Bàn về công nhận sự tồn tại của điều kiện trong hợp đồng tặng, cho tài sản có điều kiện
Ngày đăng : 14:27, 11/07/2025
Hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đây là loại hợp đồng có sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Về nguyên tắc, loại hợp đồng này không có tính đền bù ngang giá, việc tặng cho xuất phát từ ý chí tự nguyện của bên tặng. Đây cũng là loại hợp đồng thuộc nhóm hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, theo đó, bên tặng cho đã chuyển giao tài sản cho bên được tặng cho thì không thể thu hồi lại tài sản đã tặng cho. Tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ đối với trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện. Hợp đồng tặng cho này kèm theo điều kiện do bên tặng cho đưa ra và bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ theo cam kết, nghĩa vụ có thể thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho, tức là trước hoặc sau khi bên tặng cho chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho. Trường hợp bên tặng cho đã chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho nhưng bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều kiện trong hợp đồng tặng cho cũng cần tuân thủ theo hình thức nhất định phụ thuộc vào đối tượng và quy định của luật. Đối với động sản, hợp đồng tặng cho động sản có thể được thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản. Nếu động sản đó phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Thực tế, có những trường hợp các bên không ghi điều kiện thoả thuận cụ thể trong văn bản hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, sau đó bên được tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ là điều kiện mà các bên đã cam kết. Như vậy, điều kiện tặng cho có hiệu lực hay không có hiệu lực? Hiện nay, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến việc công nhận hiệu lực đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con, với điều kiện con phải có nghĩa vụ nuôi dưỡng cha mẹ nhưng điều kiện này không được ghi rõ trong văn bản tặng cho.
1. Một số quan điểm về giá trị pháp lý của điều kiện tặng cho qua vụ việc cụ thể
Vụ việc thứ nhất: Bà H có nhà ở và quyền sử dụng đất tại thành phố R, tỉnh K. Căn nhà này là tài sản duy nhất của bà H mua từ việc bán nền nhà tái định cư. Sau đó, bà bị bệnh nặng và không thể tự chăm sóc mình nên năm 2007 bà lập hợp đồng tặng cho con gái ruột là chị N căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên với điều kiện chị N cam kết nuôi dưỡng bà H suốt đời. Điều kiện này các bên chỉ thỏa thuận trên nguyên tắc tự nguyện và không được ghi nhận trong văn bản tặng cho. Thời gian đầu, chị N thực hiện nghĩa vụ nhưng sau đó chị N không tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng, chu cấp cho bà H và hai bên phát sinh mâu thuẫn nên bà H kiện đòi lại nhà, đất đã tặng cho.
Vụ việc thứ hai: Năm 2018, vợ chồng bà T lập hợp đồng tặng cho con gái là chị Hồ Thị A quyền sử dụng 4.445m2 đất thuộc ấp M, xã B. Mảnh đất này cũng là tài sản cuối cùng mà bà T còn lại sau khi đã chia hết cho các con, trong đó có chị Hồ Thị A. Khi lập hợp đồng tặng cho, trong văn bản không ghi điều kiện cụ thể nhưng giữa cha mẹ và chị Hồ Thị A có thoả thuận chị Hồ Thị A phải nuôi dưỡng cha mẹ suốt đời. Điều này cũng được chứng minh là sau khi cho đất, thì vợ chồng bà T cũng được vợ chồng chị Hồ Thị A nhận phụng dưỡng và cả gia đình, thân tộc, các con bà T đều biết việc cho đất với điều kiện này và thống nhất để chị A nuôi dưỡng bà T. Thực tế cho thấy, khi quyết định cho mảnh đất còn lại duy nhất cho chị Hồ Thị A thì bà T đã có nguyện vọng được chị Hồ Thị A chăm sóc, nuôi dưỡng đến cuối đời dù hợp đồng không ghi điều kiện phải nuôi dưỡng. Sau đó, giữa bà T và chị Hồ Thị A phát sinh mâu thuẫn trong quá trình chung sống, hai bên không cùng sống chung được nữa nhưng chị Hồ Thị A cũng không quan tâm, chăm sóc, chu cấp gì cho mẹ là bà T nữa nên bà T đã kiện đòi chị Hồ Thị A phải trả lại đất cho bà vì chị không thực hiện đúng điều kiện đã cam kết và việc vi phạm nghĩa vụ của chị Hồ Thị A đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của bà T.
