Về tranh chấp thiết bị nội thất trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Hiện nay, việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra rất sôi động và những tranh chấp xoay quanh việc chuyển nhượng nhà, đất xuất hiện nhiều, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, để tránh những tranh chấp có thể xuất hiện trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các bên cần có những thỏa thuận cụ thể, chặt chẽ về chủ thể thực hiện, chủ sử dụng, sở hữu nhà, đất, vị trí nhà đất, giá chuyển nhượng, phương thức thực hiện, ai đang quản lý, sử dụng… và những trang thiết bị nội thất trong nhà sẽ xử lý...

Dưới đây là một vụ án cụ thể xảy ra trong thực tiễn liên quan đến dạng tranh chấp này.

Hình ảnh minh họa.

1. Nội dung vụ án

Ngày 30/01/2019, Công ty S và bà T có ký văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng toàn bộ căn nhà số 283/42-44, thành phố H theo biên bản thỏa thuận giá mua bán là 66 tỷ đồng. Ngày 14/02/2019, Công ty S ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà trên thay thế cho thỏa thuận ngày 30/01/2019. Ngày 29/05/2019, Công ty S và bà T có ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 009773 tại Văn phòng Công Chứng G. Công ty S đã thực hiện các thủ tục đóng lệ phí trước bạ và đăng kí sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận cấp chuyển đổi (đăng bộ hoàn thành) ngày 25/06/2019.

Theo các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận, ngày 26/06/2019, hai bên có buổi gặp tại địa chỉ số 283/42-44 để bàn giao các giấy tờ còn lại của căn nhà như hệ thống Phòng cháy chữa cháy, bản vẽ, hợp đồng lắp đặt thang máy, giấy bảo hành các thiết bị trong nhà trước khi bên mua thanh toán tiền đợt cuối, thanh lý hợp đồng thuê nhà với đơn vị hiện đang thuê để khai thác dịch vụ (có ghi âm lại). Tuy nhiên, người đến làm việc là bà M (mẹ của bà T) theo hợp đồng ủy quyền được lập ngày 26/06/2019, bà M cho rằng hợp đồng mua bán đã không liệt kê chi tiết các trang thiết bị, nội thất trong từng căn phòng nên bà không đồng ý bán nhà bao gồm cả trang thiết bị nội thất kèm theo. Phía đại diện Công ty S không đồng ý vì các bên đã có thương lượng về giá bán là 66 tỷ bao gồm các trang thiết bị nội thất được lắp đặt trong các căn phòng của căn nhà. Thỏa thuận được ghi lại dưới dạng tin nhắn để làm căn cứ. Khi mua bán căn nhà đã là tòa nhà căn hộ dịch vụ đang cho thuê. Giá thuê 250.000.000 đồng/tháng là cơ sở để các bên tính toán và đã thể hiện rõ trong hợp đồng với bên thuê thứ 3 ghi rõ: Giá thuê bao gồm đầy đủ nội thất lắp đặt trong 34 phòng của căn nhà. Theo hợp đồng đặt cọc tại điểm c khoản 2 Điều 5, nếu bị đơn thông báo cho nguyên đơn đã có sổ nhà đất đăng bộ xong và nguyên đơn chưa có tiền thanh toán thì bị đơn sẽ được hưởng tiền thuê nhà tiếp cho đến khi nguyên đơn thanh toán hết tiền mua nhà còn thiếu.

Tuy nhiên, ngay sau khi nhận được đăng bộ sang tên căn nhà thì nguyên đơn đã nhiều lần nhắn tin yêu cầu bị đơn đến nhận tiền mua nhà còn thiếu kèm theo bàn giao những giấy tờ liên quan đến căn nhà trên thì phát sinh tranh chấp đến trang thiết bị nội thất căn nhà nên hai bên không thỏa thuận được. Do đó, căn cứ theo thỏa thuận thì nguyên đơn được hưởng tiền thuê nhà từ ngày 01/6/2019 nhưng do nguyên đơn vẫn còn nợ tiền thuê nhà nên nguyên đơn đồng ý để bên thuế chuyển tiền thuê nhà hàng tháng là 250.000.000 đồng cho bị đơn nhằm cấn trừ tiền mua nhà còn thiếu của nguyên đơn với bị đơn. Số tiền này hàng tháng nguyên đơn vẫn làm thông báo cho bị đơn biết đây là khoản tiền gì mà bị đơn nhận được. Ngày 26/6/2019, nguyên đơn cũng đã ký tiếp hợp đồng cho thuê căn nhà trên với người đang thuê là ông Đỗ Xuân C đúng nội dung thuê mà bên thuê đã ký với bà T (chủ nhà cũ). Các bên cũng thỏa thuận để bên thuê tiếp tục thanh toán tiền thuê cho chủ cũ, số tiền đó bên cho thuê sẽ cấn trừ vào số tiền còn nợ lại sau giấy ủy quyền ngày 27/6/2019. Nay nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc bị đơn ký nhận số tiền bán nhà còn lại sau khi nguyên đơn trừ đi tiền thuê nhà mà bị đơn đã nhận, bàn giao toàn bộ tài liệu liên quan đến căn nhà như hai bên đã thỏa thuận.

