VKSND tỉnh Nghệ An ban hành kiến nghị phòng ngừa vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai

Qua công tác kiểm sát việc thụ lý, giải quyết vụ án Kinh doanh thương mại phúc thẩm về Tranh chấp Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp do TAND tỉnh Nghệ An thụ lý giải quyết theo Thông báo thụ lý vụ án số 09/2023/TLPT-KDTM ngày 10/5/2023 giữa Nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Á Châu và bị đơn là Công ty cổ phần Đầu tư Sản xuất và Thương mại Thành Vinh (Công ty Thành Vinh), địa chỉ trụ sở tại Số 6, đường Nguyễn Quốc Trị, Phường Hưng Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; VKSND tỉnh Nghệ An nhận thấy còn có một số vi phạm trong hoạt động thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, cụ thể:

Công ty Thành Vinh được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch chi tiết Dự án Trung tâm dạy nghề Thành Vinh tại Quyết định số 4517/QĐ.UBND-CN ngày 15/10/2008 (Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch (lần 1) tại Quyết định số 6399/QĐ.UBND-CN ngày 29/12/2010; Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch (lần 2) tại Quyết định số 2053/QĐ.UBND-ĐTXN ngày 24/5/2013; Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch (lần 3) tại Quyết định số 522/QĐ.UBND-ĐTXN ngày 10/02/2014).

Để thực hiện dự án, UBND tỉnh Nghệ An đã cho Công ty Thành Vinh thuê khu đất 3926,4 m2 theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm tại phường Hưng Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; thời hạn sử dụng đất đến ngày 07/6/2050 theo Quyết định số 151/QĐ-UBND.ĐC ngày 07/06/2010, Quyết định số 171/QĐ-UBND.ĐC ngày 12/6/2013 và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621542 và số BM 621541 ngày 14/6/2013.

Ngày 02/8/2013, Công ty Thành Vinh và Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Nghệ An đã ký kết Hợp đồng hạn mức cấp tín dụng số CHV.DN.01020813 với hạn mức cấp tín dụng là 25.329.000.000 đồng. Thực hiện Hợp đồng hạn mức cấp tín dụng, cũng trong ngày 02/8/2013, giữa Ngân hàng ACB và Công ty Thành Vinh đã ký Hợp đồng tín dụng trung – dài hạn số CHV.DN. 02020813 với số tiền vay là 23.241.000.000 đồng; thời hạn vay là 120 tháng, mục đích cho vay là: sản xuất, kinh doanh – đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn – văn phòng cho thuê, trung tâm dạy nghề, khu cafe. Ngân hàng TMCP Á Châu đã giải ngân cho Công ty Thành Vinh bằng 11 Khế ước nhận nợ.

Để đảm bảo cho khoản vay, Công ty Thành Vinh đã thế chấp cho Ngân hàng toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai của Dự án Trung tâm dạy nghề Thành Vinh bao gồm: nhà học lý thuyết + thực hành: 5 tầng, diện tích xây dựng: 480m2; văn phòng làm việc công ty: 5 tầng, diện tích xây dựng 529,9m2; ký túc xá kết hợp nhà nghỉ, khách sạn: 7 tầng, diện tích xây dựng 229,7m2 trên thửa đất số 133, tờ bản đồ số 17 và thửa đất số 147, tờ bản đồ số 17 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621542 và số BM 621541 ngày 14/6/2013 theo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số CHV.BDDN.01.310713 ngày 01/8/2013.

Sau khi được giải ngân số tiền trên, ngày 8/10/2014, Công ty Thành Vinh có văn bản số 05/TTr-Cty đề nghị điều chỉnh quy hoạch gửi UBND tỉnh Nghệ An. Ngày 17/10/2014, trên cơ sở hồ sơ đề nghị điều chỉnh quy hoạch của Công ty Thành Vinh và Văn bản thẩm định của Sở Xây dựng, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 5342/QĐ.UBND-XD cho phép điều chỉnh quy hoạch Dự án Trung tâm dạy nghề Thành Vinh thành Dự án khu nhà ở chung cư và văn phòng làm việc Thành Vinh.

