Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Ngày đăng : 09:44, 09/06/2025
Luật đất đai năm 2024 đã ghi nhận nhiều điểm mới, tiến bộ so với Luật đất đai năm 2013, trong đó có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đặc biệt là trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 146 Luật đất đai năm 2024. Bài viết tập trung phân tích Điều 146 Luật đất đai năm 2024 trong sự so sánh với các quy định của pháp luật hiện hành, từ đó đánh giá tình hình áp dụng Điều luật này thời gian tới.
Theo Điều 32 Hiến pháp năm 2013, mọi công dân đều có quyền sở hữu tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và chỉ bị hạn chế trong những trường hợp luật định vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. Cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013, khoản 1 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mọi cá nhân, pháp nhân đều “được bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản”. Theo đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận sự bình đẳng giữa các chủ sở hữu tài sản, trong đó có người sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng ghi nhận nguyên tắc tự do sở hữu tại Điều 205: Tài sản hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất) thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân, không bị hạn chế về số lượng và giá trị. Điều này có nghĩa rằng, về nguyên tắc, quyền sử dụng đất của công dân không phụ thuộc vào giá trị của quyền sử dụng đất, số lượng thửa đất hoặc diện tích mỗi thửa đất công dân có quyền sử dụng. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 không có bất kỳ quy định nào về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, mà nội dung này chỉ được ghi nhận trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Nghị định số 43/2014). Đến Luật đất đai năm 2024, quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã được ghi nhận tại Điều 146.
Việc cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cần đảm bảo những nguyên tắc chung khi cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 135 Luật đất đai năm 2024. Bên cạnh đó, điều kiện, ngoại lệ của quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cụ thể như sau:
1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Mặc dù Luật đất đai năm 2013 không quy định trực tiếp nội dung cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nhưng khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014 quy định cụ thể về điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 về cơ bản giữ nguyên nội dung của khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014. Trên cơ sở khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014 và khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2024, để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Điều này có nghĩa là, nếu thửa đất được hình thành sau ngày quyết định về diện tích tối thiểu của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thì sẽ không được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không thuộc đối tượng điều chỉnh của khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014. Trên thực tế, trường hợp này thường xảy ra đối với những giao dịch về quyền sử dụng đất mà sau khi xác lập giao dịch thì các bên mới biết (hoặc biết nhưng vẫn cố tình thực hiện giao dịch) thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa, từ đó không đủ điều kiện về diện tích để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng các điều kiện được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 99, Điều 100, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 (tương ứng với các điều 137, 138 Luật đất đai năm 2024), bao gồm:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu tại trường hợp 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ nêu tại trường hợp 1, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại trường hợp 1 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai. Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ.
2. Ngoại lệ của quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Pháp luật hiện nay chỉ cho phép cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu nếu thửa đất đó đã hình thành trước khi quyết định về diện tích đất tối thiểu của UBND cấp tỉnh có hiệu lực; các trường hợp khác đều không được cấp GCNQSDĐ nếu có diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu. Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014 quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.
Hiện nay, khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 đã kế thừa nhưng có sự sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014 như sau: “Không cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này”.
Theo nội dung của các quy định trên, có thể thấy khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014 và khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 có 02 điểm khác nhau cơ bản:
Một là, Luật đất đai năm 2024 đã bỏ trường hợp “không được công chứng, chứng thực… đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”. Theo quan điểm của chúng tôi, việc công chứng, chứng thực được đề cập ở trên thường có đối tượng là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch cần được tôn trọng tuyệt đối theo những nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và cũng đảm bảo quyền của người sử dụng đất theo quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (tương ứng với khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024). Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 không giới hạn số lượng và giá trị quyền sử dụng đất của người sử dụng. Ngoài ra, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra điều kiện về diện tích đất tối thiểu phải có trong giao dịch; Luật đất đai cũng không đưa ra điều kiện về diện tích tối thiểu phải có trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc Luật đất đai năm 2024 loại bỏ trường hợp “không công chứng, chứng thực...” nêu trên là hợp tình và hợp lý.
