Bình Dương: Mở phiên tòa sơ thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Vụ án được đưa ra xét xử với nguyên đơn là Công ty Sài Gòn Center (người đại diện được uỷ quyền là bà Lê Thị Liên) và bị đơn là ông Phan Nhật Nam và ông Nguyễn Văn Toàn.

Nội dung vụ án:

Ngày 24/1/2019, ông Phan Nhật Nam và ông Nguyễn Văn Toàn kí hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai với Công ty Sài Gòn Center do ông Nguyễn Văn Quân – Tổng giám đốc tại dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center nay đổi thành Green Valley City ở phường Uyên Hưng, thị xã Tân Uyên, Bình Dương).

Ông Phan Nhật Nam nhận chuyển nhượng diện tích 78,74m² gần 1,1 tỷ đồng, còn ông Nguyễn Văn Toàn nhận chuyển nhượng tích 85m² với số tiền 1,021 tỷ đồng.

Sau khi ông ông Nam và ông Toàn thanh toán lần lượt 95% và 85% thì Chủ đầu tư cho 10.000 viên gạch, 100 bao xi măng khuyến khích để xây nhà.

Ở được một thời gian, thấy dự án nhếch nhác, chậm triển khai ảnh hưởng đến cuộc sống, người dân ở đây yêu cầu Chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng, làm thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng không được đáp ứng.

Đến tháng 3/2022, ông Nam và ông Toàn bất ngờ nhận được đơn khởi kiện của Công ty Sài Gòn Center yêu cầu huỷ hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai được ký kết giữa Công ty Sài Gòn Center với ông Nam và ông Toàn.

Tại phiên toà, Công ty Sài Gòn Center giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu HĐXX tuyên huỷ Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai được kí kết giữa Công ty Sài Gòn Center với ông Nguyễn Văn Toàn và ông Lê Nhật Nam với lý do: Ông Nguyễn Văn Toàn và ông Lê Nhật Nam chậm thanh toán tiền 1 năm; xây nhà không đúng với quy định trong bản vẽ; có hành vi đe doạ, lôi kéo nhằm gây áp lực cho công ty. Phía Công ty Sài Gòn Center đề nghị hoàn trả lại số tiền gần 1,1 tỷ đồng cho ông Nam, hơn 865 triệu đồng cho ông Toàn đã nhận trong quá trình chuyển nhượng và khoản tiền hai ông này bỏ ra xây nhà theo định giá của cơ quan thẩm định.

Trước những yêu cầu trên, phía bị đơn đã bác và cho rằng họ không vi phạm hợp đồng. Cụ thể, ông Nam cho biết trong đợt thanh toán đợt 5 ông chỉ chậm 12 ngày (dịp nghỉ lễ Tết Nguyên đán) nên phù hợp với điều khoản trong hợp đồng. Ngoài ra, ông Nam đã cung cấp hoá đơn thanh toán do ông Nguyễn Văn Quân – Tổng Giám đốc Công ty Sài Gòn Center đã ký nhận; phù hợp với điều khoản hợp đồng quy định rõ chậm 60 ngày phía Công ty Sài Gòn Center sẽ thanh lý hợp đồng.

Ông Toàn cũng khẳng định ông cũng không thanh toán chậm đợt 2 như Công ty Sài Gòn Center đã quy kết. Ông Toàn cũng đưa ra hợp đồng chứng minh trong đợt thanh toán đợt 2 phía Công ty Sài Gòn Center không ghi ngày, tháng thanh toán cụ thể nên không có sơ sở khẳng định phía bị đơn vi phạm.

Về nội dung Công ty Sài Gòn Center cho rằng ông Nam và ông Toàn xây dựng nhà không đúng thiết kế bản vẽ, công ty nhiều lần nhắc nhở nhưng không thực hiện cũng bị 2 bị đơn phản bác. Cụ thể, theo 2 bị đơn, sau khi đóng số tiền lần lượt là 95% và 85%, ông Nam và ông Toàn được phía công ty cho 10.000 viên gạch, 100 bao xi măng để khuyến khích xây nhà. Quá trình xây nhà, Chủ đầu tư không bàn giao cho 2 ông bất cứ bản vẽ thiết kế thi công, hay yêu cầu phải xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế thi công.

Các bị đơn cũng phủ nhận hành vi đe doạ, lôi kéo nhằm gây áp lực cho Công ty Sài Gòn Center. Họ khẳng định chỉ yêu cầu Công ty Sài Gòn Center hoàn thiện cơ sở hạ tầng, bàn giao GCNQSDĐ theo như hợp đồng đã kí kết, yêu cầu đó là chính đáng; tuy nhiên, Công ty Sài Gòn Center không những không thực hiện mà quay lại kiện bị đơn đòi thanh lý hợp đồng dẫn đến sự việc phải đưa ra toà án để giải quyết.

Tại tòa án, các bị đơn cũng phản tố: Yêu cầu HĐXX bác yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu Công ty Sài Gòn Center hoàn tất hạ tầng, hoàn tất thủ tục cấp GCNQSDĐ như đã kí kết (18 - 21 tháng) nhưng đến nay đã chậm nhiều năm nên phải chịu lãi suất hơn 86 triệu đồng cho ông Nam và ông Toàn hơn 58 triệu đồng.

Trước yêu cầu phản tố của bị đơn, phía nguyên đơn không đồng ý và đề nghị HĐXX giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP. HCM) – người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho 2 bị đơn yêu cầu phía nguyên đơn cung cấp hồ sơ, chứng cứ chứng minh việc ông Nam và ông Toàn vi phạm chậm thanh toán; xây dựng nhà không đúng thiết kế theo yêu cầu của Công ty Sài Gòn Center; có hành vi đe doạ, lôi kéo nhằm gây áp lực cho Công ty Sài Gòn Center.

Tại tòa, HĐXX yêu cầu nguyên đơn cung cấp thêm bằng chứng chứng minh, tuy nhiên phía nguyên đơn không cung cấp được bằng chứng, cung cấp nhưng bằng chứng không phù hợp... Ngoài ra, nguyên đơn cũng điều chỉnh lại một phần nội dung là ông Toàn chỉ chậm thanh toán 1 tháng; thừa nhận Công ty Sài Gòn Center không bàn giao bản vẽ thiết kế thi công cho bị đơn; xác nhận Công ty Sài Gòn Center cũng chưa được cấp phép kí chuyển nhượng dự án với khách hàng… Cuối phiên xét xử, nguyên đơn cho rằng đây chỉ là Hợp đồng đặt cọc để yêu cầu HĐXX tuyên hợp đồng vô hiệu (mặc dù hợp đồng kí kết hai bên là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bị đơn, luật sư Hùng cho rằng hợp đồng này bản chất là hợp đồng chuyển nhượng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 129 Bộ luật Dân sự thì trong trường hợp hợp đồng không đúng về mặt hình thức nhưng đã thanh toán 2/3 giá trị tài sản thì yêu cầu công nhận hợp đồng này. Ngoài ra, luật cũng quy định những trường hợp huỷ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải được thoả thuận trong hợp đồng đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên những yêu cầu nguyên đơn đưa ra không đúng với thoả thuận trong hợp đồng, không đúng quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Minh Hùng cũng cho rằng, theo yêu cầu của Bộ luật Tố tụng dân sự, người yêu cầu khởi kiện phải cung cấp bằng chứng, chứng cứ cho yêu cầu khởi kiện của mình; tuy nhiên, tại phiên toà, nguyên đơn không cung cấp được.

Tại phiên tòa, đại diện VKSND thị xã Tân Uyên hỏi nguyên đơn về lí do đưa ra tuyên huỷ hợp đồng có nằm trong điều khoản thanh lý hợp đồng hay không; tuy nhiên, nguyên đơn cho rằng để đánh giá hợp đồng không nhất thiết phải xem nội dung hợp đồng mà phải dựa vào việc thực hiện các quy định chung của các bên và hợp đồng chỉ là một trong những cơ sở; Công ty Sài Gòn Center đề nghị tuyên hợp đồng này vô hiệu; đại diện công ty cho biết sẽ trả tiền đã nhận chuyển nhượng và trả lại giá trị căn nhà theo cơ quan định giá tài sản .

“Tôi thấy những yêu cầu phía nguyên đơn rất mâu thuẫn, lúc đầu Chủ toạ hỏi có cần thay đổi yêu cầu khởi kiện, bổ sung gì không thì nguyên đơn nói giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Khi đại diện Viện kiểm sát hỏi thì nguyên đơn lại yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.Tôi xin khẳng định việc tuyên huỷ hợp đồng và tuyên hợp đồng vô hiệu là hai tranh chấp khác nhau, tiền án phí khác nhau. Và khi tuyên hợp đồng vô hiệu phải giải quyết được hậu quả, đưa ra được bằng chứng, chứng cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng nguyên đơn không chứng minh được” - Luật sư Hùng nhấn mạnh, đồng thời, đề nghị HĐXX tiếp tục xét xử, bác yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận phản tố của bị đơn.

Luật sư Trần Minh Hùng có ý kiến đề nghị, trong trường hợp HĐXX chấp nhận tuyên hợp đồng vô hiệu thì phải làm lại đúng quy định của luật tố tụng, xem xét lại yêu cầu tại toà hôm nay có vượt quá yêu cầu khởi kiện theo những quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự hay không?

Sau thời gian nghị án, HĐXX quyết định tạm hoãn phiên toà để làm việc với các cơ quan chức năng, thu thập thêm bằng chứng, chứng cứ làm rõ./.

Liên quan đến dự án Green Valley City (nay là Green Valley City), được biết, Chủ đầu tư từng 2 lần bị cơ quan chức năng ra Quyết định xử phạt (số 94 ngày 29/6/2020 và số 866 ngày 12/4/2022) về hành vi xây dựng hạ tầng không phép. Hiện dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng trước đó đã kí hợp đồng với nhiều khách hàng.