Thông báo rút kinh nghiệm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” bị cấp giám đốc thẩm huỷ bản án phúc thẩm

Đặt cọc được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, để bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quan hệ đặt cọc được phát sinh phổ biến đặc biệt trong các quan hệ mua bán tài sản có giá trị lớn hoặc trong quan hệ chuyển nhượng tài sản là bất động sản.

Những năm trở lại đây, các tranh chấp hợp đồng đặt cọc xảy ra khá phổ biến, việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu để xem xét có phạt cọc hay không là vấn đề còn vướng mắc và chưa được áp dụng thống nhất trong thực tiển xét xử. Xin nêu ví dụ một vụ án về tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung vụ án

Ngày 03/5/2022, ông Vũ Văn B và ông Đặng Văn A ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 225, tờ bản đồ số 25, diện tích 673m² (trong đó có 100m² đất ở và 573m² đất trồng cây lâu năm) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 21/12/2021. Hai bên thỏa thuận giá sang nhượng là 2.058.000.000 đồng.

Ông Đặng Văn A cho rằng căn cứ theo hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa hai bên vào ngày 03/5/2022 thì tại điểm 6 của mục Điều khoản chung thì việc thiếu diện tích và vướng vào quy hoạch là một trong trường hợp vi phạm của bên bán mà bên bán cam kết sẽ hoàn lại số tiền đã đặt cọc đồng thời chịu phạt cọc gấp hai lần số tiền cọc cho bên mua, hơn nữa trên đất còn có đường dây điện cao thế đi ngang qua nên bị hạn chế quyền sử dụng đất (không được làm nhà ở). Vì vậy ông A đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông B phải hoàn trả cho ông A số tiền cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 300.000.000 đồng x 2 lần = 600.000.000 đồng. Tổng số tiền là 900.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án

Giai đoạn sơ thẩm, Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn A về việc buộc ông Vũ Văn B phải hoàn trả số tiền cọc là 300.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả là 39.000.000 đồng. Sau khi kết thúc phiên tòa sơ thẩm, ông A kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm. Giai đoạn phúc thẩm, ông A rút 1 phần yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo chỉ yêu cầu ông B trả lại cho ông số tiền cọc 300.000.000 đồng, không yêu cầu trả lãi suất. Bản án dân sự phúc thẩm tuyên Hợp đồng đặt cọc giữa ông A và ông B lập ngày 03/5/2022, về việc đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 225, tờ bản đồ số 25, diện tích 673m² vô hiệu. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông A, buộc ông B có trách nhiệm trả cho ông Đặng Văn A số tiền 300.000.000 đồng. Khi thực hiện công tác kiểm sát vụ án dân sự do ông A khởi kiện cần lưu ý vấn đề sau đây:

Bản án phúc thẩm cho rằng: Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/10/2022 của TAND huyện C, trích lục bản đồ địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C ngày 01/7/2022 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thể hiện: Diện tích thửa đất là 673m² trong đó có diện tích đất 70,6m² nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã vi phạm quy định tại điểm 6 của mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2022 “Bất động sản bị dính Quy hoạch (mở đường, giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cá nhân...)” và kết luận việc không thực hiện được việc chuyển nhượng là do một phần lỗi của bị đơn ông Vũ Văn B.

Tuy nhiên, diện tích 70,6m² đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 26/10/2022 của TAND huyện C, thể hiện: Diện tích đất là 673m², trong đó diện tích đất 70,6m² nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông. Như vậy, giữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực trạng sử dụng đất không có sự khác nhau. Khi ký kết Hợp đồng đặt cọc có ghi nhận rõ số ngày của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Hợp đồng đặt cọc và khi đặt cọc thì hai bên đã công khai xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông A biết trong diện tích 673m² đất thửa 225 có 70,6m² đất thuộc quy hoạch giao thông nhưng vẫn đặt cọc, không có ý kiến gì. Người làm chứng ông H trình bày: “trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông A đã đi xem đất vài lần và đã đồng ý mua đất, ông A biết trên đất có trụ điện và không yêu cầu chủ di dời trụ điện”.

Diện tích đất nằm trong hành lang lộ giới không thuộc trường hợp giải phóng mặt bằng các dự án, các công trình Nhà nước, tổ chức cá nhân như trong điểm 6 mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi chủ quan hoàn toàn thuộc về ông A.

Như vậy, Bản án phúc thẩm nhận định diện tích thửa đất là 673m², trong đó 70,6m² đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã vi phạm quy định tại điểm 6 mục Điều khoản chung của Hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2022; từ đó xác định lỗi dẫn đến không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do cả hai bên là không có cơ sở. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A là có căn cứ, đúng pháp luật.

VKSND cấp cao tại Đà Nẵng đã kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên. Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.