Mua dự án bất động sản bằng hợp đồng huy động vốn: Người mua có nguy cơ mất tài sản

Trụ sở Công ty TNHH An An Hòa.

Theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu: Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; không làm thay đổi nội dung của dự án; bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án...

Mặc dù vậy, trên thị trường bất động sản vẫn có nhiều dự án chuyển nhượng sai mục đích, chồng chéo và chưa cung cấp rõ thông tin để bên nhận chuyển nhượng nắm bắt được hồ sơ dự án, nắm bắt được mục đích sử dụng trước khi quyết định xuống tiền.

Mới đây, hàng chục hộ dân tại huyện Núi Thành (Quảng Nam) đã căng băng rôn, biểu ngữ, khiếu nại, kiến nghị gửi đến chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam để yêu cầu bà Lê Thị Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH An An Hòa, chủ đầu tư dự án Khu dân cư thị trấn Núi Thành sớm chuyển giao quyền sử dụng đất cho người dân.

Được biết, năm 2016, Công ty An An Hòa được Ban quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai phê duyệt quy hoạch chi tiết hoàn thiện hạ tầng Khu dân cư thị trấn Núi Thành, có quy mô dự án lên đến 16,5ha với các chỉ tiêu sử dụng, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất giao thông - hạ tầng kỹ thuật, đất cây xanh. Tiếp đó, Ban kinh tế mở Chu Lai ban hành Quyết định số 153/QĐ-KTM ngày 23/6/2016 quy định chi tiết phạm vi, ranh giới, mục tiêu, cơ cấu, quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng của dự án. Sau đó, Công ty An An Hòa đã thực hiện việc tìm kiếm khách hàng thông qua hình thức “Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhận lại quyền sử dụng đất”.

Công ty An An Hòa đã ký kết Hợp đồng số 032-GVDT-AAH/2016 ngày 01/12/2016 với bà N.T.V (Tam Tiến, Núi Thành) thông qua phương thức: Công ty An An Hòa sẽ bàn giao lô đất CL4/72, diện tích 100m²_, tại Dự án Khu dân cư dự án Núi Thành (Núi Thành- Quảng Nam) cho bà V trong vòng 12 tháng, kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc có thể sớm hơn/chậm hơn 4 tháng, bà V phải thanh toán 300 triệu/tổng giá trị hợp đồng. Bà V được toàn quyền chuyển nhượng phần vốn góp với bên thứ ba. Đến ngày 15/12/2016, bà V đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thông qua hình thức chuyển khoản vào tài khoản cá nhân của bà Nguyễn Thị Nghĩa (là Giám đốc Công ty An An Hòa), việc chuyển tiền đã được hai bên xác nhận thông qua Biên bản làm việc ngày 24/7/2020 kèm theo cam kết: Sau 30 ngày bên bà Nghĩa sẽ gửi Hợp đồng CNQSDĐ chính thức đến bà V.

Tuy nhiên, mới đây, Công ty An An Hòa đã khởi kiện ra Tòa án huyện Núi Thành yêu cầu chấm dứt hợp đồng đã ký với bà V và chi trả bồi thường hợp đồng 20% cho bà V.

Bà V cho biết, vì điều kiện hợp đồng cho phép bà có toàn quyền chuyển nhượng cho người thứ ba khi bà đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, vì thế, bà đã chuyển nhượng cho người thứ ba và người thứ ba đã chuyển nhượng sang tay cho người khác, người cuối cùng đã mua với giá trên 01 tỷ đồng. Đến nay, bà rất áp lực vì bị các bên tham gia mua bán yêu cầu bà phải giao đất, bà yêu cầu Công ty An An Hòa phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, giao đất cho bà để bà giao đất cho người mua cuối cùng. Việc bà chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của bà Nghĩa là do bà được cung cấp số tài khoản và nghĩ bà Nghĩa là Giám đốc công ty, tin tưởng nên bà chuyển vào, bà không nhận thức được việc mua bán với công ty thì phải chuyển vào tài khoản công ty.

Cũng tại dự án này, một người khác là bà V.T.H.S mua 07 lô đất chưa có sổ đỏ thông qua môi giới, thời điểm bà S mua, đất dự án mới chỉ hình thành trên giấy, chủ đầu tư chưa phân lô. Bà S chia sẻ, bà mua thực tế 02 lô đất dự án do Công ty An An Hòa làm chủ đầu tư và thấy dự án có triển vọng nên đã vận động chị em trong nhà mua, tổng cộng 07 lô, đến nay, tiền đã giao còn khi nào được chủ đầu tư cho nhận đất thì chưa biết.

Qua tìm hiểu, không chỉ có bà V và bà S mà đã có rất nhiều người dân mua dự án sau khi Công ty An An Hòa công bố quy hoạch bằng hình thức ký Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhận lại quyền sử dụng đất; tuy nhiên đến nay đều chưa được giao đất. Và như trường hợp của bà V, Công ty An An Hòa đã chủ động đề nghị hủy bỏ hợp đồng đã ký, chủ động bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện được hợp đồng; có biểu hiện trốn tránh nghĩa vụ khi thực hiện thỏa thuận góp vốn khi giá bất động sản đang có chiều hướng tăng cao như hiện nay.

Được biết, đến thời điểm hiện, dự án đã được tỉnh Quảng Nam cấp Giấy CNQSDĐ cho Công ty An An Hòa và Công ty An An Hòa đã chuyển nhượng một phần diện tích đất dự án cho Công ty TNHH MTV Thương mại - Xây dựng Lê Ngọc Anh, có GCNĐKDN số 4000874710.

Trao đổi nhanh qua điện thoại với ông Lê Văn Sinh, Chủ tịch UNBND huyện Núi Thành về sự việc này, ông cho biết, vừa qua có hiện tượng người dân tụ tập đông người, căng băng rôn đòi quyền lợi tại dự án của Công ty An An Hòa; gây mất trật tự an ninh và không đảm bảo khoảng cách trong việc phòng, chống dịch; đối với đơn thư người dân gửi, ông đang cho rà soát và có hướng dẫn đến bà con nhân dân, đồng thời chỉ đạo các cơ quan chức năng ccuar huyện kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền. 

Có thể thấy, bài học từ mua đất, bất động sản còn “mập mờ” về pháp lý hoặc chưa có sổ, sau đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài; khó xử lý dứt điểm vẫn thường xuyên được các cơ quan báo chí trung ương và địa phương đề cập, cảnh báo; tuy nhiên vẫn có nhiều người dân thiếu hiểu biết, hoặc chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt và chủ quan giao dịch; dẫn đến những rủi ro, thậm chí có nguy cơ mất tiền, mất tài sản.