Một số vướng mắc trong thi hành pháp luật về đất đai

Ảnh minh họa

Thứ nhất, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, thì “Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai” và tại điểm b và điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Tại khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định hai trường hợp làm căn cứ thu hồi đất, đó là:

- Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.

- Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất

Các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai “thuộc trường hợp bị xử phạt” sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên, đối với hành vi người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng cho đến nay quy định này vẫn chưa được Chính phủ quy định (Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không quy định hành vi này), điều này gây ra khó khăn cho cơ quan cơ quan và người có thẩm quyền trong thực thi công vụ khi phải cần thiết xử lý trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm này.

Đồng thời, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không quy định xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013) và tại điểm a khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định “Cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm tra, thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai”. Như vậy, việc thiết lập hồ sơ xử lý hành vi vi phạm“người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” đã bị bỏ sót, gây khó khăn trong việc xử lý vi phạm làm cơ sở để thu hồi đất.

Thứ hai, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 18 như: Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)” thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Công văn số 4429/BTC-QLCS ngày 07/4/2015 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993; theo đó, trường hợp người lao động trong nông, lâm trường có giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất thuộc quỹ đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch để làm nhà ở cho các hộ nông lâm, trường viên và thực tế các hộ này đã xây dựng nhà ở trước ngày 15/10/1993, khi cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức; việc Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung nội dung “quỹ đất được giao thuộc quỹ đất quy hoạch và đã xây dựng nhà ở trước ngày 15/10/1993” đã gây khó khăn, phát sinh trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nội dung này không phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai năm 2013.         

Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Theo quy định trên, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì UBND tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường và không quy định được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài.

Nhưng tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: "Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. 

So với quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đối tượng được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được mở rộng đến “tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Trong khi đó, khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ, nếu là tổ chức nước ngoài thì đó phải là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ảnh minh họa

Thứ tư, cùng một nội dung cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 nhưng tại điểm a khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định “Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, còn tại điểm b khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì quy định:“Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK”. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế.

Thứ năm, tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 về giải thích từ ngữ:“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. 

Tại khoản 5 Điều 7 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất: Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình”.

Tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Trên thực tế các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tài nguyên môi trường chưa thống nhất cụ thể cách ghi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà (ông, bà hay hộ ông, bà), dẫn đến, khi hộ gia đình ký hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thì tất cả các thành viên của hộ gia đình đều ký hợp đồng giao dịch hoặc chỉ chủ hộ có tên trong Giấy chứng nhận hoặc cả vợ, chồng chủ hộ gia đình phải ký vào hợp đồng.