Rút kinh nghiệm vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Nội dung vụ án:

Ngày 09/11/2018, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N là chủ quyền sử dụng đất các thửa số 47, 63, 124, 137, 146, 147, tờ bản đồ số 24, xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã lập giấy ủy quyền với nội dung ủy quyền cho ông L.H.T được quyền chuyển nhượng đối với các thửa đất trên.

Ngày 10/11/2018, ông L.H.T và bà N.T.N đã ký Biên bản thỏa thuận về việc đặt cọc tiền mua các thửa đất trên, giá chuyển nhượng là 58.251.900.000 đồng. Ngày 10/11/2018, bà N.T.N đặt cọc cho ông L.H.T số tiền 5.000.000.000 đồng, ngày 24/11/2018 bà N.T.N tiếp tục thanh toán cho ông L.H.T số tiền 5.000.000.000 đồng.

Ngày 26/11/2018, ông Đ.T.T, bà N.T.T.N lập Hợp đồng ủy quyền số công chứng 10294 cho ông L.H.T được quyền định đoạt các thửa đất nêu trên. Ngày 24/01/2019, đến thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận tại Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018 nhưng do các bên có tranh chấp nên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam kết.

Bà N.T.N đã nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng cọc, yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc ông L.H.T phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, ngày 31/5/2021, bà N.T.N có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy Biên bản thỏa thuận về việc thỏa thuận và đặt cọc tiền mua đất ngày 10/11/2018; yêu cầu ông, bà N.T.T.N phải liên đới không chia phần với ông L.H.T trả cho bà N.T.N số tiền đã đặt cọc là 5.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 5.000.000.000 đồng và tiền đã thanh toán ngày 24/11/2018 là 5.000.000.000 đồng.

Kết quả giải quyết của Tòa án:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của TAND thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã quyết định như sau:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà N.T.N đối với bị đơn ông L.H.T về tranh chấp hợp đồng đặt cọc; hủy Biên bản thỏa thuận về việc thỏa thuận và đặt cọc tiền mua đất đã lập ngày 10/11/2018 được lập giữa ông L.H.T với bà N.T.N kể từ ngày 27/4/2023.

Buộc ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N cùng có nghĩa vụ liên đới chia phần trả cho bà N.T.N số tiền cọc 5.000.000.000 đồng; buộc ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N cùng có nghĩa vụ liên đới không chia phần trả cho bà N.T.N số tiền phạt cọc 5.000.000.000 đồng; buộc ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.N.N  cùng có nghĩa vụ liên đới không chia phần hoàn trả cho bà N.T.N số tiền 5.000.000.000 đồng.

Ông Đ.T.T bà N.T.T.N có đơn kháng cáo ngày 05/5/2023, ông L.H.T có đơn kháng cáo ngày 08/5/2023 yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 191/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu:

Không chấp nhận kháng cáo của ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.TN. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của TAND thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà N.T.N đối với bị đơn ông L.H.T về: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; hủy Biên bản thỏa thuận về việc thỏa thuận và đặt cọc tiền mua đất lập ngày 10/11/2018 giữa ông L.H.T với bà N.T.N; ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N có nghĩa vụ liên đới không chia phần trả cho bà N.T.N tiền đặt cọc là 5.000.000.000 đồng; ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N có nghĩa vụ liên đới không chia phần trả cho bà N.T.N tiền phạt cọc 5.000.000.000; ông L.H.T, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N có nghĩa vụ liên đới không chia phần trả cho bà N.T.N số tiền chuyển nhượng đất là 5.000.000.000 đồng.

Ngày 08/12/2023, ông Đ.T.T, bà N.T.T.N có đơn đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm. Ngày 11/6/2024, VKSND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Kháng nghị số 159/QĐ-VKS-DS.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 228/2024/DS-GĐT ngày 21/8/2024 của TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã quyết định: Chấp nhận Kháng nghị số 159/QĐ-VKS-DS ngày 11/6/2024 của VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh hủy Bản án số 191/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Bản án số 11/2023/DS-ST ngày 27/4/2023  tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Trả toàn bộ hồ sơ vụ án cho TAND thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu giải quyết lại theo quy định pháp luật.

Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

1. Toà án hai cấp vi phạm nghiêm trọng khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể: 

Thứ nhất, tại Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018 thể hiện bên nhận chuyển nhượng là bà N.T.P (Địa chỉ: 392 đường 30/4, Rạch Dừa, Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu là đại diện là bà N.T.N). Tại phần ký tên trang thứ hai, bà N.T.N cũng ký tên với tư cách là đại diện bên nhận chuyển nhượng. Quá trình giải quyết vụ án, bà N.T.N trình bày do đang có mâu thuẫn với chồng và để tránh rắc rối trong giao dịch nên bà N.T.N đã đưa tên bà N.T.P là người ủy quyền vào biên nhận. Thực chất, bà N.T.N mới là người nhận chuyển nhượng đất, bà N.T.P không liên quan đến giao dịch trên. Tuy nhiên, đối với một giao dịch có giá trị lớn (58.251.900.000 đồng) nhưng bà N.T.N lại đưa người khác đứng tên bên nhận chuyển nhượng là không phù hợp với thực tế. Đồng thời, các bên đương sự đều thừa nhận, cùng ngày 10/11/2018, ông L.H.T và bà N.T.N ký 02 Biên bản thỏa thuận có giá chuyển nhượng khác nhau (một bản là 58.251.900.000 đồng - các bên thống nhất xác định là giá chuyển nhượng thực tế, một bản là 70.000.000.000 đồng), các nội dung còn lại giống nhau. Bà N.T.N cho rằng mình nhận chuyển nhượng đất nhưng không giải thích được lý do tại sao lại ký thêm 01 Biên bản thoả thuận có mức chênh lệch giá chuyển nhượng tăng thêm là 11.700.000.000 đồng. Tòa án hai cấp không đưa bà N.T.P vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền, nghĩa vụ liên quan để làm rõ nguồn gốc của số tiền đang tranh chấp và tư cách của bà N.T.N trong các giao dịch nêu trên là thiếu người tham gia tố tụng, dẫn đến việc giải quyết vụ án không đảm bảo tính khách quan, toàn diện.

Thứ hai, giao dịch giữa ông L.H.T và bà N.T.N được xác lập trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp của bà N.T.N nhưng Tòa án hai cấp không đưa chồng bà N.T.N vào tham gia tố tụng để xác định số tiền tranh chấp có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng bà N.T.N trong thời kỳ hôn nhân hay không, là chưa đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của chồng bà N.T.N .

2. Tòa án hai cấp xác định tư cách tố tụng không đúng, vi phạm Khoản 2 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể: Ngày 31/5/2021, bà N.T.N có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu ông Đ.T.T, bà N.T.T.N phải liên đới không chia phần với ông L.H.T trả cho bà N.T.N số tiền đã đặt cọc là 5.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 5.000.000.000 đồng và tiền đã thanh toán ngày 24/11/2018 là 5.000.000.000 đồng. Tòa án hai cấp xác định tư cách tố tụng của ông Đ.T.T, bà N.T.T.N trong vụ án là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng mà trong trường hợp này cần xác định ông Đ.T.T, bà N.T.T.N là bị đơn. Ngoài ra, Tòa án xác định ông Đ.T.T, bà N.T.T.N là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng lại buộc ông Đ.T.T, bà N.T.T.N phải chịu án phí là không đúng với quy định tại Điều 25 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí của Tòa án.

3. Tòa án hai cấp xác định lỗi dẫn đến việc hủy Biên bản thỏa thuận về việc thỏa thuận và đặt cọc tiền mua bán đất ngày 10/11/2018 không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự:

Tại Biên bản lấy lời khai vào ngày 05/8/2020, bà N.T.N  đã thừa nhận: “...Khi giới thiệu, ông L.H.T đưa toàn bộ giấy tờ phô tô liên quan đến quyền sử dụng các thửa đất, giấy ủy quyền bản phô tô. Bà N.T.N có yêu cầu ông L.H.T đưa bản chính nhưng ông L.H.T nói đã thế chấp ngân hàng một cuốn sổ nên không thể cung cấp cho bà...”. Như vậy, có cơ sở xác định trước khi ký kết Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018, ông L.H.T đã thông báo cho bà N.T.N việc thế chấp một số thửa đất tại Ngân hàng nhưng bà N.T.N vẫn chấp nhận đặt cọc để giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Tòa án hai cấp cho rằng bà N.T.N bị lừa dối về thông tin một số thửa đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng là không chính xác.

Tại Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018, các bên không thỏa thuận về địa điểm thực hiện việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2019. Hai bên không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc đã thông báo cho nhau biết địa điểm thực hiện việc công chứng. Bà N.T.N cũng không chứng minh được việc mình đã mang đủ tiền và đến Văn phòng công chứng để giao tiền cho phía ông L.H.T. Đồng thời, tại Biên bản lấy lời khai vào ngày 05/8/2020, bà N.T.N đã trình bày: “... Trong thời gian ủy quyền này một số thửa đất trong các thửa đất thỏa thuận đặt cọc đang bị thế chấp ngân hàng... nên bà nhận thấy việc ủy quyền này chưa đúng quy định của pháp luật do đó đã liên hệ với ông L.H.T đòi lại cọc vì ông đã lừa dối bà, bà đề nghị dừng hợp đồng đặt cọc hai bên đã thỏa thuận vào ngày 10/11/2018 để giảm bớt thiệt hại và yêu cầu ông L.H.T trả lại tiền cọc cho bà...”. Qua đó đã thể hiện ý chí của bà N.T.N không muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Biên thỏa thuận ngày 10/11/2018. Do đó, bà N.T.N cũng có lỗi dẫn đến việc hủy Biên bản thỏa thuận ngày 10/11/2018. Tòa án hai cấp xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông L.HT, ông Đ.T.T và bà N.T.T.N là chưa xem xét, đánh giá toàn diện các chứng cứ.

Đây là vụ án dân sự có vi phạm, VKSND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã thông báo để VKSND trong khu vực biết và nâng cao chất lượng trong công tác kiểm sát giải quyết các vụ, việc dân sự trong thời gian tới.

Thy Anh