Hiện tượng BĐS có nguy cơ vỡ "Bong bóng", quyền lợi nhà đầu tư sẽ ra sao?

Như đã thông tin trong bài viết trước, nhiều nhà đầu tư đã không choáng ngợp trước thông tin đầu tư nhận lãi “khủng” từ Công ty bất động sản. Theo đó, với phương thức lãi suất lên đến 120%/2 năm, công ty này đã thu hút hàng nghìn nhà đầu tư chỉ sau thời gian ngắn hoạt động.

Tuy nhiên, điều khiến dư luận hoài nghi về phương thức hoạt động của Công ty bất động sản là bởi, với hoạt động sản xuất kinh doanh tốt như những lời quảng cáo có cánh, Công ty hoàn toàn có thể thế chấp để vay vốn từ các ngân hàng nhưng lại không thế chấp để vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng với lãi suất thấp, mà thay vào đó, Công ty bất động sản lại thực hiện việc huy động vốn trả lãi suất cao theo ngày dưới phương thức “góp vốn đầu tư hợp tác kinh doanh”.

Nhận định về mô hình kinh doanh này, nhiều chuyên gia tài chính cho rằng, phương thức huy động vốn của Công ty bất động sản đang hoạt động dưới dạng tiền gửi đa cấp - dùng tiền người gửi trước để trả cho người gửi sau. Đến một lúc nào đó, công ty này sẽ không huy động được vốn nữa, dẫn đến tình trạng vỡ nợ gây hệ quả xã hội vô cùng to lớn như các vụ án đã bị khởi tố trong thời gian vừa qua.

Thông tin chào mời giao dịch cổ phiếu ra công chúng có dấu hiệu vi phạm pháp luật về Chứng khoán.

Đáng chú ý, sau khi phân tích về bản “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” của Công ty bất động sản, các chuyên gia pháp lý nhận thấy có rất nhiều điều khoản bất lợi, có thể gây rủi ro cho nhà đầu tư khi hợp tác.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh với các điều khoản “mập mờ” 

Cam kết lợi nhuận khủng như vậy, nhưng hợp đồng hợp tác kinh doanh mà Công ty bất động sản đưa ra lại hết sức “sơ sài” kèm các điều khoản khá mập mờ. Các nhà đầu tư cho rằng, tại Điều 1 về lĩnh vực kinh doanh có ghi bên B và bên A hợp tác để xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản như trên và cùng phân chia lợi nhuận.

Có thể thấy, hợp đồng của Công ty bất động sản có tên gọi là Hợp đồng hợp tác kinh doanh được soạn thảo hàng loạt theo nội dung đã định sẵn. Người tham gia chỉ khai thông tin cá nhân và ký tên. Đồng thời với nội dung “hợp tác để xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản” cho thấy, nội dung này không rõ ràng, không ghi rõ kinh doanh dự án bất động sản nào và đã lộ rõ ý đồ thu hút đầu tư tài chính.

Căn cứ vào các quy định hiện hành của Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… thì không phải dự án kinh doanh nào cũng được phép huy động tiền từ bên ngoài. Doanh nghiệp muốn tăng vốn cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Nếu huy động vốn trái phép thì hợp đồng không có giá trị pháp lý.

Bên cạnh đó, điểm mâu thuẫn đáng chú ý, tại Điều 2 của Hợp đồng về mục đích sử dụng tiền hợp tác để nhưng tại Điều 3, Điều 4 và Điều 6 cũng nêu việc hợp tác giữa hai bên không phải là xây dựng kế hoạch chiến lược kinh doanh chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản mà lại là xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản.

Theo lời quảng bá của Công ty, nhà đầu tư có thể tùy ý rút vốn nếu không muốn tiếp tục tham gia. Tuy nhiên, thực tế, tại Điều 9 của Hợp đồng lại ràng buộc, nếu rút vốn trước thời hạn (trước 24 tháng), nhà đầu tư sẽ bị phạt 20% giá trị hợp đồng và hoàn trả lại những gì đã nhận. Còn nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ 3 thì chịu các loại chi phí tương đương 10% giá trị hợp đồng.

Công ty bất động sản tổ chức huy động lượng tiền khổng lồ qua chính sách chi trả lãi suất cao.

Theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật đầu tư năm 2014 quy định: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế".

