. Quảng Ngãi từng tuyên hủy hợp đồng thế chấp của bên thứ ba ký với ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho người vay tiền. Một trong những nhận định của HĐXX là hình thức hợp đồng không đúng, ngân hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh thế chấp chứ không phải hợp đồng thế chấp.

Vào tháng 5/2012, trong một vụ việc có tính chất tương tự, TAND Tối cao tại Đà Nẵng đã tuyên hủy bản án sơ thẩm. Trước đó, HĐXX sơ thẩm đã coi Hợp đồng thế chấp của bên thứ 3 là hợp đồng bảo lãnh và tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, HĐXX Tòa phúc thẩm cho rằng, xét về nội dung, bên thứ ba là người có tài sản và tự nguyện thỏa thuận, cam kết rõ đồng ý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho bên vay vốn.

Như vậy, bên thứ ba đã thể hiện rõ ý chí đồng ý dùng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh nhằm đảm bảo cho khoản vay của DN tại ngân hàng đã được lập thành văn bản và ba bên cùng ký trước công chứng Nhà nước. Do đó, án sơ thẩm xử tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp là không đúng pháp luật.

Như vậy, với cách hiểu và giải thích luật không thống nhất của cơ quan xét xử, các khoản vay có tài sản đảm bảo có thể trở thành các khoản vay không có tài sản đảm bảo, trong khi có tới 80% hợp đồng tín dụng của ngân hàng đang được đảm bảo bằng biện pháp thế chấp, cầm cố. Điều này khiến giới ngân hàng đứng trước nguy cơ khách hàng phủi tay trách nhiệm.

Một sự việc, hai cách hiểu

Vậy điều gì đang xảy ra với các hợp đồng thể hiện giao kết rằng bên thứ 3 tự nguyện, tự thỏa thuận đưa tài sản vào để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho người vay tiền? Ngân hàng đã có sai sót khi sử dụng các hợp đồng có tiêu đề “thế chấp” thay cho tiêu đề “bảo lãnh” hay “các TAND địa phương nhầm lẫn, hiểu sai thuật ngữ pháp lý “thế chấp” thành “bảo lãnh” dẫn đến áp dụng luật không đúng?

Theo Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc công ty Luật Basico, Bộ luật Dân sự 2005 quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm có: ký quỹ, ký cược, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, đặt cọc, tín chấp. Các biện pháp này đã được phân biệt rõ ràng, theo đó bảo lãnh là cam kết của bên thứ 3 sẽ trả nợ thay khi người vay không thanh toán, còn thế chấp thì phải đưa tài sản cụ thể để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, nhưng không chuyển giao cho bên cho vay.

Cụ thể, Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Như vậy, trong giao dịch bảo lãnh không có việc đưa tài sản vào để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bản thân bảo lãnh đã là một trong 7 biện pháp đảm bảo.

Khoản 1, Điều 342 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Theo nội dung này thì tài sản cụ thể đưa vào thế chấp có thể là của chính bên vay vốn hoặc là của một bên thứ 3.

Ngoài ra, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định rõ: “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ 3 vay vốn theo quy định của Bộ luật dân sự”. Và “việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng… được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ 3”.

Luật Nhà ở năm 2005 cũng như tất cả các quy định pháp luật liên quan của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về giao dịch bảo đảm, mẫu văn bản, công chứng hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm, thu phí giao dịch… cũng chỉ đề cập đến việc thế chấp, chứ không hề nhắc đến từ bảo lãnh.

Tóm lại việc bảo lãnh bằng quyền sử đụng đất được hiểu là thế chấp quyền sử dụng đất. Từ những căn cứ pháp lý trên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, bản án vụ Eximbank là trái quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm đã nêu trên và để đảm bảo quyền lợi của hội viên, VNBA đề nghị Chánh án TAND Tối cao, Viện trưởng Viện KSND Tối cao xem xét lại bản án của TAND TP. HCM theo thủ tục giám đốc thẩm và tạm đình chỉ thi hành án.

Còn Luật sư Trần Minh Hải kiến nghị, để thống nhất cách hiểu và áp dụng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên thực hiện chức năng giải thích luật bằng cách có văn bản hướng dẫn rõ ràng Bộ luật Dân sự 2005 để cơ quan tư pháp thực hiện thống nhất. Đồng thời, TAND Tối cao cần nghiên cứu các vấn đề pháp lý quy định về thế chấp, bảo lãnh để hiểu đúng nội dung của Bộ luật Dân sự 2005 và những khác biệt với Bộ luật Dân sự 1995, trên cơ sở đó có hướng dẫn xét xử với các tòa án địa phương.

Bùi Trang