Ngày 3/5/2015, Công ty Thành Vinh có Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất đã được UBND tỉnh cho thuê thực hiện Dự án Trung tâm dạy nghề Thành Vinh. Trên cơ sở đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 3217/STNMT-QLĐĐ ngày 15/7/2015, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 511/QĐ-UBND.ĐC ngày 27/7/2015 về việc chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh diện tích, thời hạn sử dụng đất và hình thức sử dụng đất để Công ty Thành Vinh thực hiện dự án khu nhà ở chung cư và văn phòng làm việc tại phường Hưng Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Theo đó, UBND tỉnh cho phép Công ty Thành Vinh chuyển 3.445,9m2 đất xây dựng Trung tâm dạy nghề Thành Vinh và khu ký túc xá kết hợp nhà nghỉ khách sạn cao 7 tầng tại phường Hưng Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An để sử dụng vào mục đích xây dựng dự án khu nhà ở chung cư và xây dựng hạ tầng, sân đường nội bộ, cây xanh, bãi đỗ xe và chuyển từ hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621542 và số BM 621541 ngày 14/6/2013, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty Thành Vinh đối với diện tích đất được giao đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Căn cứ vào Quyết định số 511/QĐ-UBND.ĐC ngày 27/7/2015 của UBND tỉnh về việc chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh diện tích, thời hạn sử dụng đất và hình thức sử dụng đất để cho Công ty Thành Vinh thực hiện dự án khu nhà ở chung cư và văn phòng làm việc tại phường Hưng Bình, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, ngày 06/01/2017, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 02/GP/SXD cho phép Công ty Thành Vinh tiếp tục xây dựng hạng mục công trình chung cư 18 tầng.

Tòa chung cư PVNC2-CT02 của Công ty Thành Vinh (trực thuộc Tổng Công ty Khoáng sản dầu khí Nghệ An). Ảnh minh họa

Như vậy, khi Công ty Thành Vinh xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng Trung tâm dạy nghề Thành Vinh và khu ký túc xá kết hợp nhà nghỉ khách sạn cao 7 tầng sang đất xây dựng dự án khu nhà ở chung cư và xây dựng hạ tầng, sân đường nội bộ, cây xanh, bãi đỗ xe thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất không có hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621542 và số BM 621541 ngày 14/6/2013 vì hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đã được Công ty Thành Vinh giao cho bên nhận thế chấp là Ngân hàng ACB giữ bản gốc từ khi thế chấp tài sản ngày 01/8/2013 cho đến nay.

Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định:
“Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Việc Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ và tham mưu đề nghị UBND tỉnh Nghệ An quyết định chuyển mục đích sử dụng đất khi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621542 và số BM 621541 ngày 14/6/2013 đang thế chấp tại Ngân hàng là chưa đầy đủ hồ sơ, vi phạm quy định nêu trên dẫn đến việc ban hành Quyết định số 511/QĐ-UBND.ĐC ngày 27/7/2015 của UBND tỉnh chưa đảm bảo quy định của pháp luật.

Đến ngày 10/01/2020, do Công ty Thành Vinh vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng TMCP Á Châu khởi kiện, yêu cầu Công ty Thành Vinh trả số tiền nợ gốc và lãi là 16.555.649.277 đồng; trường hợp, Công ty Thành Vinh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong đó có yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số CHV.BDDN.01.310713 ngày 01/8/2013.

Tuy nhiên, tài sản trên thửa đất số 147 tờ bản đồ số 17 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM 621541 đã xây dựng thành chung cư 18 tầng và được Công ty Thành Vinh bán hết các căn hộ cho 151 hộ dân sinh sống nên dẫn đến việc tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp tài sản cũng như quyền lợi của các hộ dân mua căn hộ chung cư của Công ty Thành Vinh.

Để bảo đảm phòng ngừa vi phạm pháp luật trong hoạt động quản lý đất đai nhất là đối với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An; VKSND tỉnh Nghệ An ban hành kiến nghị số 2149/KN-VKS-P10 ngày 31/10/2023, kiến nghị đến Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An trong phạm vi quyền hạn, trách nhiệm của mình, chỉ đạo phòng chuyên môn khắc phục vi phạm nêu trên và yêu cầu thực hiện nghiêm các quy định về thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước khi trình UBND tỉnh quyết định.

Kiến nghị áp dụng biện pháp phòng ngừa vi phạm pháp luật của VKSND tỉnh Nghệ An góp phần đảm bảo hoạt động đúng đắn của cơ quan quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Trịnh Quyết (Theo VKSND tỉnh Nghệ An)