Bị đơn có yêu cầu phản tố như sau: Căn cứ theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 009773 ngày 29/5/2019, đối tượng của hợp đồng là toàn bộ căn nhà và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ 283/42-44 thành phố H không kèm theo trang thiết bị nội thất bên trong tòa nhà. Công ty S hoàn toàn không có cơ sở để yêu cầu bị đơn phải bàn giao toàn bộ trang thiết bị, nội thất bên trong căn nhà nêu trên cho Công ty S.

Công ty S và bà T đã thỏa thuận rõ tại Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019 rằng sẽ chỉ bàn giao giấy tờ có liên quan và nhà sau khi bà T đã nhận đầy đủ 100% tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng là 66 tỷ đồng từ Công ty S. Việc Công ty S yêu cầu phải bàn giao giấy tờ và căn nhà trong khi Công ty S chưa thanh toán hết số tiền mua nhà là vi phạm thỏa thuận giữa các bên. Tính đến ngày 30/6/2019, Công ty S không chịu thanh toán hết số tiền 6 tỷ đồng, nên căn cứ theo Thỏa thuận ngày 30/01/2019 và điểm c khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019, bà T  được hưởng tiền cho thuê nhà tính từ ngày 01/6/2019 cho đến khi bên mua thanh toán hết 6 tỷ đồng. Do đó, bên mua không có quyền lấy tiền cho thuê nhà kể từ 01/6/2019 nên bên mua không có quyền cấn trừ tiền cho thuê nhà vào tiền mua nhà. Đề nghị Tòa chấp nhận yêu cầu phản tố như sau:

- Buộc Công ty S thanh toán hết một lần số tiền mua nhà còn lại là: 6 tỷ đồng và tiền lãi chậm thanh toán số tiền 6 tỷ đồng nêu trên kể từ ngày 05/7/2019 đến nay theo mức lãi suất quy định của pháp luật và tính đến ngày xét xử thì bà T mới bàn giao toàn bộ giấy tờ nhà có liên quan mà bà T có.

- Buộc Công ty S và bên thuê nhà là ông Đỗ Xuân C thanh toán tiền cho thuê căn nhà 283/42 - 44 thành phố H cho bà T cho đến khi Công ty S thanh toán hết số tiền mua bán nhà còn lại là 6 tỷ đồng.

- Buộc Công ty S thanh toán một lần giá trị trang thiết bị, cơ sở vật chất của căn nhà là: 2.264.574.979 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án như sau:

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm ngày 17/6/2020, Tòa án nhân dân quận M, thành phố H đã: Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 009773. Bị đơn là bà T có trách nhiệm bàn giao bản vẽ thiết kế của căn nhà; giấy chứng nhận và hồ sơ phòng cháy chữa cháy của căn nhà, các giấy tờ bảo hành thang máy, giấy tờ liên quan đến việc mua sắm và bảo hành trang thiết bị nội thất trong căn nhà cho Công ty S. Buộc Công ty S có nghĩa vụ thanh toán số tiền mua bán nhà còn thiếu, thanh toán giá trị nội thất cho bị đơn bà T. Tiền thuê nhà bị đơn bà T tiếp tục được hưởng cho đến khi nguyên đơn Công ty S thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền mua bán nhà còn thiếu.

- Tại Bản án dân sự phúc thẩm ngày 06/4/2021, Tòa án nhân dân thành phố H quyết định: Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm ngày 17/6/2020, Tòa án nhân dân quận M, thành phố H.

 Ngoài ra, Tòa án còn tuyên về án phí.

