Khu đô thị mới TNR Stars Đak Đoa – Những rủi ro tiềm ẩn?

Dự án Khu đô thị mới TNR Stars Đak Đoa

Tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua?

Hiện nay, các chủ đầu tư cho rằng việc thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ, thỏa thuận đặt hàng mua bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm nên chủ đầu tư có quyền thực hiện. Còn các nhà đầu tư, người đi mua thì có suy nghĩ là khi tiến hành đặt cọc thì sẽ được hưởng các quyền lợi ưu đãi về giá, chiết khấu hay những khuyễn mãi lớn và đặc biệt là có thể dễ dàng “lướt sóng” cho các nhà đầu tư khác khi chủ đầu tư mở bán chính thức.

Đánh bắt vào tâm lý người đầu tư như vậy, một loạy các chủ đầu tư, trong đó có Công ty TNR Holdings Việt Nam đã đưa ra các “chiêu trò” khác nhau để thu hút các nhà đầu tư, người mua dễ dàng ký kết vào các bản thỏa thuận đặt hàng mua bất động sản mặc dù có thể biết rằng dự án này chưa hề đủ điều kiện để bán. Các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tài sản hình thành trong tương lai đã quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, để huy động được vốn, dường như doanh nghiệp đã bất chấp những quy định này. Và khi xảy ra rủi ro, người phải chịu “trái đắng” luôn là khách hàng. Người mua sẽ khó mà biết được khi nào chủ đầu tư mới công bố mở bán dự án mà mình đã đặt chỗ. Giả sử nếu doanh nghiệp “yếu vốn” khi triển khai dự án, và khi số lượng người đặt chỗ ít thì có thể dự án sẽ phải chờ rất lâu hoặc có thể bị dừng khi không có đủ vốn để triển khai đầu tư.

Chính sách và thỏa thuận đặt hàng của dự án

Công ty TNR Holdings Việt Nam có hiểu sai văn bản của Sở Xây dựng?

Ngày 14/5/2021, Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai đã ban hành Công văn số 790/SXD-QLN thông báo đủ điều kiện huy động vốn thực hiện khu dân cư mới (nằm trong Khu Trung tâm hành chính huyện, kết hợp khu dân cư thị trấn Đak Đoa, huyện Đăk Đoa, tỉnh Gia Lai) gửi Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn (chủ đầu tư dự án).

Tại mục II của Thông báo 790/SXD-QLN của Sở xây dựng đã nêu rõ: “….Sở xây dựng thông báo Công ty Cổ phần May – Diêm Sài Gòn đủ điều kiện để huy động vốn theo khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở Dự án khu dân cư mới(nằm trong Khu Trung tâm hành chính huyện, kết hợp khu dân cư thị trấn Đăk Đoa, huyện Đăk Đoa, tỉnh Gia Lai).

Văn bản nêu rất rõ là đủ điều kiện huy động vốn theo khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở đó là vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/ND-Cp cũng đã nêu rõ rằng nếu khi ký các hợp đồng huy động vốn tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở thì bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ vốn góp trong hợp đồng. Và điều quan trọng nhất là chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này và các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Cũng cần phải nhắc lại rằng, khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã nghiêm cấm hành vi: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Như vậy, có thể hiểu rằng, người tham gia góp vốn không được nhận lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở, không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm là nhà được. Thông báo của Sở xây dựng số 790/SXD-QLN là cho phép huy động vốn bằng hình thức thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết.

Đối chiếu quy định của pháp luật, Khu đô thị mới TNR Stars Đak Đoa là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì vậy khi chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì dự án đó phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận được thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng thì mới được phép bán.

Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở và điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015 quy định rõ ràng về việc khi ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thông báo 790/SXD-QLN của Sở xây dựng

Chế tài xử phạt ra sao?

Pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ, hay đặt cọc mua bất động sản. Điểm a khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. Chế tài xử phạt được quy định rõ tại điểm a, khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ: “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”. Với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Đặc biệt, quy định về hình thức xử phạt bổ sung tại khoản 5 Điều 57 Nghị định này, chủ đầu tư sẽ bị “Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng”.

Trước thực tế có những dự án huy động vốn trái phép như trên, pháp luật cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư, bởi mức phạt hiện tại dường như quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán các sản phẩm trong dự án. Điều này khiến các chủ đầu tư vẫn bất chấp, từ đó đẩy toàn bộ rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

Người mua trước khi đầu tư nên tìm hiểu kỹ càng về tính pháp lý cũng như là năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư, tránh trường hợp tiền đầu tư và lợi nhuận không thấy đâu mà còn bị cuốn vào vòng xoáy kiện tụng mãi không có hồi kết.

Phóng viên sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.