Đối với việc tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất có điều kiện nhưng điều kiện không ghi rõ trong hợp đồng tặng cho có các quan điểm khác nhau như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, về nguyên tắc, theo quy định của BLDS năm 2015 thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện cần được các bên thoả thuận cụ thể, rõ ràng, điều kiện được ghi nhận trên văn bản nếu đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản như tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất. Trong hai tình huống nêu trên, đối tượng của hợp đồng tặng cho là quyền sử dụng đất, nên hợp đồng phải áp dụng quy định của Luật đất đai để đảm bảo tính hiệu lực của giao dịch, theo đó “hợp đồng tặng cho quyền sử dụng phải được công chứng, chứng thực” (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013) và “việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” (khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013). Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất về hình thức phải lập văn bản, công chứng, hoặc chứng thực và đăng ký mới phù hợp quy định về hình thức và đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng. Điều kiện tặng cho cũng là nội dung của hợp đồng nên cũng phải được thể hiện theo đúng hình thức trên.
Theo quan điểm này, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hợp đồng cần đảm bảo các điều kiện về công chứng, chứng thực, đăng ký. Vì vậy, điều kiện trong hợp đồng tặng cho loại tài sản này cũng phải được ghi nhận rõ trong văn bản và tuân theo các thủ tục theo luật định.
Quan điểm thứ hai cho rằng, đối với vụ việc thứ nhất, mặc dù chị N không thừa nhận việc các bên có thỏa thuận điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng nhưng bà H tặng cho chị N quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của bà H. Chị N cùng các con đã sống cùng với bà H trên phần đất này từ trước đến nay. Mặt khác, bà H đã không còn lao động kiếm sống mà sống nhờ vào tiền tích lũy và nuôi dưỡng từ con, cháu nên việc bà H cho rằng tặng cho chị N quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng là có căn cứ. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H với chị N là hợp đồng tặng cho có điều kiện là phù hợp với quy định tại các điều 125, 126, 470 BLDS năm 2005 (Điều 462 BLDS năm 2015) và phù hợp với nội dung Án lệ số 14/2017 về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 (Án lệ số 14/2017). Chị N khi nhận tặng cho tài sản thì phải có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bà H. Thời gian đầu chị N thực hiện đúng nghĩa vụ của mình nhưng sau đó chị N không thực hiện đúng nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bà H nữa. Hiện tại, bà H đã không còn sống cùng với chị N và chị N cũng không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bà H. Chị N đã vi phạm điều kiện được tặng cho tài sản nên bà H khởi kiện yêu cầu đòi giá trị tài sản là có căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 470 BLDS năm 2005 (khoản 3 Điều 462 BLDS năm 2015).
Đối với vụ việc thứ hai, mặc dù trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà T đối với chị Hồ Thị A không ghi điều kiện nuôi dưỡng, nhưng xét lời trình bày của các bên đương sự, xác định các con trong gia đình cho thấy giao dịch trên đã tồn tại mục đích giao dịch dân sự có điều kiện: Bà T cho hết tài sản cho chị A, bà T sẽ được chị A phụng dưỡng đến cuối đời. Như vậy, cần xác định giao dịch giữa các bên là có điều kiện, phù hợp với các điều 120, 121, 462 BLDS năm 2015. Điều này cũng phù hợp với Án lệ số 14/2017, nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thoả thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp, thì cần được công nhận.
Như vậy, theo quan điểm thứ hai thì mặc dù điều kiện không được ghi trong hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng xét hoàn cảnh thực tế và thoả thuận giữa các bên, thì vẫn tồn tại điều kiện và bên được tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bên tặng cho. Nếu bên được tặng cho không thực hiện đúng điều kiện, bên tặng cho có quyền đòi lại giá trị tài sản tặng cho. Theo quan điểm này thì việc công nhận cần xem xét những thoả thuận được ghi nhận trong thực tế và hiệu lực của điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện nhằm đưa ra hướng giải quyết đảm bảo cam kết vẫn được thực thi và bảo vệ được lợi ích mà bên tặng cho mong muốn đạt được khi chuyển giao tài sản của mình cho bên được tặng cho.
