Bàn về việc thu thập, đánh giá chứng cứ điện tử trong giải quyết tranh chấp cam kết lợi nhuận bất động sản du lịch
Ngày đăng : 14:22, 21/10/2026
Một tranh chấp đòi lợi nhuận từ căn hộ du lịch có thể bắt đầu bằng sự không thống nhất giữa lời chào bán và hợp đồng: Tài liệu quảng cáo giới thiệu mức sinh lợi cố định, trong khi thỏa thuận khai thác lại căn cứ doanh thu thực tế. Người mua lưu ảnh chụp tin nhắn; doanh nghiệp xuất trình hợp đồng giấy; đơn vị vận hành nắm dữ liệu đặt phòng, chi phí và phân chia doanh thu. Quá trình giải quyết tranh chấp, không thể xác định nghĩa vụ chỉ căn cứ vào số lượng tài liệu hoặc ưu tiên văn bản giấy.
Bảo vệ quyền tài sản trong trường hợp này đòi hỏi đồng thời bảo đảm quyền chứng minh, tranh luận của đương sự và kiểm soát tính hợp pháp của hoạt động tố tụng. Bài viết tập trung vào giải quyết tranh chấp nghĩa vụ thanh toán lợi nhuận giữa người nhận chuyển giao sản phẩm bất động sản du lịch với doanh nghiệp chào bán hoặc khai thác; không đồng nhất người mua với người tiêu dùng. Trọng tâm là xác định nghĩa vụ, không mặc nhiên bảo đảm tỷ suất sinh lợi được quảng cáo.
1. Căn cứ pháp lý và những vấn đề cần chứng minh
1.1. Phân biệt nguồn chứng cứ với căn cứ xác lập nghĩa vụ
Khoản 1 Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung) đã xác định dữ liệu điện tử là một nguồn chứng cứ. Tại Điều 93 và khoản 3 Điều 95 yêu cầu đặt nguồn dữ liệu trong quan hệ với sự kiện có thật, việc giao nộp, thu thập hợp pháp và pháp luật về giao dịch điện tử. Vì vậy, sự hiện diện của ảnh chụp trong hồ sơ không tự động chứng minh rằng doanh nghiệp đã cam kết thanh toán theo nội dung hiển thị(1).
Điều 8 Luật Giao dịch điện tử năm 2023 không cho phép phủ nhận giá trị pháp lý chỉ vì thông tin tồn tại dưới dạng điện tử. Điều 11 xác định giá trị chứng cứ dựa trên độ tin cậy của quá trình tạo lập, truyền nhận, lưu trữ, sự toàn vẹn và khả năng xác định các chủ thể liên quan. Không thể chỉ vì thư điện tử hoặc tin nhắn thiếu chữ ký số mà từ chối đánh giá(2).
Tuy nhiên, tính xác thực và hiệu lực ràng buộc là hai vấn đề khác nhau. Dữ liệu xác thực có thể chỉ phản ánh một dự báo, lời tư vấn của môi giới hoặc phương án chưa được chấp thuận. Các Điều 117, 119, 142, 143 và 404 Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn cần được áp dụng để xem xét điều kiện giao dịch, hình thức, quyền đại diện và ý chí giao kết. Luật Giao dịch điện tử không thay thế các điều kiện pháp lý về nội dung của giao dịch(3).
Đối với nghĩa vụ thanh toán tối thiểu, cần xác định chủ thể cam kết, mức tiền, kỳ hạn và điều kiện phát sinh. Đối với chia sẻ kết quả kinh doanh, phải làm rõ doanh thu, khoản chi được khấu trừ và công thức phân chia. Tỷ lệ quảng cáo không thay thế những yếu tố này. Ngược lại, doanh thu thấp không tự nó loại trừ nghĩa vụ trả mức tối thiểu đã được xác lập hợp pháp.
