Phạt đến 300 triệu đồng đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư

Quy định cụ thể các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định các hành vi vi phạm hành chính, hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc, hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện; hình thức, mức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng hành vi; đối tượng bị xử phạt; thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền cụ thể theo từng chức danh; thẩm quyền lập biên bản và việc thi hành các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.

Nghị định đồng thời quy định nguyên tắc xử lý đối với công trình xây dựng có vi phạm liên quan đến pháp luật về đất đai. Theo đó, đối với công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng đất thì xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Đối với công trình, hạng mục công trình xây dựng vi phạm đồng thời pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng nhưng không thuộc trường hợp nêu trên, hành vi vi phạm được xử lý theo quy định tại Nghị định số 339/2026/NĐ-CP và Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư về quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Theo Điều 59, mức phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng được áp dụng đối với một số hành vi như: không mở tài khoản thanh toán hoặc mở tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định; không có hoặc chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trong trường hợp không đủ điều kiện về số lượng người tham gia; không thông báo hoặc thông báo không đầy đủ thông tin về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi không lập hoặc lập kế hoạch bảo trì không đúng quy định; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành, khai thác theo nội dung dự án được phê duyệt trong thời gian chưa bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư; không công khai hồ sơ theo quy định cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao hoặc bàn giao nhưng không lập biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan.

Phạt đến 300 triệu đồng đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư. (Ảnh minh họa)

Phạt đến 300 triệu đồng đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với các hành vi như xác định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định; không ghi hoặc ghi không đúng thông tin về tài khoản thanh toán để quản lý kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư.

Mức phạt từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng cũng được áp dụng đối với hành vi không đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản quản lý kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư lập; bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

Đối với một số hành vi vi phạm nghiêm trọng hơn, mức phạt được nâng lên từ 200 triệu đồng đến 260 triệu đồng. Trong đó có hành vi không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng, không gian sinh hoạt cộng đồng; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; không lập hoặc lập không đúng, không đầy đủ tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Đáng chú ý, mức phạt cao nhất lên tới 300 triệu đồng được áp dụng đối với các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 59.

Theo đó, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 260 triệu đồng đến 300 triệu đồng nếu tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư hoặc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung không đúng quy định; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; xác định diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng không đúng quy định.

Đáng chú ý, hành vi không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng cũng thuộc nhóm bị phạt từ 260 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Cùng mức phạt này là các hành vi không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Gắn xử phạt với trách nhiệm khắc phục hậu quả

Bên cạnh việc quy định mức phạt tiền cụ thể, Nghị định số 339/2026/NĐ-CP còn quy định nhiều biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi vi phạm.

Đối với hành vi không mở tài khoản thanh toán để quản lý kinh phí bảo trì, chủ thể vi phạm bị buộc mở tài khoản theo quy định. Trường hợp không có hoặc chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì phải thực hiện việc này theo quy định.

Đối với hành vi không thông báo đầy đủ thông tin về tài khoản gửi tiền kinh phí bảo trì, chủ đầu tư bị buộc thông báo đầy đủ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trường hợp không lập kế hoạch bảo trì thì phải lập kế hoạch bảo trì theo quy định; trường hợp không thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành, khai thác trong thời gian chưa bàn giao công trình thì phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định.

Đối với hành vi bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định, chủ thể vi phạm bị buộc điều chỉnh việc bán, cho thuê theo đúng quy định.

Trường hợp quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì không đúng quy định, chủ thể vi phạm bị buộc bồi hoàn số tiền sử dụng không đúng quy định. Đối với hành vi không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, phải tổ chức Hội nghị theo quy định.

Đặc biệt, đối với hành vi không bàn giao hoặc bàn giao chậm, không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chủ đầu tư bị buộc bàn giao kinh phí bảo trì và toàn bộ phần lãi phát sinh theo quy định.

Đối với các hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung không đúng quy định hoặc thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trái phép, chủ thể vi phạm bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc sử dụng đúng mục đích.

Như vậy, cùng với việc xác định rõ mức phạt đối với từng hành vi, Nghị định còn gắn trách nhiệm xử phạt với yêu cầu khắc phục hậu quả cụ thể. Các biện pháp này hướng trực tiếp đến việc khôi phục tình trạng theo đúng quy định, hoàn trả các khoản tiền sử dụng không đúng, hoàn tất việc bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì và tiền lãi phát sinh, qua đó bảo đảm việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đúng quy định.

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26/8/2026.

Trịnh Quyết