Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền và vấn đề bảo vệ lợi ích công

Hợp đồng ủy quyền là công cụ pháp lý cần thiết trong đời sống dân sự, cho phép một chủ thể nhân danh chủ thể khác thực hiện một hoặc một số công việc nhất định trong phạm vi được giao. Đối với nhà ở, quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền thường được dùng để thực hiện thủ tục hành chính, công chứng, đăng ký, quản lý, khai thác hoặc định đoạt tài sản trong những trường hợp người có quyền không thể trực tiếp thực hiện công việc.

Tuy nhiên, chính tính linh hoạt của hợp đồng ủy quyền cũng có thể bị lạm dụng. Trong một số trường hợp, các bên không hướng tới quan hệ đại diện đúng nghĩa mà sử dụng hợp đồng ủy quyền như hình thức pháp lý bên ngoài nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. Dấu hiệu thường gặp trong những giao dịch này là bên được ủy quyền thanh toán tiền cho bên ủy quyền, được giao bản chính giấy tờ về nhà, đất, được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản và thực tế hưởng lợi ích kinh tế như người nhận chuyển nhượng.

Vấn đề đặt ra cho các cơ quan tố tụng là phải xác định đúng bản chất của giao dịch, từ đó xử lý đồng thời hiệu lực dân sự của hợp đồng ủy quyền và nghĩa vụ thuế phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng bị che giấu. Đối với ngành Kiểm sát nhân dân, vấn đề này có ý nghĩa quan trọng trong kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự, phát hiện giao dịch giả tạo, kiến nghị khắc phục sơ hở trong công chứng, đăng ký đất đai, quản lý thuế và đặc biệt là bảo vệ lợi ích công trong lĩnh vực thuế.

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất

1.1. Hợp đồng ủy quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Nội dung cốt lõi của hợp đồng ủy quyền là việc bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền vì vậy không làm dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất từ bên ủy quyền sang bên được ủy quyền, mà chỉ thiết lập căn cứ đại diện để bên được ủy quyền thực hiện công việc trong phạm vi được giao.

Hợp đồng ủy quyền có mối liên hệ trực tiếp với chế định đại diện. Khoản 1 Điều 139 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện”. Như vậy, hậu quả pháp lý của hành vi do người được ủy quyền thực hiện không thuộc về chính họ, mà phát sinh đối với người ủy quyền trong trường hợp hành vi được thực hiện đúng quy định của pháp luật và trong phạm vi đại diện. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa quan hệ ủy quyền với quan hệ chuyển nhượng tài sản.

Đối với giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền thường được sử dụng để thực hiện các công việc như nộp hồ sơ cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký biến động; tách thửa, hợp thửa; xóa đăng ký thế chấp; ký kết hợp đồng cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng trong phạm vi ủy quyền; tham gia thủ tục hòa giải, giải quyết tranh chấp hoặc thi hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền... Các công việc này cho thấy đối tượng trực tiếp của hợp đồng ủy quyền không phải là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất, mà là hành vi pháp lý liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất.

Quy định về hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất cho phép bên được ủy quyền chỉ có thể xác lập, thực hiện giao dịch với bên thứ ba trong giới hạn thời hạn, tài sản, nội dung và phương thức thực hiện đã được xác định trong hợp đồng ủy quyền. Nếu hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực, bị chấm dứt hoặc bị tuyên vô hiệu thì các giao dịch được xác lập trên cơ sở hợp đồng ủy quyền đó có thể bị ảnh hưởng tương ứng. Đây là rủi ro đáng kể đối với trường hợp bên được ủy quyền thực chất đã thanh toán tiền để nhận chuyển nhượng tài sản nhưng không thông qua hợp đồng chuyển nhượng[1].

Từ phương diện pháp lý, có thể xác định hợp đồng ủy quyền thực hiện giao dịch có đối tượng là nhà ở, quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận theo đó bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện một hoặc một số công việc pháp lý liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất trong phạm vi, thời hạn và điều kiện do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Khái niệm này cần được phân biệt với trường hợp các bên sử dụng tên gọi hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất nhằm chuyển giao toàn bộ lợi ích kinh tế, quyền kiểm soát và quyền định đoạt tài sản cho bên được ủy quyền.