Quan điểm thứ ba cho rằng, mặc dù các bên không thực hiện đúng hình thức hợp đồng nhưng điều kiện là nghĩa vụ tặng cho phải thực hiện được thừa nhận bởi các bên, bên được tặng cho không thực hiện đúng điều kiện và việc công nhận hiệu lực của điều kiện tặng cho dựa vào những cơ sở hoặc chứng cứ khác chứng minh quan hệ tặng cho giữa các bên có tồn tại điều kiện là nghĩa vụ hợp pháp mà bên được tặng cho đã cam kết thực hiện.
Tuy nhiên, việc trích dẫn Án lệ số 14/2017 cho hướng giải quyết vụ việc chưa thật sự thuyết phục vì theo án lệ thì “hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng bên tặng cho phải chứng minh điều kiện được ghi nhận tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan”, có nghĩa là các bên hoặc một bên vẫn phải viện dẫn cơ sở văn bản khác về việc ghi nhận điều kiện tặng cho. Đối với hai vụ việc nêu trên, hợp đồng tặng cho không ghi nhận điều kiện trong bất kỳ văn bản nào thì việc Tòa án viện dẫn án lệ sẽ không phù hợp với hoàn cảnh tình huống để giải quyết. Vì vậy, điều kiện tặng cho có thể được xem xét trên thực tế. Theo đó, để công nhận sự tồn tại và hiệu lực điều kiện cần xác định các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; bên được tặng cho đã thực hiện điều kiện tặng cho nhưng thực hiện không đúng, không đầy đủ đã đủ cơ sở cho thấy giữa các bên đã tồn tại điều kiện tặng cho tài sản. Hơn nữa, mặc dù các bên không thỏa thuận rõ ràng trong văn bản tặng cho về điều kiện mà bên được tặng cho phải thực hiện, vẫn cần dựa vào mối quan hệ giữa các bên và mục đích của việc tặng cho để xác định quan hệ tặng cho có tồn tại điều kiện hay không? Thông thường, có thể xác định giữa các bên có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, các bên trong quan hệ tặng cho đã có quá trình chăm sóc, giúp đỡ và sinh sống cùng nhau, tài sản tặng cho là tài sản duy nhất của bên tặng cho và việc tặng cho với mục đích cần sự nương tựa, giúp đỡ lẫn nhau giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, đặc biệt là giữa ông bà, cha mẹ với con cái hoặc những người thân trong họ hàng mà giữa họ đã có quá trình sinh sống, gắn bó và nuôi dưỡng, chăm sóc lẫn nhau. Theo đó, mặc dù điều kiện không được ghi nhận trong văn bản nhưng dựa vào những lập luận nêu trên thì việc công nhận sự tồn tại của điều kiện là nghĩa vụ mà bên được tặng cho phải thực hiện là hợp lý và thuyết phục.
2. Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, điều kiện không được ghi nhận trong văn bản của hợp đồng. Thực tiễn cho thấy bên tặng cho đã chuyển giao tài sản cho bên được tặng cho tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện bên được tặng cho phải có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bên tặng cho. Đây là nghĩa vụ quan trọng cần được thực hiện bởi bên được tặng cho gắn với mục đích của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Thực tế nhiều trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng, điều kiện không được ghi trong văn bản và khi phát sinh tranh chấp, bên được tặng cho không thừa nhận điều kiện đã cam kết trước đó và không đồng ý trả lại tài sản tặng cho. Tuy nhiên, trên thực tế các bên có cam kết thực hiện nghĩa vụ tặng cho, bên được tặng cho đã thực hiện nhưng không đúng, không trọn vẹn, đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; bên tặng cho chỉ có tài sản duy nhất, tặng cho tài sản với điều kiện được chăm sóc lúc đau ốm, bệnh tật, già yếu… và bên được tặng cho đồng ý thực hiện nghĩa vụ này, nhưng sau đó không thực hiện và cũng không trả lại tài sản cho bên tặng cho, vi phạm điều kiện đã thoả thuận. Đặc biệt, trong những trường hợp giữa bên tặng cho và bên được tặng cho đều có mối quan hệ là cha mẹ và con, tài sản tặng cho là tài sản duy nhất của bên tặng cho. Bên được tặng cho đã đồng ý và thực hiện nghĩa vụ nuôi dưỡng nhưng sau đó không tiếp tục trực tiếp phụng dưỡng cũng như chu cấp cho cha, mẹ già yếu là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ không chỉ đối với hợp đồng tặng cho tài sản mà còn là nghĩa vụ của con cái đối với cha mẹ nên cần được xem xét để xác định sự tồn tại của điều kiện nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên tặng cho.