1.2. Về xác định nghĩa vụ chứng minh
Điều 91 đặt nghĩa vụ chứng minh yêu cầu và sự phản đối lên đương sự tương ứng. Ngoại lệ đối với người tiêu dùng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91, theo đó chỉ miễn chứng minh lỗi của bên kinh doanh, không miễn toàn bộ chứng minh về giao dịch, vi phạm và yêu cầu khởi kiện. Việc doanh nghiệp nắm dữ liệu cũng không tự động đảo ngược nghĩa vụ chứng minh. Cách khắc phục trước hết phải là sử dụng đúng cơ chế yêu cầu cung cấp và thu thập chứng cứ(6).
2. Những nội dung cần chú trọng khi kiểm tra, đánh giá chứng cứ điện tử
2.1. Đối với xuất xứ, thời điểm và tính đầy đủ của dữ liệu
Đối với thư điện tử, cần đối chiếu địa chỉ gửi, nhận, thời gian, chuỗi trao đổi và tệp đính kèm. Đối với tin nhắn, tên hiển thị chưa đủ xác định chủ tài khoản; một đoạn trích riêng lẻ có thể bỏ mất câu hỏi, điều kiện hoặc nội dung đính chính. Ảnh chụp chứng minh hình ảnh đã được lưu, nhưng không đương nhiên phản ánh thời điểm khởi tạo thông tin hay lịch sử chỉnh sửa trước đó. Cần kiểm tra, đánh giá theo quy định tại Điều 11 Luật Giao dịch điện tử(7).
Theo đó, cần xác định người giao nộp tự nhận thông tin hay được chuyển tiếp; dữ liệu lấy từ thiết bị, tài khoản nào; có khả năng đối chiếu với nguồn gửi hoặc bản lưu khác hay không. Nhiều người cùng cung cấp một hình ảnh vẫn có thể nhận từ cùng một nguồn. Cần kiểm tra tính độc lập, không chỉ dựa vào số bản sao.
Vi bằng có thể hỗ trợ ghi nhận nội dung đang hiển thị và thao tác truy cập. Theo Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét, không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Bởi vậy, vi bằng ghi nhận màn hình không tự chứng nhận người thực sự tạo tài khoản, quyền đại diện của người gửi hoặc tính hợp pháp của cam kết. Phạm vi quan sát được ghi nhận phải được phân biệt với kết luận pháp lý cần chứng minh(8).
2.2. Kiểm tra, xác định người gửi và thẩm quyền cam kết
Trong giao dịch có chủ đầu tư, doanh nghiệp phân phối và đơn vị vận hành, cần xác định pháp nhân nào bị yêu cầu thanh toán. Việc các bên dùng chung nhãn hiệu, địa điểm tiếp thị hoặc giới thiệu cùng dự án chưa đủ làm phát sinh nghĩa vụ liên đới. Một tin nhắn của nhân viên bán hàng phải được đối chiếu với văn bản ủy quyền, nhiệm vụ được giao, tài liệu chào bán được doanh nghiệp chấp thuận và hành vi thực hiện sau giao kết(9).
Các Điều 142, 143 Bộ luật Dân sự đòi hỏi xem xét cả trường hợp doanh nghiệp công nhận giao dịch, biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý hoặc có lỗi làm bên giao dịch không biết về việc thiếu quyền đại diện. Do đó, không thể chỉ dựa vào việc người gửi không phải đại diện theo pháp luật để loại bỏ ngay tài liệu. Tuy nhiên, việc được cấp thư điện tử mang tên miền doanh nghiệp cũng chưa tự chứng minh quyền bảo đảm lợi nhuận trong nhiều năm(10).
Doanh nghiệp đã trả một khoản ghi nội dung “lợi nhuận” có thể là căn cứ làm rõ quá trình thực hiện, nhưng vẫn phải xác định đó là thanh toán nghĩa vụ cố định, tạm ứng doanh thu hay hỗ trợ bán hàng. Cần đối chiếu thông báo thanh toán, chứng từ ngân hàng, kỳ khai thác và công thức tính, không chỉ dựa vào mô tả chuyển khoản.
