Tính lệ phí trước bạ theo giá bán đấu giá hay theo bảng giá đất của UBND tỉnh?

Nội dung vụ việc:

Ông Nguyễn Mạnh T là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất diện tích 230m² (200m² đất ở và 30m² đất vườn), Khu 6, xã Đ, huyện T, tỉnh V với giá 165.144.368 đồng (hình thức bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự). Căn cứ kết quả đấu giá, ngày 22/01/2016, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh V và ông Nguyễn Mạnh T đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sau đó ông T làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giá bán đấu giá nêu trên thấp hơn so với bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Theo đó, giá đất ở tại địa điểm trên là 1.700.000 đồng/m², đất vườn là 50.000 đồng/m². Tổng giá đất theo quy định của UBND tỉnh đối với diện tích đất trên là 314.500.000 đồng.

Trong trường hợp này, việc tính lệ phí trước bạ theo giá bán đấu giá (165.144.368 đồng) hay theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định (314.500.000 đồng), còn có nhiều quan điểm khác nhau:

Ảnh minh họa

Quan điểm thứ nhất cho rằng, căn cứ tiết c2 điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:… “c.2) Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây gọi chung là đấu giá), giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Việc bán đấu giá của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh V được thực hiện công khai, đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Ông T là người trúng đấu giá và đã ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trong hợp đồng đã xác định giá mua tài sản là 165.144.368 đồng. Vì vậy, số tiền lệ phí trước bạ ông Tiến phải nộp là: 165.144.368 đồng * 0,5% = 825.722 đồng.

Quan điểm thứ hai, cũng là quan điểm của tác giả cho rằng, trong vụ việc cụ thể này, để có căn cứ tính lệ phí trước bạ theo giá đất ghi trong hợp đồng mua đấu giá hay theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định cần xác định bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”.

Tại khoản 2 Điều 46 Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định:… “2. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cũng là một loại giao dịch dân sự, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Do đó, căn cứ quy định tại tiết c5 điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ: “Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ”.

Căn cứ các quy định trên nêu thấy, giá chuyển nhượng ghi trên Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (165.144.368 đồng) thấp hơn giá đất quy định tại Bảng giá của UBND tỉnh (341.500.000 đồng). Do vậy, giá chuyển nhượng đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể, ông T phải chịu lệ phí trước bạ số tiền 413.500.000 * 0,5% = 1.572.500 đồng.

Tác giả rất mong nhận được ý kiến trao đổi của bạn đọc trong và ngoài ngành Kiểm sát về vấn đề này.

Xem thêm>>>

Thống nhất cách tính lệ phí trước bạ ô tô, xe máy