Tác giả cho rằng, trường hợp điều kiện tặng cho không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội nhưng không được ghi nhận trong văn bản hợp đồng có thể dẫn đến khó khăn cho một bên trong việc chứng minh hoặc thực thi các điều kiện đó. Vì vậy, trong một số trường hợp đặc biệt, cần xem xét sự tồn tại của điều kiện tặng cho mặc dù không được ghi nhận chính thức trong văn bản của hợp đồng nhưng được chứng minh thông qua các hình thức khác như hành vi thực tế, thông tin trao đổi giữa các bên hoặc các bằng chứng khác. Tòa án có thể xem xét và công nhận và yêu cầu thực hiện đúng điều kiện dựa trên nguyên tắc công bằng và hợp lý nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của bên có quyền.
Thứ hai, thiếu quy định về loại điều kiện tặng cho. Theo quy định của BLDS năm 2015, trong quan hệ tặng cho, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. “Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Như vậy, BLDS hiện hành có quy định điều kiện là nghĩa vụ mà bên được tặng cho phải thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho, không quy định rõ điều kiện tặng cho có thể là điều kiện phải được xác định rõ ràng hay ngầm định.
Điều kiện các bên thoả thuận trong hợp đồng nói chung có thể là điều kiện rõ ràng (express condition) hoặc điều kiện ngầm định (implied condition). Các điều kiện ấn định rõ ràng (express terms) là các điều kiện được quy định rõ ràng bởi các bên nhằm hướng tới sự ràng buộc họ về mặt pháp lý, các điều kiện ngầm định (implied terms) là các điều kiện không được ấn định rõ ràng bởi các bên nhưng được xem là một phần của hợp đồng do luật định... Các điều kiện ngầm định trong hợp đồng được chia thành các điều kiện tập quán, các điều kiện luật định và các điều kiện tư pháp định. Điều kiện rõ ràng là những điều kiện thể hiện rõ ý định của các bên, được hình thành thông qua thỏa thuận của các bên và được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc thông qua bất kỳ hành vi khác có minh chứng rõ ràng. Còn điều kiện ngầm định hay ngụ ý là một điều kiện không được đề cập một cách cụ thể, rõ ràng thông qua các hình thức nêu trên, tuy nhiên, bản chất của giao dịch hoặc hành vi của các bên đã được hiểu ngầm giữa họ như có tồn tại thỏa thuận, những điều kiện này có thể được ghi nhận bởi Tòa án. Pháp luật một số quốc gia như Anh, Mỹ có quy định về sự tồn tại của loại điều kiện ngầm định trong luật, trong tập quán hoặc được công nhận bởi Tòa án. Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành không có quy định về loại điều kiện này.
Như vậy, những thỏa thuận về điều kiện tặng cho có thể tồn tại điều kiện rõ ràng hoặc ngầm định. Trong hợp đồng tặng cho, điều kiện ngầm định không được đề cập rõ ràng trong hợp đồng nhưng được pháp luật quy định từ bản chất của giao dịch hoặc từ hành vi của các bên. Để đảm bảo tính hợp pháp của điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản, nên chăng cần ghi nhận sự tồn tại của loại điều kiện này vì trong thực tế có thể tồn tại nhiều quan hệ hợp đồng tặng cho có điều kiện, mặc dù các bên không thỏa thuận cụ thể về điều kiện của hợp đồng nhưng đã ngụ ý qua việc thực hiện hợp đồng, chẳng hạn như hợp đồng tặng cho với mục đích bên nhận tài sản phải thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng, thờ cúng ... Các bên không thỏa thuận cụ thể, không ghi rõ trong văn bản hợp đồng những điều kiện nêu trên nhưng bên tặng cho và bên được tặng cho đều hiểu mục đích của hợp đồng tặng cho là hướng đến việc thực hiện những điều kiện này.
Trên cơ sở đó, theo tác giả, cần bổ sung thêm nội dung sau đây vào Điều 462 BLDS năm 2015: Điều kiện tặng cho có thể là điều kiện được xác định rõ ràng hoặc điều kiện ngụ ý (ngầm định) được ấn định bởi luật, Tòa án, bản chất của quan hệ tặng cho, ý chí của các bên.
Lê Thị Diễm Phương