2.3. Đối chiếu dữ liệu chào bán với hợp đồng và vận hành
Khoản 1 Điều 404 Bộ luật Dân sự cho phép căn cứ quá trình trước, tại thời điểm xác lập và thực hiện để giải thích điều khoản không rõ ràng. Tài liệu chào bán vì vậy có thể làm rõ ý chí, nhưng không đương nhiên sửa mọi điều khoản đã giao kết. Phụ lục và sự chấp thuận sửa đổi phải được xem xét theo Điều 403. Khi có nhiều phiên bản điện tử, cần xác định phiên bản nào đã được gửi, được chấp nhận và có hiệu lực đối với từng bên(11).
Ví dụ: Năm 2025, người mua A nhận thư giới thiệu lợi nhuận tối thiểu 8% mỗi năm trong ba năm. Hợp đồng mua bán dẫn chiếu thỏa thuận khai thác; tệp khai thác do A lưu quy định mức tối thiểu, còn bản doanh nghiệp xuất trình chỉ quy định phân chia doanh thu. Doanh nghiệp đã thanh toán hai kỳ rồi dừng. A yêu cầu trả các kỳ còn thiếu; doanh nghiệp phủ nhận phiên bản A cung cấp.
Ở đây, cần ưu tiên xác minh quá trình gửi và chấp thuận hai phiên bản; quyền của người gửi; nội dung được doanh nghiệp dùng để tính hai kỳ đã trả. Yêu cầu ngay toàn bộ dữ liệu đặt phòng có thể chưa đúng trọng tâm nếu tranh chấp trước hết nằm ở sự tồn tại của mức thanh toán cố định. Chỉ khi căn cứ tính tiền phụ thuộc doanh thu hoặc doanh nghiệp viện dẫn điều kiện gắn với khai thác thì nhóm dữ liệu vận hành mới trở thành đối tượng thu thập tương ứng.
Đối với tranh chấp chia sẻ doanh thu, một bảng tổng hợp do đơn vị vận hành tự lập cần được đối chiếu với dữ liệu nền phù hợp: Kỳ khai thác, đơn đặt phòng, hóa đơn, chứng từ thu tiền và quy tắc phân bổ chi phí. Cần phân biệt hủy phòng, hoàn tiền với doanh thu đã thực thu; phân biệt chi phí thuộc sản phẩm tranh chấp với chi phí phân bổ chung. Chú ý, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan tiến hành tố tụng/người tiến hành tố tụng không tự quyết toán thay doanh nghiệp, nhưng phải nhận diện việc sử dụng kết quả tính toán có đúng căn cứ hay không.
2.4. Bảo đảm khả năng tiếp cận, bảo toàn và tranh luận
Điều 106 Bộ luật Tố tụng dân sự thiết lập cơ chế yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân cung cấp tài liệu và yêu cầu Tòa án hỗ trợ thu thập theo điều kiện luật định. Yêu cầu nên chỉ rõ loại dữ liệu, thời kỳ, chủ thể lưu giữ và liên hệ với sự kiện cần chứng minh. Yêu cầu “cung cấp toàn bộ dữ liệu dự án” có thể vượt nhu cầu chứng minh(12).
Bí mật kinh doanh và thông tin khách lưu trú không phải lý do đương nhiên miễn nghĩa vụ cung cấp tài liệu theo yêu cầu hợp pháp. Điều 109 cho phép bảo vệ thông tin trong việc công bố, sử dụng chứng cứ. Có thể đề nghị giới hạn trường dữ liệu và che thông tin nhận diện không cần thiết, nhưng vẫn giữ khả năng đối chiếu giao dịch. Không thể viện dẫn bí mật để ngăn kiểm tra căn cứ tính toán(13).
Điều 107 và Điều 110 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định về bảo quản, bảo vệ chứng cứ, trong đó có trường hợp chứng cứ có nguy cơ bị tiêu hủy hoặc sau này khó thu thập. Cần chú ý thời điểm yêu cầu, căn cứ nguy cơ và biện pháp Tòa án đã thực hiện. Cần đặt vấn đề bảo toàn trước phiên tòa. Đồng thời, việc tiếp nhận phải tuân thủ Điều 96 và bảo đảm quyền tiếp cận, tranh luận của đương sự; một bản in không nên là phương tiện duy nhất nếu tệp điện tử cần thiết vẫn có thể thu thập(14).