Sự phân biệt nêu trên có ý nghĩa quan trọng khi xem xét giao dịch giả tạo. Điều 124 BLDS năm 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Như vậy, nếu hợp đồng ủy quyền chỉ là hình thức thể hiện bên ngoài nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc xử lý không dừng lại ở tên gọi của hợp đồng mà phải hướng tới việc xác định ý chí thực sự, mục đích kinh tế và hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn đạt được.

1.2. Nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng ủy quyền

Về nguyên tắc, nghĩa vụ thuế trong giao dịch bất động sản không được xác định thuần túy theo tên gọi của văn bản do các bên lập, mà phải dựa trên sự kiện pháp lý làm phát sinh thu nhập chịu thuế. Khi giao dịch thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng nhà ở, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật thuế thu nhập cá nhân, pháp luật quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Vì vậy, nếu hợp đồng ủy quyền được sử dụng để che giấu việc chuyển nhượng, vấn đề cần xem xét là giao dịch thực chất có làm phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hay không, chủ thể nào có thu nhập và nghĩa vụ kê khai, nộp thuế phát sinh tại thời điểm nào[2].

Đối với trường hợp ủy quyền giao dịch bất động sản có dấu hiệu che giấu việc mua bán, Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/4/2011 của Tổng cục Thuế xác định: “Ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế [...] được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình [...] và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền [...] thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân”[3]. Cách tiếp cận này thể hiện yêu cầu nhận diện bản chất kinh tế của giao dịch, đồng thời góp phần hạn chế việc sử dụng hình thức ủy quyền để trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ thuế.

Công văn số 3373/TCT-TNCN ngày 20/9/2011 tiếp tục định hướng việc kiểm soát nghĩa vụ thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền. Theo đó, cơ quan thuế cần xem xét nội dung ủy quyền, phạm vi chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, thù lao ủy quyền và các lợi ích phát sinh để xác định nghĩa vụ thuế phù hợp. Mặc dù các công văn này không phải là văn bản quy phạm pháp luật, nhưng có giá trị tham khảo quan trọng trong nhận diện nguy cơ thất thu thuế từ việc lạm dụng hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản[4].

Ở góc độ so sánh, pháp luật của một số quốc gia cho thấy xu hướng chung là tôn trọng hình thức pháp lý hợp pháp do các bên lựa chọn, nhưng không bảo vệ việc lạm dụng hình thức đó để che giấu giao dịch khác hoặc lẩn tránh nghĩa vụ thuế. Những quy định này không được viện dẫn nhằm đề xuất tiếp nhận nguyên trạng mô hình nước ngoài, mà nhằm củng cố cách tiếp cận theo bản chất giao dịch trong việc xử lý hợp đồng ủy quyền giả tạo và xác định nghĩa vụ thuế tương ứng.

Điều 117 BLDS Đức quy định: “Nếu một giao dịch giả tạo che giấu một giao dịch pháp lý khác thì áp dụng các quy định đối với giao dịch bị che giấu”[5]. Quy định này tương đồng với tinh thần của Điều 124 BLDS Việt Nam ở điểm không dừng lại ở giao dịch biểu hiện bên ngoài, mà hướng tới giao dịch thật bị che giấu để xác định hậu quả pháp lý.

Trong lĩnh vực thuế, Điều 42 Luật thuế Đức quy định: “Không thể lẩn tránh pháp luật thuế bằng việc lạm dụng các lựa chọn cấu trúc pháp lý trong hoạch định thuế”[6]. Cách tiếp cận này cho phép cơ quan thuế không bị ràng buộc tuyệt đối bởi hình thức pháp lý do các bên lựa chọn nếu hình thức đó bị sử dụng nhằm làm sai lệch nghĩa vụ thuế phải phát sinh theo giao dịch thực chất.

