Dự án Tây Hòa Airport (Đồng Nai): Vina Land bị tố cáo “úp sọt”, bán “vịt giời” cho khách hàng?

Sơ đồ phân lô Dự án Tây Hòa Airport được nhân viên sàn BĐS giới thiệu cho khách hàng

Dự án Khu dân cư thương mại và dịch vụ xã Tây Hòa được UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 1342/QĐ-UBND ngày 04/5/2019, dự án tọa lạc tại xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom do Công ty TNHH Bất động sản Liên Hợp (Công ty Liên Hợp) làm chủ đầu tư.

Theo quyết định chủ trương đầu tư, Công ty Liên Hợp được phép đầu tư dự án trên khu đất có quy mô 7,18ha thuộc tờ bản đồ số 10 các thửa 549 (diện tích 65.883m², loại đất ở tại nông thôn kết hợp đất trồng cây lâu năm) và một phần diện tích quy hoạch đất ở tại nông thôn (2.740,6m²) của thửa 563 (tổng 6.001,3m²), loại đất trồng cây lâu năm. Đến ngày 20/5/2020, dự án này được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500.

Theo tìm hiểu của Phóng viên (PV), mặc dù dự án nêu trên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chủ đầu tư chưa thực hiện  thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan; chưa được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, chưa có giấy phép xây dựng… tuy nhiên Chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật gồm 8 tuyến đường dài 1.000m, rộng 7m (tương đương khoảng 7.000m²) và 1 công trình nhà cấp 4 với diện tích 70m². 

Liên quan đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, được biết, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã lập biên bản vi phạm hành chính và ra Quyết định xử phạt 300 triệu đồng, đồng thời buộc Công ty Liên Hợp có biện pháp quản lý chất thải rắn, chất thải nguy hại, xử lý nước thải...; lập hồ sơ báo cáo kết quả thực hiện biện pháp khắc phục theo quy định. Đồng thời, UBND xã Tây Hòa đã cắm biển tại khu vực dự án để cảnh báo người dân khi giao dịch mua bán bất động sản với nội dung: “Dự án Khu dân cư thương mại và dịch vụ xã Tây Hòa, chủ đầu tư: Công ty BĐS Liên Hợp chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất nền trong dự án do chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định”.

UBND xã Tây Hòa đã cắm biển tại khu vực dự án để cảnh báo người dân

Mặc dù vậy, dự án trên vẫn được rao bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng, cùng với đó Công ty cổ phần Phát triển Đại ốc Vina Land (Công ty Vina Land), có địa chỉ tại Số 7 Tân Kỳ Tân Quý, Phường 13, Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh (được cho là đơn vị phân phối của dự án - PV) đã tiến hành các hoạt động môi giới và nhận tiền đặt cọc mua bất động sản tại dự án bằng “Phiếu đặt cọc”. Theo “Phiếu đặt cọc” này, khách hàng cam kết sẽ thực hiện ký kết hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trong vòng 07 (bẩy) ngày kể từ ngày ký phiếu và sẽ thanh toán đầy đủ …

Phiếu đặt cọc mua dự án

Theo phản ánh của khách hàng T.T.D – một trong những nạn nhân của Công ty Vina Land: Vào đầu tháng 01/2021, Công ty Vina Land đã tổ chức đưa khách hàng hàng đến tham quan đất nền tại Khu Đô thị Tây Hòa Airport, Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Cùng trên chuyến xe có rất nhiều khách hàng tham quan dự án (sau này ông D mới biết phần lớn đó đều là nhân viên của công ty); công ty giới thiệu dự án này với lời giới thiệu có cánh là Khu đô thị Tây Hòa nằm ngay cạnh khu công nghiệp Bàu Xéo, bên cạnh trong tương lai sẽ là Khu công nghiệp là Bàu Xéo 2, dự án khu đô thị Tây Hòa Airport đi sân bay Long Thành chỉ 10 phút... Đồng thời, Công ty Vina Land đã giới thiệu nhiều chương trình chiết khấu hấp dẫn để khách hàng xuống tiền cọc ngay.

Nhiều khách hàng sau khi đặt cọc đã tìm hiểu lại pháp lý của dự án mới “tá hỏa” vì tại khu vực dự án này đã có cắm biển cảnh báo của UBND xã Tây Hòa về việc dự án này chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất nền. Tuy nhiên, trong suốt quá trình thăm quan dự án, công ty đã khéo léo di chuyển bằng đường khác, trong hẻm nhỏ của các khu dân cư để “né” biển cảnh báo của chính quyền địa phương, và vì vậy, nhiều khách hàng vẫn xuống tiền đặt cọc mà không hề biết rằng mình đang có nguy cơ mua phải “vịt giời”.

Sau khi vụ việc xảy ra, ông T.T.D đã làm việc với Giám đốc sàn giao dịch bất động sản, vị Giám đốc này cam kết trong tháng 5/2021 sẽ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nếu không sẽ hoàn cọc cho ông D. Tuy nhiên đến nay, sau nhiều lần liên hệ ông D vẫn không có được câu trả lời.

Trong vai người đại diện của ông D, PV đã liên hệ với vị Giám đốc sàn kia theo số máy 091xxxxx12, sau khi bắt máy, trao đổi nắm bắt nội dung, vị này trả lời là hiện chưa biết khi nào làm được cơ sở hạ tầng, do ảnh  hưởng của dịch bệnh Covid-19; khi PV đề cập đến việc hoàn trả tiền cọc cho ông D theo cam kết thì vị này ậm ừ rồi cúp máy...

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Chủ đầu tư có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được cơ quan nhà nước trả lời đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. 

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng trước khi mở bán bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.     

Như vậy có thể nhận thấy, Chủ đầu tư cùng đơn vị phân phối là Công ty Vina Land đang có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật. Cụ thể: Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Dự án bất động sản khi chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh vụ tài chính theo quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng – 300.000.000 đồng. Quy định tại khoản 1 điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, dự án Tây Hòa Airport thuộc trường hợp phải xin giấy phép trước khi khởi công xây dựng; trường hợp tổ chức thi công công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 – 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng; buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.     

Mặt khác, các thửa đất thuộc dự án bao gồm: Thửa 549 có diện tích 65.883m² đất ở tại nông thôn kết hợp trồng cây lâu năm và một phần thửa 563 có diện tích 6.001,3m² trồng cây lâu năm cùng thuộc tờ bản đồ số 10, xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom vẫn đang là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chủ đầu tư đã ngang nhiên đầu tư hạ tầng, phân lô, bán nền trái phép. Việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng – 200.000.000 đồng; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định tại điểm c khoản 5 và điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.