Nghị quyết 201/2025/QH15 đã tháo gỡ căn bản những điểm nghẽn kéo dài về quỹ đất, thủ tục đầu tư, quy hoạch, thẩm định giá và cơ chế tài chính

Gỡ điểm nghẽn thể chế, tạo dư địa tăng tốc

Việc Quốc hội khóa XV thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 trong bối cảnh cả nước đang triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 có ý nghĩa quan trọng. Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng yêu cầu là quy trình đầu tư còn nhiều tầng nấc, có trường hợp kéo dài hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã đưa ra nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn này. Theo Điều 5, đối với dự án không sử dụng vốn đầu tư công, việc giao chủ đầu tư được thực hiện không thông qua đấu thầu, qua đó góp phần rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư và đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.

Tại Điều 6, Nghị quyết cho phép không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết nếu khu vực dự án đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Cùng với đó, Điều 7 quy định chủ đầu tư được tự thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; tích hợp thủ tục thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy vào thủ tục cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 30 ngày. Đối với các công trình áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, Nghị quyết còn đặt ra cơ chế miễn giấy phép xây dựng.

Những quy định này thể hiện rõ định hướng đơn giản hóa thủ tục, tăng tính chủ động của chủ đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện dự án, từ khâu quy hoạch đến cấp phép xây dựng.

Một điểm đột phá khác là cơ chế tài chính thông qua Quỹ nhà ở quốc gia được quy định tại Điều 4. Quỹ gồm quỹ ở Trung ương và quỹ cấp tỉnh, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, có thể huy động từ nhiều nguồn như ngân sách nhà nước, nguồn thu nộp tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội, tiền bán tài sản công, đấu giá đất, các khoản hỗ trợ tự nguyện và những nguồn huy động hợp pháp khác.

Với cơ chế này, Nhà nước có thêm công cụ để chủ động tạo lập quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng kết nối và phát triển quỹ nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê dài hạn.

Đáng chú ý, Điều 8 chuyển mạnh từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm trong xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được tự xây dựng, tổ chức thẩm tra thông qua đơn vị tư vấn độc lập và phê duyệt giá bán, giá thuê mua. Cơ quan quản lý thực hiện kiểm tra ở khâu hậu kiểm sau nghiệm thu, kiểm toán, quyết toán.

Cơ chế này vừa tăng tính chủ động, trách nhiệm của doanh nghiệp, vừa đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi của người mua. Trường hợp giá quyết toán cao hơn giá đã xác định, chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp giá quyết toán thấp hơn, phần chênh lệch phải được hoàn trả theo quy định.

Cùng với đó, Điều 9 và Điều 10 mở rộng tính linh hoạt trong chính sách đối tượng thụ hưởng. Các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú tại khu công nghiệp để bố trí cho người lao động, kể cả lao động nước ngoài; chi phí thuê được hạch toán hợp lý. Người lao động đã có nhà ở nhưng nhà ở cách xa nơi làm việc vẫn có thể được xem xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Quy định này có ý nghĩa thực tiễn trong bối cảnh tổ chức, sắp xếp lại đơn vị hành chính, khi một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu về chỗ ở do nơi làm việc cách xa nơi cư trú.

Đối với bài toán quỹ đất, Điều 12 của Nghị quyết cũng đưa ra cơ chế xử lý đối với quỹ đất 20% có hạ tầng trong các dự án nhà ở thương mại chưa triển khai. Đây là một trong những vấn đề tồn tại trong thực tiễn phát triển nhà ở xã hội, vì vậy cơ chế mới được kỳ vọng góp phần tháo gỡ các dự án dang dở, đưa nguồn lực đất đai vào khai thác hiệu quả hơn.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội lớn nhất tỉnh Lâm Đồng với khoảng 6.656 căn hộ và tổng vốn đầu tư dự kiến 5.979 tỷ đồng, được thông qua chủ trương đầu tư chiều 19/8/2026.