Pháp luật Pháp cũng ghi nhận cơ chế chống lạm dụng pháp luật trong lĩnh vực thuế. Điều L.64 Sách thủ tục thuế của Pháp cho phép cơ quan thuế, “để khôi phục bản chất thật của giao dịch”[7], loại bỏ các hành vi có tính hư cấu hoặc các hành vi tuy dựa trên cách hiểu theo nghĩa đen của văn bản nhưng chỉ nhằm né tránh, giảm nhẹ nghĩa vụ thuế mà người nộp thuế lẽ ra phải chịu. Quy định này có giá trị tham chiếu đối với Việt Nam trong việc thiết kế cơ chế nhận diện giao dịch giả tạo gây thất thu ngân sách.

Đối với Trung Quốc, Điều 146 BLDS quy định: “Hành vi pháp lý dân sự được thực hiện trên cơ sở sự thể hiện ý chí giả tạo thì vô hiệu; hiệu lực của hành vi pháp lý dân sự bị che giấu bởi sự thể hiện ý chí giả tạo được xử lý theo quy định có liên quan của pháp luật”[8]. Bên cạnh đó, pháp luật Trung Quốc yêu cầu văn bản ủy quyền phải thể hiện về người được ủy quyền, nội dung, phạm vi và thời hạn ủy quyền. Cách tiếp cận này cho thấy việc kiểm soát phạm vi ủy quyền là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế việc lạm dụng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch khác.

2. Về áp dụng pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền

2.1. Thực trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng

Thực tiễn công chứng, đăng ký và giải quyết tranh chấp cho thấy, hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất được sử dụng với nhiều mục đích hợp pháp. Tuy nhiên, những trường hợp hợp đồng ủy quyền được sử dụng như công cụ thay thế giao dịch chuyển nhượng về mặt thực tế vẫn xảy ra.

Nhóm trường hợp điển hình là các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền trong bối cảnh tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng đang bị hạn chế bởi pháp luật chuyên ngành. Ví dụ: Nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bán trong thời hạn luật định, đất dịch vụ chưa được cấp giấy chứng nhận, căn hộ hoặc nhà ở chưa hoàn tất điều kiện pháp lý để chuyển nhượng... Trong các trường hợp này, các bên có thể lập hợp đồng ủy quyền với nội dung trao cho bên được ủy quyền toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản, trong khi thực tế đã có sự thanh toán tiền giữa các bên[9].

Ngoài ra, có trường hợp các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm trì hoãn việc đăng ký sang tên hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính tại thời điểm giao dịch. Bên được ủy quyền nhận giấy tờ, quản lý tài sản, có quyền chuyển nhượng lại cho người khác hoặc thực hiện các giao dịch tiếp theo, nhưng hợp đồng ủy quyền không thể hiện giá chuyển nhượng và không làm phát sinh thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế như một hợp đồng chuyển nhượng thông thường.

Các hình thức trên cho thấy hợp đồng ủy quyền không phải là vấn đề pháp lý cần được xem xét trong mọi trường hợp. Vấn đề chỉ phát sinh khi hợp đồng ủy quyền bị sử dụng để tạo ra một hình thức pháp lý không phản ánh đúng ý chí thực sự của các chủ thể và bản chất kinh tế của giao dịch. Do đó, việc nhận diện giao dịch bị che giấu phải dựa trên đánh giá tổng thể về mục đích giao kết, dòng tiền, việc giao nhận giấy tờ, phạm vi quyền định đoạt, thời hạn ủy quyền và việc phân chia lợi ích phát sinh từ tài sản.

2.2. Thực tiễn xét xử

Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường không chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng, mà đánh giá toàn diện chứng cứ để xác định ý chí thực sự của các bên. Các dấu hiệu thường được xem xét bao gồm việc thanh toán tiền tương ứng với giá trị tài sản, việc giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc bên được ủy quyền trực tiếp quản lý, sử dụng, khai thác tài sản, phạm vi ủy quyền bao gồm toàn bộ quyền định đoạt và việc bên được ủy quyền không nhận thù lao theo đúng bản chất của quan hệ ủy quyền.

Trong quan hệ ủy quyền thông thường, nếu có thù lao thì bên ủy quyền trả thù lao cho bên được ủy quyền. Ngược lại, nếu bên được ủy quyền chuyển cho bên ủy quyền một khoản tiền tương đương hoặc gần tương đương với giá trị quyền sử dụng đất, thì cần xem xét khả năng khoản tiền đó là giá chuyển nhượng được che giấu dưới hình thức ủy quyền. Tuy nhiên, dấu hiệu về dòng tiền phải được đánh giá cùng với các chứng cứ khác, không thể tách rời khỏi bối cảnh giao dịch.

Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu[10] là một ví dụ điển hình về cách giải quyết vụ việc dựa trên bản chất giao dịch khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng ủy quyền trong giao dịch quyền sử dụng đất. Trong vụ việc này, Tòa án xem xét toàn bộ bối cảnh xác lập, thực hiện giao dịch và mối liên hệ giữa các hành vi của các bên. Cụ thể, Tòa án đánh giá việc các bên đã lập giấy sang nhượng đất trước đó, có thỏa thuận về giá chuyển nhượng, đã giao nhận một phần tiền, đồng thời việc lập hợp đồng ủy quyền sau đó gắn trực tiếp với mục đích thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng ủy quyền không chỉ trao quyền quản lý hoặc thực hiện một công việc cụ thể, mà trao cho bên được ủy quyền quyền định đoạt rất rộng đối với quyền sử dụng đất, bao gồm quyền lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, cho thuê, tặng cho, thế chấp. Đây là dấu hiệu quan trọng cho thấy nội dung ủy quyền đã vượt ra khỏi phạm vi ủy quyền thông thường và tiệm cận việc chuyển giao quyền năng của chủ sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy bản án trên đã đánh giá tổng thể chứng cứ: Thỏa thuận chuyển nhượng, việc giao nhận tiền, giao giấy tờ, phạm vi ủy quyền rất rộng và hành vi thực hiện sau khi ký hợp đồng. Nhận định của bản án phù hợp với Điều 124 BLDS năm 2015, vì Tòa án không chỉ dựa vào tên gọi hoặc việc công chứng hợp đồng, mà xác định giao dịch biểu hiện và giao dịch bị che giấu theo ý chí, mục đích kinh tế thực sự của các bên. Đây cũng là cơ sở để cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai và Viện kiểm sát nhận diện nguy cơ thất thu ngân sách trong các giao dịch có cấu trúc tương tự.

Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh rằng không phải mọi hợp đồng ủy quyền có phạm vi rộng đều là giao dịch giả tạo. Có trường hợp chủ sử dụng đất thực sự có nhu cầu ủy quyền cho người khác quản lý, khai thác hoặc thực hiện thủ tục định đoạt tài sản do điều kiện về thời gian, khoảng cách địa lý, sức khỏe hoặc năng lực chuyên môn. Vì vậy, nếu không chứng minh được sự tồn tại của giao dịch chuyển nhượng bị che giấu, hợp đồng ủy quyền vẫn phải được tôn trọng như một giao dịch dân sự hợp pháp.

2.3. Hạn chế, vướng mắc trong quy định và áp dụng pháp luật

Thứ nhất, pháp luật hiện hành chưa có hệ thống tiêu chí nhận diện thống nhất đối với trường hợp hợp đồng ủy quyền được sử dụng để che giấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 124 BLDS năm 2015 đã xác lập cơ sở pháp lý chung về giao dịch giả tạo, nhưng chưa chỉ ra các dấu hiệu đặc thù đối với hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất.

Thứ hai, hoạt động công chứng gặp khó khăn trong việc phòng ngừa hợp đồng ủy quyền giả tạo. Theo pháp luật công chứng, Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, mục đích, nội dung và hình thức của giao dịch; đồng thời chỉ có thể yêu cầu làm rõ, xác minh hoặc từ chối công chứng khi có căn cứ cho rằng hồ sơ, giao dịch có vấn đề chưa rõ hoặc vi phạm pháp luật. Do đó, trường hợp thỏa thuận thanh toán, giá chuyển nhượng hoặc mục đích chuyển nhượng thực sự được các bên che giấu ngoài văn bản công chứng thì Công chứng viên khó có căn cứ chắc chắn để nhận diện và từ chối công chứng.