3. Một số kiến nghị
3.1. Cụ thể hóa yêu cầu xác minh theo từng vấn đề tranh chấp
Điều 23 Thông tư liên tịch số 07/2026/TTLT-VKSNDTC-TANDTC ngày 10/3/2026 quy định việc Kiểm sát viên yêu cầu Tòa án xác minh, thu thập chứng cứ, trong đó phải nêu rõ chứng cứ và lý do cần thu thập. Yêu cầu phải gắn với sự kiện còn thiếu, không chỉ nhận xét hồ sơ “chưa đầy đủ”. Trước phiên tòa, cần theo dõi tài liệu được bổ sung hoặc lý do Tòa án thông báo không thể, không cần thực hiện(15).
Trong tình huống giả định trên, yêu cầu có thể tập trung vào bản thư gửi kèm thỏa thuận khai thác, tài liệu về thẩm quyền người gửi và căn cứ tính hai khoản đã thanh toán. Mỗi tài liệu phải gắn với một câu hỏi: Phiên bản nào được chấp thuận; ai ràng buộc doanh nghiệp; khoản chi phản ánh nghĩa vụ nào. Cần giới hạn thu thập, tránh kéo dài vụ án bởi dữ liệu không liên quan.
Tại phiên tòa, yêu cầu thu thập bổ sung và quyết định chấp nhận hoặc không chấp nhận phải được ghi vào biên bản theo khoản 3 Điều 23. Khi không chấp nhận, Hội đồng xét xử phải nêu lý do và Kiểm sát viên tiếp tục tham gia. Nếu thiếu chứng cứ có ý nghĩa quyết định, cần phân tích rõ ảnh hưởng của thiếu sót tới kết luận vụ án, làm căn cứ thực hiện quyền kiến nghị, đề nghị kháng nghị theo thẩm quyền; không coi mọi thiếu sót kỹ thuật đều đủ căn cứ để hủy án(16).
3.2. Chuẩn hóa mô tả, đối chiếu và bảo quản tệp điện tử
Cần có hướng dẫn nghiệp vụ về nghiên cứu hồ sơ có dữ liệu điện tử được quy định tại các Điều 95, 96, 107 và 108 Bộ luật Tố tụng dân sự. Nội dung cần cụ thể đến việc đối chiếu biên bản giao nộp với tệp nhận được, khả năng mở đọc, tài liệu đi kèm và các lần chuyển giao. Nội dung hướng dẫn không tạo thêm điều kiện tiếp nhận chứng cứ(17).
Có thể khuyến nghị ghi tên tệp, định dạng, dung lượng, nguồn giao nộp và người thực hiện sao chép. Khi phù hợp về kỹ thuật, việc lưu giá trị kiểm tra tính toàn vẹn giúp đối chiếu bản đang nghiên cứu với bản đã tiếp nhận. Tuy nhiên, dấu hiệu kỹ thuật chỉ hỗ trợ kiểm tra sự thay đổi của tệp; không chứng minh thông tin trong tệp là đúng. Không nên loại tài liệu chỉ vì người dân không biết tạo những thông số chưa được pháp luật quy định là điều kiện bắt buộc.
Về nghiệp vụ, cần sử dụng tình huống đối chiếu giữa hợp đồng, thông điệp và chứng từ, thay vì chỉ hướng dẫn số hóa giấy tờ. Khi vấn đề vượt khả năng đánh giá thông thường và có ý nghĩa đối với kết quả giải quyết, cần xem xét cơ chế giám định theo Điều 102. Việc thu thập, kiểm tra phải bằng phương thức hợp pháp; không yêu cầu đương sự xâm nhập tài khoản người khác để chứng minh quyền của mình(18)(19).
3.3. Làm rõ lập luận chấp nhận hoặc bác bỏ chứng cứ
Cần nghiên cứu, hướng dẫn áp dụng các Điều 93 - 95, 108 Bộ luật Tố tụng dân sự trong quan hệ với Điều 11 Luật Giao dịch điện tử. Trọng tâm là cách đánh giá khi dữ liệu chỉ còn bản sao; khi danh tính người khởi tạo bị phủ nhận; khi thiếu một phần chuỗi trao đổi; khi kết quả vận hành được tổng hợp tự động. Nội dung hướng dẫn cần bảo đảm đánh giá toàn diện, không đặt ra suy đoán tuyệt đối rằng chứng cứ điện tử luôn kém hoặc luôn đáng tin hơn tài liệu giấy.
Trong từng vụ án, nên tách rõ ba nhận định: Tài liệu phản ánh sự kiện gì; mức độ kiểm chứng đến đâu; sự kiện đó có làm phát sinh nghĩa vụ bị yêu cầu hay không. Chẳng hạn, có thể xác định thư chào bán do doanh nghiệp phát hành nhưng chưa đủ chứng minh bên mua chấp thuận một điều kiện bổ sung. Cũng có thể xác định doanh nghiệp đã chấp nhận nghĩa vụ dù người trực tiếp gửi thông điệp không phải đại diện theo pháp luật.
Nếu bên nằm giữ dữ liệu không cung cấp, cần kiểm tra yêu cầu đã hợp pháp, khả năng thực hiện và lý do từ chối trước khi đánh giá hậu quả. Không cho phép tự động coi toàn bộ lời trình bày đối lập là đúng. Kiến nghị về nghĩa vụ lưu giữ, cung cấp dữ liệu vận hành chuyên biệt, nếu đặt ra, phải xác định rõ chủ thể, phạm vi và thời hạn; không thể dùng hướng dẫn nghiệp vụ để đặt thêm nghĩa vụ nội dung vượt luật(20).
Giải quyết tranh chấp cam kết lợi nhuận bất động sản du lịch cần đi từ dữ liệu có thể kiểm tra đến sự kiện được chứng minh, rồi mới xác định nghĩa vụ pháp lý. Chất lượng giải quyết tranh chấp ở việc nhận diện đúng điểm thiếu chứng cứ, yêu cầu thu thập có trọng tâm, bảo đảm tranh luận và đánh giá trong giới hạn thẩm quyền. Cách tiếp cận này bảo vệ yêu cầu hợp pháp của nhà đầu tư; đồng thời, ngăn việc buộc doanh nghiệp chịu trách nhiệm chỉ từ thông tin chào bán chưa được kiểm chứng hoặc chưa trở thành cam kết ràng buộc.
--------------------------------------------------
Tài liệu tham khảo và chú thích
(1), (4), (5), (6), (12), (13), (14), (17), (18), (20) Quốc hội, Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25/11/2015, đã được sửa đổi, bổ sung; các điều 21, 58, 91, 93 - 97, 102, 106 - 110. Đối chiếu Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH ngày 12/02/2026 của Văn phòng Quốc hội.
(2), (7), (19) Quốc hội, Luật Giao dịch điện tử số 20/2023/QH15 ngày 22/6/2023, đã được sửa đổi, bổ sung; khoản 2 Điều 1, Điều 6, các điều 8 - 14 và Điều 53. Đối với giao dịch xác lập trước ngày 01/7/2024, cần kiểm tra quy định chuyển tiếp tại Điều 53, không mặc nhiên áp dụng toàn bộ Luật năm 2023.
(3), (9), (10), (11) Quốc hội, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015; các điều 117, 119, 141 - 143, 401, 403 và 404.
(8) Chính phủ, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại; Điều 36.
(15) Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tòa án nhân dân tối cao, Thông tư liên tịch số 07/2026/TTLT-VKSNDTC-TANDTC ngày 10/3/2026 quy định việc phối hợp giữa Viện kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân trong thi hành một số quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 23; có hiệu lực từ ngày 01/5/2026.