 - Tại Quyết định giám đốc thẩm ngày 06/02/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố H, quyết định: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm ngày 06/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố H và Bản án sơ thẩm ngày 17/6/2020 của Tòa án nhân dân quận M, thành phố H. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.

2. Những vi phạm và những vấn đề cần rút kinh nghiệm trong công tác kiểm sát quyết vụ án

Nhà đất tại số 283/42 - 44, thành phố H thuộc quyền sở hữu và sử dụng của bà T (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 28/9/2018). Ngày 21/7/2018, bà T và bà M (mẹ bà T) ký hợp đồng cho ông Đỗ Xuân C thuê nhà đất nêu trên trong thời hạn 10 năm tính từ ngày 25/3/2019, giá thuê 2 năm đầu là 250.000.000 đồng/năm.

Theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được Văn phòng công chứng G chứng nhận ngày 29/5/2019, bà T đã chuyển nhượng nhà đất trên cho Công ty S với giá 66.000.000.000 đồng (66 tỉ đồng). Thực tế, Công ty S đã thanh toán cho bà T số tiền 60 tỉ đồng, còn thiếu 6 tỉ đồng. Ngày 25/6/2019, Công ty S đã được cập nhật biến động quyền sử đất, quyền sở hữu đối với nhà đất nêu trên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 26/6/2019, Công ty S ký hợp đồng cho thuê nhà đối với ông C. Cùng ngày 26/6/2019, Công ty S và bà M (đại diện theo ủy quyền của bà T) tiến hành làm việc để các bên bàn giao giấy tờ liên quan và thanh lý hợp đồng cho thuê nhà giữa bà T với ông C nhưng không thỏa thuận được do không thống nhất về thiết bị nội thất trong ngôi nhà, nên phát sinh tranh chấp.

Công ty S cho rằng số tiền 66 tỉ đồng là giá mua nhà đất đã bao gồm cả trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà, số tiền còn nợ là 6 tỉ đồng phải được cấn trừ vào số tiền cho thuê nhà mà bà T đã nhận, Công ty S chỉ còn phải trả cho bà T số tiền 3 tỉ 750 triệu đồng. Bà T cho rằng số tiền 66.000.000.000 đồng nêu trên không bao gồm trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà, Công ty S còn phải thanh toán thêm tiền trang thiết bị nội thất của ngôi nhà; do Công ty vẫn còn nợ 6 tỉ đồng tiền mua bán nhà đất, hai bên chưa bàn giao nhà đất nên bên bán vẫn có quyền được hưởng tiền cho thuê nhà đất, Công ty S không có quyền cấn trừ tiền chuyển nhượng nhà đất vào số tiền cho thuê nhà từ ngày 01/6/2019.

Theo Thỏa thuận ngày 30/01/2019, Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019 và Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 29/5/2019 giữa bà T (bên A) với Công ty S (bên B) thể hiện giá mua bán nhà đất tại số 283/42-44 là 66 tỉ đồng, giá này là giá cố định không thay đổi và bao gồm việc bên bán đóng các loại phí công chứng, đóng thuế thu nhập cá nhân đối với Nhà nước; thực trạng nhà đất: Thửa đất số 547, tờ bản đồ số 39, diện tích 124m², đất ở đô thị, sử dụng riêng; nhà ở riêng lẻ, diện tích xây dựng 104,3m², diện tích sàn xây dựng 933m², hình thức sở hữu riêng, cấp 3; không thể hiện các trang thiết bị nội thất có trong ngôi nhà. Điều 3 Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở quy định: bên A giao và bên B nhận căn nhà đúng như thực trạng nêu trên. Ngoài Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc, các bên không ký thêm bất kỳ phụ lục hợp đồng nào cũng như không có thêm thỏa thuận nào khác về các trang thiết bị nội thất có trong ngôi nhà.