Tổ chức thực hiện quyết định hiệu quả chính sách

Cơ chế, chính sách dù có tính đột phá nhưng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được tổ chức thực hiện đồng bộ, thống nhất và đúng quy định. Đây cũng là yếu tố quyết định để Nghị quyết số 201/2025/QH15 chuyển hóa từ chính sách thành kết quả cụ thể về số lượng, tiến độ và chất lượng nhà ở xã hội.

Trước hết, cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành, bảo đảm các quy định của Nghị quyết được triển khai thống nhất. Các cơ quan có thẩm quyền cần làm rõ những nội dung liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư cùng đăng ký; quản lý, vận hành Quỹ nhà ở quốc gia; cũng như các cơ chế được áp dụng ngay từ ngày 1/7/2025.

Cùng với đó, cần sớm rà soát, công bố rộng rãi các bộ thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đáp ứng quy chuẩn và yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, tạo điều kiện để địa phương và doanh nghiệp áp dụng, qua đó phát huy cơ chế miễn giấy phép xây dựng đối với những công trình thuộc diện được hưởng chính sách.

Vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương, nhất là người đứng đầu, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Phát triển nhà ở xã hội cần được xác định là một chỉ tiêu kinh tế - xã hội quan trọng và gắn với trách nhiệm tổ chức thực hiện của từng địa phương.

UBND cấp tỉnh cần chủ động sử dụng các nguồn lực theo quy định để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng đồng bộ ngoài ranh giới dự án, tạo quỹ đất sạch để bàn giao cho nhà đầu tư. Đồng thời, cần sớm cụ thể hóa tiêu chí về trường hợp nhà ở cách xa nơi làm việc, phù hợp điều kiện địa lý, giao thông của từng địa phương.

Cùng với nguồn lực, yêu cầu đặt ra là phải đổi mới tư duy quản lý, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và đồng hành cùng doanh nghiệp. Các sở, ngành cần thiết lập cơ chế phối hợp, liên thông trong xử lý thủ tục; kiểm soát chặt thời gian thực hiện các thủ tục về cấp phép xây dựng, trong đó có việc tích hợp thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy theo quy định. Việc lựa chọn chủ đầu tư phải bảo đảm công khai, minh bạch, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, lựa chọn được doanh nghiệp có năng lực tài chính và kinh nghiệm thực tế.

Đặc biệt, cơ chế đặc thù phải đi liền với thanh tra, kiểm tra, giám sát, phòng ngừa và xử lý nghiêm hành vi trục lợi chính sách. Cần kiểm soát chặt chẽ việc quyết toán chi phí, chất lượng công trình, cũng như quy trình xác định, xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc ứng dụng chuyển đổi số, khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai cần được đẩy mạnh nhằm bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trái phép.

Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò giám sát của Quốc hội, HĐND các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội; tăng cường công khai, minh bạch quy hoạch, danh mục dự án, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư và giá bán nhà ở xã hội để người dân có điều kiện tham gia giám sát.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 là một "luồng gió mới", thể hiện tinh thần đồng hành của Quốc hội với những khó khăn của doanh nghiệp và người lao động. Thời hạn thí điểm 05 năm là khoảng thời gian không dài. Với quyết tâm chính trị cao nhất, sự chủ động của các cấp chính quyền và trách nhiệm xã hội của cộng đồng doanh nghiệp, Nghị quyết chắc chắn sẽ tạo nên bước chuyển mình lịch sử, sớm đạt mục tiêu cả nước xây dựng 01 triệu căn NOXH vào năm 2030, đưa “an cư lạc nghiệp” của người dân trở thành điểm tựa vững chắc cho sự phát triển bền vững của đất nước.

Phạm Văn Nam, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh uỷ,

Bí thư Đảng uỷ, Chủ tịch HĐND phường Mũi Né, tỉnh Lâm Đồng