Theo đó, đây là loại hợp đồng để đầu tư mà không thành lập pháp nhân mới, trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên vẫn giữ nguyên tư cách pháp lý của chính mình, nhân danh mình để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Chủ thể của hình thức đầu tư theo hợp đồng BCC là các nhà đầu tư bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được quy định tại Khoản 13, Khoản 14 và Khoản 15, Luật đầu tư 2014. 

Các nhà đầu tư có kinh nghiệm về lĩnh vực bất động sản còn rất băn khoăn, với những hợp đồng hợp tác kinh doanh thông thường thì sẽ ghi rõ số phần vốn của mỗi bên có vào, ghi rõ một hoặc một vài lĩnh vực đầu tư cụ thể, ghi rõ thời gian góp vốn, ghi rõ phương thức quản lý, chế độ kế toán, các chi phí hợp lý, cách phân chia lợi nhuận và các nội dung khác trong hợp tác kinh doanh... 

Tuy nhiên, với biểu mẫu hợp đồng mà Công ty bất động sản đưa ra thì chỉ ghi số tiền đầu tư của nhà đầu tư mà không ghi rõ trách nhiệm của bên A và lĩnh vực đầu tư cụ thể cũng như không ghi rõ những tài sản đang có của bên A. Phụ lục thì ghi về tiền lãi, lãi suất... bởi vậy với biểu mẫu hợp đồng này và phụ lục hợp đồng thì đây không phải là một hợp đồng hợp tác kinh doanh đơn thuần mà nội dung hướng đến việc huy động vốn bằng hình thức vay không có thế chấp? Một điểm lưu ý khác mà nhà đầu tư lo lắng là trong trường hợp hoạt động góp tiền để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thì hành vi huy động vốn kiểu này có thể là huy động vốn trái phép? 

Theo đó, những người tham gia ký kết hợp đồng này sẽ không được nắm giữ tài sản đảm bảo, sẽ không được quản lý việc sử dụng tiền, thậm chí phạm vi đầu tư kinh doanh rất rộng, không biết đồng tiền của mình sẽ được Công ty bất động sản sử dụng như thế nào. Niềm tin của nhà đầu vào các quỹ bất động sản lớn ở vị trí đắc địa trải đều từ Bắc vào Nam mà Công ty quảng bá thực chất ra sao?

“Nổ” về những dự án có vị trí đắc địa

Theo lời giới thiệu của Công ty bất động sản về các dự án bất động sản tại các nơi như: Mỹ Đức (Hà Nội), Thạch Thành (Thanh Hóa), Phú Quốc… PV đã thực nghiệm tìm hiểu thực hư về pháp lý thực sự của các 20 lô đất mà Công ty bất động sản giới thiệu là "Dự án" có vị trí đắc địa tại xã An Phú, Mỹ Đức, Hà Nội.

Hiện trạng tại một “Dự án” có vị trí đắc địa theo như lời giới thiệu của Công ty bất động sản.

Theo chỉ dẫn thực địa tại thôn Phú Thanh (xã An Phú, Mỹ Đức, Hà Nội) thật bất ngờ vị trí 20 lô đất được giới thiệu là "đắc địa" hiện vẫn là cánh đồng lúa, cạnh đó một số thửa ruộng không cấy lúa mà trồng rau muống, một số mảnh đã được đổ vài xe đất lấp ruộng. Ông N.M.N, Phó Chủ tịch UBND xã An Phú xác nhận, chưa có bất kỳ giao dịch bất động sản nào mang tên "dự án" của Công ty bất động sản.

Cùng với đó, theo tìm hiểu của PV được biết, còn nhiều dự án mà Công ty bất động sản đã quảng cáo tại các địa phương khác như Thạch Thành (Thanh Hóa), Tây Ninh… cũng có tình trạng pháp lý tương tự.

Như vậy, khi chưa được chính quyền giao đất, cấp giấy chứng nhận đầu tư để thực hiện dự án nhưng Công ty bất động sản đã vội vàng giới thiệu đến hội nghị khách hàng các vị trí lô đất trên, phải chăng Công ty bất động sản đang cố ý đưa thông tin sai sự thật để lừa dối nhà đầu tư?! 

Các cơ quan chức năng cần vào cuộc xác minh làm rõ các giao dịch này để đảm bảo minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như đảm bảo quyền lợi của những người dân đã tham gia góp tiền vào các dự án như thế này, tránh những hệ lụy xấu có thể xảy ra trong xã hội như các hoạt động kinh doanh đa cấp hoặc có thể xảy ra hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản như các vụ án đã bị khởi tố trong thời gian gần đây.

PV sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc!