Xác định giá trị tài sản thế nào khi hợp đồng mua bán đất vô hiệu?

Nội dung vụ việc:

Năm 1992, gia đình ông A, bà B được UBND huyện ĐB cấp 1.600 m2 đất, trong đó 200m2 là đất ở, còn lại là đất vườn.

Tháng 01/1995, ông A tự ý cắt 6m mặt tiền và 20m chiều sâu (120m2 đất vườn) bán cho ông Trần Văn H với giá 40 triệu đồng. Việc mua bán chỉ viết tay và không được công chứng.

Tháng 6/1995, ông H bán lại phần đất đã mua của ông A cho vợ chồng ông Q, bà D với giá 50 triệu đồng, việc mua bán cũng bằng giấy viết tay, không có công chứng.

Năm 2014, ông Q đổ đá tại phần đất đã mua để xây hàng rào nhưng bà B cản trở không cho xây dựng, qua tìm hiểu bà B mới biết là ông A (chồng bà) đã tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của bà. Ngày 20/2/2016, bà B làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án huyện ĐB tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A với ông H và giữa ông H với vợ chồng ông Q, bà D vô hiệu.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án huyện ĐB đã thu thập chứng cứ và xác định được việc mua bán giữa các bên là viết tay, không được công chứng, đến thời điểm tranh chấp ông Q chưa xây nhà, chưa trồng cây. Việc mua bán đất là tài sản chung của ông A và bà B, nhưng bà B không được biết. Ông Q đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước từ khi mua đất đến nay, năm 2010, Nhà nước làm đường có thu hồi một phần đất thì ông Q là người có tên trong danh sách được nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng.

Quá trình giải quyết các bên không yêu cầu định giá tài sản và không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án, nguyên đơn đưa ra giá đất là 70.000.000 đồng, bị đơn đưa ra giá 1.200.000.000 đồng. Ngày 20/4/2016, Tòa án có công văn gửi Chi cục thuế yêu cầu cung cấp thông tin về việc nộp thuế và Chi cục thuế đã có văn bản trả lời là đã thu thuế của ông Q từ năm 2007, nhưng nếu Tòa án xác định việc thu thuế không đúng thì sẽ được trả lại tiền thuế.

Ngày 15/6/2016, Tòa án huyện ĐB xét xử vụ án, quyết định tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu, buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận; áp dụng Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 của TAND tối cao, VKSND tối cao, Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính, hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản (gọi tắt là Thông tư số 02/2014) xác định giá trị mảnh đất theo giá thị trường do các bên đưa ra rồi lấy trung bình cộng (70.000.000 đồng +1.200.000.000  đồng = 1.270.000.000 /2 = 635.000.000 đồng), giá mảnh đất hiện tại là 635.000.000 đồng, xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là 50%, do đó, buộc nguyên đơn trả lại cho bị đơn số tiền 317.000.000 đồng.

Sau thời hạn 10 ngày, bà B kháng cáo cho rằng việc buộc bà phải liên đới trả lại cho ông Q số tiền 317.000.000 đồng là quá cao so với giá trị mảnh đất, Tòa án đưa ra giá đất không đúng căn cứ, đề nghị xem xét lại. Bị đơn cũng kháng cáo cho rằng giá trị lô đất trên thị trường cao hơn 635.000.000 đồng nên Tòa án buộc nguyên đơn trả lại cho ông 317.000.000 đồng là thiệt thòi cho ông nên đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại giá đất.

Ngày 10/9/2016, Tòa án nhân dân tỉnh HB xét xử phúc thẩm, quyết định hủy án sơ thẩm vì các lý do: Tại cấp sơ thẩm không thu thập giấy nhận tiền đền bù của ông Q là chưa thu thập đầy đủ chứng cứ của vụ án; không đưa đại diện cơ quan thuế vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bỏ sót người tham gia tố tụng; Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trị tài sản bằng cách lấy giá trung bình cộng của các bên đương sự đưa ra là chưa đúng căn cứ pháp luật, vi phạm khoản 2 Điều 2 Thông tư số 02/2014 và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo điểm b khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Theo ý kiến của tôi, để giải quyết vụ án cần phải đánh giá đúng chứng cứ và định hướng được các quy định pháp luật cần áp dụng và xác định được các vấn đề mà các bên có tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết. Theo nội dung vụ án trên, các bên đương sự đều công nhận ông Q đã nhận số tiền đền bù giải phóng mặt bằng và trong danh sách nhận tiền đền bù có tên ông Q, các bên đương sự không có tranh chấp gì về việc nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng nên Tòa án cấp phúc thẩm nhận định chưa thu thập thêm giấy biên nhận tiền đền bù là không có ý nghĩa, không phù hợp với việc giải quyết vụ án; quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, Tòa án đã có công văn gửi Chi cục thuế đề nghị cung cấp những thông tin liên quan đến vụ án và đã được Chi cục thuế trả lời rất cụ thể là đã thu thuế đất của ông Q từ năm 2007, nếu Tòa án có kết luận khác thì được trả lại tiền thuế đã nộp. Như vậy, vấn đề ai là người nộp thuế, nộp từ khi nào, nếu đối tượng nộp thuế không đúng thì giải quyết như thế nào đã được Chi cục thuế trả lời rất cụ thể và rõ ràng nên đã có đủ căn cứ để giải quyết vụ án.

Hơn nữa, các bên đương sự không có yêu cầu gì đối với Chi cục thuế nên Chi cục thuế không phải là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án; Tòa án cấp sơ thẩm không vi phạm khoản 2 Điều 2 Thông tư số 02/2014 và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo điểm b khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bởi lẽ, theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 17 Thông tư số 02/2014 thì Tòa án xác định giá tài sản trong trường hợp các bên đương sự không tự thỏa thuận được việc xác định giá tài sản nhưng không yêu cầu Tòa án định giá tài sản thì Tòa án yêu cầu các bên đưa ra giá, trường hợp các bên đưa ra các mức giá khác nhau thì Tòa án lấy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đã đưa ra. Trong vụ án này, các đương sự không yêu cầu định giá nên Tòa án lấy giá trung bình cộng do các bên đưa ra là đúng theo hướng dẫn của Thông tư số 02/2014.

Rất mong nhận được sự góp ý, trao đổi về vụ việc này của đồng nghiệp và bạn đọc trên Kiểm sát điện tử.

Trần Thị Thu Hiền

VKSND thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.