Thứ ba, khó khăn trong việc xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, căn cứ tính thuế và chủ thể có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế. Về bản chất, nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác định trên cơ sở giao dịch chuyển nhượng, giá chuyển nhượng và hồ sơ kê khai của người nộp thuế. Tuy nhiên, trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng được che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền thường không thể hiện giá chuyển nhượng, thời điểm thanh toán hoặc chủ thể thực sự hưởng lợi từ giao dịch; dòng tiền có thể được thanh toán bằng tiền mặt, qua bên thứ ba hoặc được thể hiện dưới hình thức pháp lý khác. Điều này làm giảm khả năng kiểm tra, đối chiếu và xác minh của cơ quan thuế, nhất là khi thiếu chứng từ, dữ liệu thanh toán độc lập để xác định đúng bản chất giao dịch.

Thứ tư, hậu quả pháp lý của việc tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu có thể rất phức tạp. Trường hợp hợp đồng ủy quyền được xác lập nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng bất động sản thì việc xử lý hậu quả vô hiệu không chỉ dừng lại ở quan hệ giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Nếu bên được ủy quyền đã căn cứ vào hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hoặc xác lập các giao dịch tiếp theo với bên thứ ba, Tòa án phải đồng thời xem xét hiệu lực của các giao dịch phát sinh sau đó, quyền lợi của người thứ ba ngay tình, quyền bảo đảm của tổ chức tín dụng, quyền của người nhận chuyển nhượng tiếp theo và trách nhiệm của cơ quan đăng ký, cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Do đó, việc tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trong các trường hợp này có thể kéo theo nhiều hệ quả pháp lý đan xen, ảnh hưởng đến sự ổn định của các giao dịch dân sự, đất đai và tín dụng.

3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích công về thuế

- Về tiêu chí nhận diện hợp đồng ủy quyền giả tạo:

Cần nghiên cứu ban hành hướng dẫn thống nhất về tiêu chí nhận diện hợp đồng ủy quyền giả tạo nhằm che giấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hướng dẫn này có thể được thể hiện thông qua án lệ, nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hoặc văn bản liên ngành giữa cơ quan tư pháp, cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai. Trong đó, các tiêu chí nhận diện nên bao gồm: Bên được ủy quyền thanh toán toàn bộ hoặc phần lớn giá trị tài sản cho bên ủy quyền; bên ủy quyền giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ pháp lý về nhà ở cho bên được ủy quyền; hợp đồng ủy quyền trao toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản; bên được ủy quyền được hưởng toàn bộ lợi ích từ tài sản; thời hạn ủy quyền kéo dài hoặc không được ghi nhận; bên ủy quyền thực tế không còn kiểm soát tài sản sau khi lập hợp đồng ủy quyền.

Tuy nhiên, các tiêu chí nêu trên phải được đánh giá tổng thể, không suy đoán giao dịch giả tạo chỉ từ một dấu hiệu đơn lẻ. Việc bảo đảm sự phân biệt giữa ủy quyền hợp pháp và ủy quyền giả tạo là yêu cầu quan trọng để tránh làm hạn chế quyền tự do giao kết hợp đồng và nhu cầu ủy quyền chính đáng của người dân.

- Về xử lý nghĩa vụ thuế:

Pháp luật thuế cần hoàn thiện cơ chế xác định nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị che giấu dưới hình thức hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền bị xác định là giả tạo, cần có hướng dẫn cụ thể về căn cứ xác định giao dịch thực chất, giá trị chuyển nhượng, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế và chủ thể có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.

Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án xác định hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo nhằm che giấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần thiết lập cơ chế chuyển thông tin từ Tòa án sang cơ quan thuế để xử lý nghĩa vụ tài chính phát sinh. Cơ chế này vừa bảo đảm tính thống nhất giữa phán quyết tư pháp và quản lý thuế, vừa hạn chế tình trạng giao dịch giả tạo bị xử lý về dân sự nhưng hậu quả thuế không được xem xét đầy đủ.

Cần phân định rõ các tầng trách nhiệm pháp lý. Việc xác định hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo chỉ là tiền đề để xem xét nghĩa vụ thuế, không phải căn cứ tự động để truy cứu trách nhiệm hình sự. Trách nhiệm hành chính hoặc hình sự về thuế chỉ đặt ra khi có đủ căn cứ chứng minh hành vi vi phạm, yếu tố lỗi, số tiền trốn thuế và các điều kiện luật định khác.