Công ty S cho rằng các bên có thỏa thuận giá mua bán (66 tỉ đồng) đã bao gồm cả phần trang thiết bị nội thất, được thể hiện qua các tin nhắn qua lại giữa hai bên trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, đất. Tuy nhiên, các tin nhắn trao đổi ngày 03/12/2018 chỉ thể hiện nội dung trao đổi giữa ông B (đại diện Công ty S) với bà Ng (con bà M), không được bà T (chủ sở hữu nhà đất) thừa nhận. Theo Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 27/02/2020, nhà đất tranh chấp gồm 1 trệt 6 tầng lầu, 34 phòng, mỗi phòng bao gồm các trang thiết bị nội thất tiêu chuẩn để sử dụng sinh hoạt hằng ngày (bếp, lò vi sóng, máy điều hòa, tủ lạnh, ti vi, nồi cơm điện...). Do đó, không có cơ sở xác định giá 66 tỉ đồng bao gồm các trang thiết bị nội thất trong ngôi nhà. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm buộc Công ty S phải trả cho bà T số tiền mua bán nhà đất còn thiếu là 6 tỉ đồng và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà T (đã loại trừ nội thất gắn liền với kết cấu căn nhà), buộc Công ty S phải trả cho bà T giá trị trang thiết bị nội thất bên trong ngôi nhà (gồm ti vi, tủ lạnh, lò vi sóng, máy nóng lạnh, nồi cơm điện, máy lạnh, bếp, tủ, nệm, gối, máy hút mùi, két sắt, giường, tủ bếp, bình nấu nước, bàn ăn, ghế) trị giá 1.891.082.000 đồng là có cơ sở.

Theo khoản 2 Điều 1 Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019, các bên thỏa thuận bên bán được hưởng tiền cho thuê căn nhà đến hết ngày 31/5/2019; bên mua hưởng tiền cho thuê căn nhà từ ngày 01/6/2019. Điểm c khoản 2 Điều 5 Hợp đồng đặt cọc quy định: Trong trường hợp Sổ nhà đất được đăng bộ sang tên bên mua theo bán thông báo cho bên mua đã có Sở nhà đất đăng bộ xong mà bên mua chưa có quy định, theo giấy hẹn (dự kiến trong vòng 10 đến 15 ngày đầu tháng 6/2019) tiền thanh toán tính đến ngày 30/6/2012 thì bên bán sẽ được nhận tiền cho thuê căn nhà tính từ ngày 01/6/2019 đến khi bên bản nhận đủ hết 6 tỉ đồng còn lại. Thực tế, do phát sinh tranh chấp về các thiết bị nội thất trong ngôi nhà nên hai bên chưa tiến hành giao nhận số tiền còn lại của hợp đồng chuyển nhượng, bà T cũng chưa giao nhà đất cho Công ty S, chưa tiến hành thanh lý hợp đồng cho thuê nhà với ông C. Do đó, phía bà T vẫn được nhận tiền thuê nhà cho đến khi Công ty S thanh toán hết tiền chuyển nhượng nhà đất. Các đương sự thừa nhận từ tháng 3/2020 đến tháng 6/2020, Công ty S nhận tiền cho thuê nhà mỗi tháng 250.000.000 đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà T buộc Công ty S phải trả cho bà T tiền cho thuê nhà mà Công ty S đã nhận từ bên thuê nhà từ tháng 3/2020 đến tháng 6/2020 bằng 1.000.000.000 đồng (250.000.000 đồng x 4 tháng) và bà T được nhận tiền thuê nhà cho đến khi Công ty S thanh toán xong số tiền nhận chuyển nhượng còn nợ 6.000.000.000 đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng Công ty S vi phạm nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại nên chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T, buộc Công ty S phải trả tiền lãi chậm trả đối với số tiền mua bán nhà còn nợ từ ngày 05/7/2019 đến nay là không đúng.

Quyết định giám đốc thẩm cho rằng công ty không phải trả tiền lãi chậm trả của số tiền 6 tỉ đồng là có cơ sở, nhưng cho rằng Công ty S được hưởng số tiền cho thuê nhà là không đúng với thỏa thuận của các đương sự. Như vậy, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố H đã hủy bản án dân sự phúc thẩm, Bản án dân sự sơ thẩm để xác minh, thu thập chứng cứ làm rõ việc mua bán nhà đất giữa hai bên có bao gồm cả trang , thiết bị nội thất trong nhà hay không là không cần thiết và có sai sót trong việc buộc Công ty S trả tiền lãi chậm trả của số tiền 6 tỉ đồng. Để tránh kéo dài việc giải quyết vụ án và đảm bảo quyền lợi của các đương sự, cần sửa một phần bản án dân sự phúc thẩm theo hướng, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về yêu cầu buộc Công ty S thực hiện nghĩa vụ chậm trả đối với số tiền mua bán nhà còn thiếu là 565.380.000 đồng là phù hợp.