Hai là, Luật đất đai năm 2024 đã bỏ trường hợp “không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”. Luật đất đai năm 2013 dành Chương 11 để quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có thể thấy rằng, quyền của người sử dụng đất là quyền luật định, nên việc ghi nhận nội dung này vừa chưa cụ thể, vừa không đảm bảo tính thống nhất trong việc quy định và thi hành pháp luật. Do vậy, việc Luật đất đai năm 2024 loại bỏ quy định này là hoàn toàn phù hợp.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 còn dẫn chiếu đến Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Theo đó, Điều luật này quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện luật định. Đối với trường hợp tách thửa đất, ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật đất đai năm 2024, còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
(1) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh; trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
(2) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
(3) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa. Điều luật này lần đầu được chính thức đưa vào Luật đất đai năm 2024 và cũng là vấn đề gây ra nhiều tranh luận về quy định của pháp luật và thực tiễn giải quyết của Tòa án, đặc biệt là giai đoạn thi hành án liên quan đến bản án công nhận diện tích dưới diện tích đất tối thiểu6 (tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tác giả không tập trung vào nội dung này).
Khoản 4 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 cũng quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Có quan điểm cho rằng, “giao quyền cho mỗi địa phương quy định về diện tích tách thửa tối thiểu dẫn đến pháp luật về đất đai thiếu tính đồng bộ, nhất quán”. Tuy nhiên, chúng tôi lại cho rằng, mỗi địa phương có điều kiện tự nhiên, tập quán, thói quen,… khác nhau, nên việc giao quyền cho mỗi địa phương (cụ thể là UBND cấp tỉnh) ban hành diện tích đất tối thiểu là hợp lý.
3. Quy định về trường hợp tách thửa đất đồng thời với hợp thửa đất
Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 146 Luật đất đai năm 2024, trường hợp thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật đất đai năm 2024 thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.
Như vậy, nhìn chung, pháp luật cho phép việc tách thửa mà trong đó có một thửa có diện tích dưới mức tối thiểu, nhưng người sử dụng đất tiến hành hợp thửa, đồng thời thửa đất dưới hạn mức tối thiểu. Điều này là phù hợp với thực tiễn và tạo điều kiện cho người sử dụng đất hợp, tách thửa theo nguyện vọng của cá nhân và hộ gia đình; giúp giảm thiểu tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4. Một số đánh giá về việc thi hành Điều 146 Luật đất đai năm 2024
Nhìn chung, vẫn cần thêm thời gian để có thể “kiểm chứng” sự phù hợp và tính thích ứng của Luật đất đai năm 2024 nói chung và Điều 146 Luật đất đai năm 2024 nói riêng với tình hình kinh tế, xã hội của Việt Nam. Tuy nhiên, với những phân tích nêu trên, chúng tôi đánh giá rằng:
Thứ nhất, việc lần đầu tiên ghi nhận minh thị quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại Điều 146 Luật đất đai năm 2024 là một bước tiến mạnh mẽ. Việc ghi nhận này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc và tiền đề giúp khắc phục các vướng mắc còn tồn tại liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ cho các thửa đất không đáp ứng được điều kiện diện tích đất tối thiểu; đồng thời, tạo hành lang pháp lý nhằm hạn chế việc tách thửa, phân lô bán nền đối với đất nông nghiệp tràn lan, khó kiểm soát tại một số nơi như hiện nay.
Thứ hai, việc ghi nhận Điều 146 trong Luật đất đai năm 2024 giúp thực tiễn tư pháp có cơ sở pháp lý vững chắc hơn trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan có đối tượng hoặc liên quan đến diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu. Bởi lẽ, thực tiễn xét xử hiện nay cho thấy, các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu còn nhiều quan điểm khác nhau. Do đó, với góc độ là luật chuyên ngành điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai, Luật đất đai năm 2024 ghi nhận trực tiếp nội dung này là hợp lý, phù hợp, đảm bảo cơ sở tham chiếu có giá trị trong hoạt động xét xử.
Lâm Tố Trang - Nguyễn Phúc Thiện