- Tăng cường phối hợp liên ngành và phát huy vai trò của Viện kiểm sát trong bảo vệ lợi ích công về thuế:

Các tổ chức hành nghề công chứng cần tăng cường vai trò phòng ngừa đối với giao dịch ủy quyền có dấu hiệu bị giả tạo. Công chứng viên không thể tùy tiện từ chối công chứng nếu hợp đồng đáp ứng điều kiện luật định, nhưng cần có quy định về trách nhiệm giải thích đầy đủ rủi ro vô hiệu, rủi ro thuế và trách nhiệm pháp lý; đối với hợp đồng trao toàn quyền quản lý, sử dụng, khai thác, thế chấp, chuyển nhượng hoặc định đoạt bất động sản mà không gắn với công việc cụ thể, việc lưu ý rủi ro cần lưu giữ trong hồ sơ công chứng để xem xét trách nhiệm.

Đối với thị trường, cần đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và liên thông dữ liệu giữa công chứng, đăng ký đất đai, quản lý thuế và Tòa án. Dữ liệu về dòng tiền, lịch sử ủy quyền, biến động đăng ký và giao dịch tiếp theo là cơ sở quan trọng để phát hiện sớm cấu trúc bất thường có nguy cơ che giấu chuyển nhượng hoặc gây thất thu ngân sách.

Đối với các giao dịch ủy quyền giả tạo trong lĩnh vực bất động sản có dấu hiệu trốn tránh nghĩa vụ thuế, cần nghiên cứu khả năng phát huy vai trò của Viện kiểm sát trong bảo vệ lợi ích công. Nghị quyết số 205/2025/QH15 ngày 24/602025 đã mở ra cơ chế thí điểm Viện kiểm sát nhân dân khởi kiện vụ án dân sự để bảo vệ quyền dân sự của các chủ thể là nhóm dễ bị tổn thương hoặc bảo vệ lợi ích công. Từ góc độ nghĩa vụ thuế, lợi ích công ở đây không chỉ là lợi ích tài chính trực tiếp của Nhà nước, mà còn bao gồm yêu cầu bảo đảm thu - nộp ngân sách, sự công bằng giữa những chủ thể thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và những chủ thể sử dụng hình thức pháp lý để né thuế, cũng như tính minh bạch của thị trường bất động sản. Trong khi những vụ việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng tài sản là bất động sản rất khó phát hiện do cả người mua và người bán đều che giấu giao dịch, cơ chế là tạo cơ sở cho Viện kiểm sát có thể trực tiếp phát hiện hoặc là đầu mối tiếp nhận thông tin về các vụ việc trốn thuế bằng hình thức hợp đồng ủy quyền giả tạo.

Nguyễn Đức Thành - Khuất Thị Quỳnh - Khuất Thị Trà My

Tài liệu tham khảo:

1. Công văn số 1133/TCT-TNCN, ngày 05/4/2011 và Công văn số 3373/TCT-TNCN, ngày 20/9/2011 của Tổng cục Thuế về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền (tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, không phải văn bản quy phạm pháp luật).

2. Bản án số 43/2019/DS-PT, ngày 03/5/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về tranh chấp hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Nguyễn Thị Nhiên (2017), Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.

4. Tuấn Đạo Thanh, Vai trò của hợp đồng ủy quyền đối với giao dịch có liên quan tới bất động sản, Tạp chí Nghề luật.

5. German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB), Section 117, bản dịch tiếng Anh trên Gesetze im Internet, https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html, truy cập ngày 25/6/2026.

6. Fiscal Code of Germany (Abgabenordnung - AO), Section 42, bản dịch tiếng Anh trên Gesetze im Internet, https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_ao/englisch_ao.html, truy cập ngày 25/6/2026.

7. Livre des procédures fiscales (France), Article L.64, Légifrance, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI00003799364, truy cập ngày 25/6/2026.

8. Civil Code of the People’s Republic of China, Articles 146 and 165, bản dịch tiếng Anh trên Cổng thông tin Chính phủ Trung Quốc, https://english.www.gov.cn/atts/stream/files/5feda5b8c6d0cc300eea77ac, truy cập ngày 25/6/2026.

Theo Tạp chí Kiểm sát in số 16/2026