Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao TAND tối cao vừa thông qua Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết làm rõ nhiều vấn đề pháp lý thường phát sinh trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Làm rõ hiệu lực giao dịch và quy định về tài sản đặt cọc
Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, được thực hiện theo quy định tại Điều 116 và Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. Thỏa thuận này có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc ghi nhận bằng điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì các bên phải tuân thủ.
Về hiệu lực, thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đáng chú ý, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù nội dung thỏa thuận chưa rõ ràng dẫn đến hợp đồng chính không được giao kết hoặc không được thực hiện, nếu bản thân thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật. Nghị quyết cũng quy định thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng có thể có hiệu lực ngay cả khi tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được giao kết, với điều kiện thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Về tài sản đặt cọc, Điều 5 xác định tài sản có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, trong đó có cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Tài sản đặt cọc phải không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu các bên không thỏa thuận về giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, Nghị quyết quy định việc đặt cọc tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Quy định cụ thể việc phạt cọc, bồi thường thiệt hại và tính lãi
Một nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là hướng dẫn cách xử lý khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Theo khoản 1 Điều 6, nếu các bên không có thỏa thuận khác về phạt cọc thì hậu quả pháp lý được xác định theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên này phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện đều dẫn đến phạt cọc. Theo khoản 3 Điều 6, nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc sự việc xảy ra do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Nghị quyết đưa ra ví dụ về trường hợp bên nhận đặt cọc đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết trong thời hạn cam kết. Nếu nguyên nhân được xác định là trở ngại khách quan, bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc. Đối với trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu sau đó phát sinh vi phạm trong quá trình thực hiện hoặc phát hiện hợp đồng vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc chỉ có mục đích bảo đảm giao kết. Tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định pháp luật tương ứng.
Nghị quyết cũng hướng dẫn xử lý trường hợp mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm. Theo đó, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đối với yêu cầu tính lãi, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự, nhưng không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.
Về bồi thường thiệt hại, nếu các bên không có thỏa thuận khác và một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận cả hai yêu cầu khi có căn cứ pháp luật. Trường hợp các bên thỏa thuận vừa phạt cọc, vừa phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
Điều 7 của Nghị quyết hướng dẫn xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án đối với một số trường hợp cụ thể.
Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, nếu nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, Nghị quyết phân biệt trường hợp các bên chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng với trường hợp vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
Nếu chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, Tòa án có thẩm quyền được xác định theo điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, tức Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng có trụ sở. Nếu đồng thời có tranh chấp hợp đồng đặt cọc, thẩm quyền được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về thời hiệu, Điều 8 quy định Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự.
Đáng chú ý, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, việc xác định thời hiệu cần căn cứ vào bản chất của yêu cầu khởi kiện, thay vì chỉ dựa vào việc tranh chấp có liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.
Nghị quyết góp phần làm rõ cách áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc, đồng thời đặt ra yêu cầu các bên cần xác định cụ thể mục đích đặt cọc, tài sản và giá trị tài sản đặt cọc, thời hạn thực hiện nghĩa vụ cũng như hậu quả pháp lý khi vi phạm. Đối với các giao dịch bất động sản, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản và lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ giao dịch cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
.jpg)
Bài viết chưa có bình luận nào.