Trao đổi về điều kiện có hiệu lực của đặt cọc, mối quan hệ giữa đặt cọc và hợp đồng chính

Đặt cọc là 01 trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Điều 328 BLDS năm 2015 quy định cụ thể về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, trường hợp đặt cọc bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến điều kiện có hiệu lực của đặt cọc, mối quan hệ giữa đặt cọc và hợp đồng chính mà hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau, thông qua vụ án cụ thể như sau:

Ngày 08/3/2018, ông A và ông B ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo khi ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất tại huyện X thì hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức (tức là tại thời điểm đặt cọc, bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo đó, ông A giao cho ông B 01 tỉ đồng tiền cọc và đã thực hiện xong. Ngày 02/4/2019, Tòa án nhân dân tỉnh Y xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà C; tuyên hủy 04 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà C đối với 12 thửa đất nêu trên, công nhận quyền sử dụng 12 thửa đất này cho ông B. 

Khi ông B chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A nhiều lần yêu cầu ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức nhưng ông B không thực hiện, nên ngày 29/7/2019, ông A khởi kiện ông B yêu cầu: Buộc ông B có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc 01 tỉ đồng đã nhận và bồi thường số tiền 03 tỉ đồng theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc. Ngày 01/11/2019, ông A có đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện: Buộc ông B tiếp tục thực hiện chuyển nhượng 12 thửa đất, nếu ông B không thực hiện việc chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại theo đơn khởi kiện ngày 27/9/2019. Ông B không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A vì cho rằng: Ngày 28/11/2019, ông B mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đây mới là thời điểm phát sinh nghĩa vụ ký kết hợp đồng chính thức với ông A theo hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận; ngày 29/7/2019 và 01/11/2019, ông A khởi kiện ông B vi phạm hợp đồng nên ông A phải chịu mất cọc theo thỏa thuận.

Vụ án có hai quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, Tòa án hai cấp tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 08/3/2018 giữa ông A và ông B, buộc ông B hoàn trả cho ông A số tiền 01 tỉ đồng, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A về việc buộc ông B bồi thường thiệt hại 03 tỉ đồng là đúng quy định của pháp luật. Bởi lẽ, tại thời điểm thỏa thuận giá trị chuyển nhượng và giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên đều biết đất đang tranh chấp, bà C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tranh chấp đất giữa ông B và bà C đang được Tòa án thụ lý giải quyết. 

Theo Điều 328 BLDS năm 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện tại Điều 117 BLDS năm 2015 là: “... Nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Đồng thời, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ khi: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

Xét giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được thực hiện khi ông B không phải là chủ sử dụng đất đang tranh chấp và quyền sử dụng đất đang bị Tòa án huyện X áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Do đó, nội dung thỏa thuận của các bên là vi phạm điều cấm của Luật đất đai năm 2013 nên vô hiệu. 

Quan điểm thứ hai cũng là quan điểm của tác giả cho rằng, ngày 28/11/2019, ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 12 thửa đất, nên đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận. Tuy nhiên, ông B từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm thỏa thuận, nên ông B phải hoàn trả cho nguyên đơn (ông A) số tiền 01 tỉ đồng và bồi thường 03 tỉ đồng là phù hợp, vì các lý do sau:

Ngày 08/3/2018, ông B và ông A ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với 12 thửa đất tại huyện X với giá 06 tỉ đồng, thỏa thuận đặt cọc trước 01 tỉ đồng. Khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết 12 thửa đất không đứng tên ông B mà đứng tên bà C và biết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà C chưa được Tòa án nhân dân tỉnh Y giải quyết. Vì vậy, trong hợp đồng đặt cọc các bên đã thỏa thuận rõ: “Hai bên sẽ tiến hành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng khi cơ quan thi hành án giao đất cho ông B và ông B làm thủ tục sang tên thì ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông A”.

Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng có điều kiện “hứa mua, hứa bán”. Các bên chỉ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng khi có đủ điều kiện, tức là khi ông B đã được cơ quan Thi hành án giao đất và ông B đã làm thủ tục sang tên. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án đã có sự nhầm lẫn về áp dụng pháp luật, bởi lẽ hợp đồng đặt cọc ngày 08/3/2018 là “hứa mua, hứa bán” khi có đủ điều kiện, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không trái đạo đức xã hội, không vi phạm Điều 117 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, tức là không vô hiệu. 

Tòa án nhận định ông A có lỗi dẫn đến hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có cơ sở, bởi lẽ: Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, ông A đã giao đủ số tiền 01 tỉ đồng cho ông B ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, ông A đã thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Bản án của Tòa án nhân dân tỉnh Y giải quyết vụ án tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông B và bà C đã tuyên ông B được đứng tên quyền sử dụng đối với 12 thửa đất. Đồng thời, tại Công văn số 462/CV-CN/VPĐKĐĐ ngày 30/6/2020 của Văn phòng đăng ký đất đai huyện X, xác nhận 12 thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B ngày 28/11/2019 và phát cho người nhận ngày 05/12/2019. Từ ngày 05/12/2019, ông B có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất cho ông A theo đúng điều kiện của hợp đồng đặt cọc. Ông B cho rằng, do ông A khởi kiện ông khi ông chưa có đủ điều kiện để chuyển nhượng, nên ông A vi phạm hợp đồng và mất tiền đặt cọc. 

Tác giả nhận thấy, hợp đồng đặt cọc quy định điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi ông B được giao đất và ông B làm thủ tục sang tên, không quy định cụ thể thời gian ký kết hợp đồng chính thức. Việc khởi kiện của ông A là quyền của công dân nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình với mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Việc khởi kiện không ảnh hưởng, không vi phạm nội dung của hợp đồng đặt cọc. Tuy ông B đã có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất nêu trên cho ông A theo đúng hợp đồng đặt cọc nhưng ông B không đồng ý thực hiện là vi phạm hợp đồng./.

Nguyễn Thị Đoan Trang