TP. HCM: Người dân khiếu nại Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án vì cho rằng trái luật

Mua đất hợp pháp nhưng không thể sang tên

Theo đơn khiếu nại, ngày 29/6/2017 bà Dương Thị Tuyết Hà đã ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất 518, 523 tờ bản đồ số 84 có diện tích 4286,8m² tại phường Long Phước, Quận 9, TP. HCM theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 387099 do UBND Quận 9 cấp ngày 04/5/2010 cho ông Nguyễn Công Trung. Hợp đồng đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng Phong Phú (TP. HCM).

Sau khi mua bà Hà đã thanh toán hết tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Công Trung và ngày 03/7/2017 đã nộp thuế trước bạ, hoàn tất nghĩa vụ thuế với Nhà nước và đã nộp Hồ sơ đăng bộ vào Văn phòng Đăng ký đất đai Quận 9 cùng ngày, đã được cấp biên nhận với thông tin ngày trả kết quả là 18/7/2017.

Đến ngày trả kết quả bà Hà đã liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai Quận 9 thì được biết chưa có kết quả do việc cấp Giấy chứng nhận có vướng mắc, không thể cập nhật được tên với lý do đất chuyển nhượng đã có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2018/QĐ-BPKCTT ngày 09/3/2018 của TAND TP. HCM. Quyết định này được đưa ra theo đơn yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim Ngân là nguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được xét xử phúc thẩm và hoàn thành thi hành án năm 2007.

Được biết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 518, 523 tờ bản đồ số 84 do UBND Quận 9 cấp cho ông Nguyễn Công Trung là một phần diện tích đất mà ông Trung nhận chuyển nhượng từ 10 người có tên sau: Phạm Thị Huệ, Phạm Văn Tư, Phạm Ngọc Lan, Phạm Ngọc Mai, Phạm Ngọc Hoa, Phạm Thế Hùng, Phạm Lý Ngọc Thanh, Phạm Bích Ngọc, Phạm Ngọc Sang và Lương Thị Tuyết. Những người này có được quyền sử dụng đất nêu trên thông qua bản án dân sự phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật số 384/2007/DSPT ngày 10/4/2007 của TAND TP. HCM và Quyết định thi hành án số 88/THA-YC ngày 08/8/2007 của Chi cục Thi hành án Quận 9, TP. HCM. Tổng diện tích là 6.157,65m² sau đó chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Công Trung 4286,8m² thông qua Hợp đồng số 000373/HĐ-CNQSDĐ ngày 07/5/2009 và Hợp đồng sửa đổi bổ sung ngày 23/02/2009 tại Văn phòng Công chứng Bến Thành.

Đơn khiếu nại “Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời”

Pháp luật bảo vệ bên thứ ba ngay tình

Liên quan đến vụ việc nêu trên, Luật sư Nguyễn Tiến Dũng, Đoàn luật sư TP. HCM nêu ý kiến, Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này được ban hành sau khi có Quyết định giám đốc thẩm số 402/2010/QĐ-GĐT ngày 15/7/2010 của TAND tối cao huỷ toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2006/DSST ngày 15/11/2006 của TAND Quận 9 và Bản án dân sự phúc thẩm số 384/2007/DSPT ngày 10/4/2007 của TAND TP. HCM. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được đưa ra sau khi Bản án phúc thẩm số 384/2007/DSPT có hiệu lực pháp luật và đã thực hiện thi hành án xong. Căn cứ vào Bản án phúc thẩm, các đồng bị đơn là bà Phạm Thị Huệ, ông Phạm Văn Tư, Phạm Ngọc Lan, Phạm Thị Mai, Phạm Ngọc Hoa, Phạm Thế Hùng, Phạm Lý Ngọc Thanh, Phạm Thị Bích Ngọc, Phạm Ngọc Sang, Lương Thị Tuyết đã được UBND Quận 9 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 05/02/2009.

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, các ông bà có tên nêu trên đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Công Trung có diện tích là 4286,8m²; ngày 04/5/2010, ông Nguyễn Công Trung được UBND Quận 9 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00185. Ngày 29/6/2017, ông Nguyễn Công Trung chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số CH00185 cho bà Dương Thị Tuyết Hà. Bà Dương Thị Tuyết Hà đã trả hết tiền chuyển nhượng cho ông Nguyễn Công Trung, đã nộp thuế và đang làm thủ tục đăng bộ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, nhưng do có khiếu nại và có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2018/QĐ-BPKCTT ngày 09/3/2018 nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa.

Căn cứ khoản 2, Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về “Bảo vệ quyền và lợi ích của người thứ 3 ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” quy định: “Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu…thì giao dịch với người thứ 3 vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá, hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”. Như vậy theo quy định này, giao dịch với người thứ ba ngay tình như trong vụ án này được bảo lưu (nghĩa là quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Công Trung được pháp luật công nhận) và vì lẽ đó mà giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trung và bà Hà phải được công nhận.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định cụ thể: “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện… yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả lại những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.

Quy định giải quyết vấn đề này còn được quy định rõ ràng hơn tại khoản 2 Điều 136 Luật thi hành án năm 2014, về việc “Thi hành quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm tuyên hủy bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật” và khoản 3 Điều 135, cụ thể: “Trường hợp tài sản đã được chuyển dịch hợp pháp cho người thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa hoặc tài sản thi hành án đã bị thay đổi hiện trạng thì chủ sở hữu tài sản ban đầu không được lấy lại tài sản nhưng được bồi hoàn giá trị của tài sản.”

Từ những quy định pháp luật nêu trên, có thể khẳng định nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Kim Nguyên không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất, mà chỉ được đòi lại giá trị quyền sử dụng đất (chính vì lý do đó khi bà Nguyên có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo khoản 7 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về “Cấm chuyển dịch tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” là quyền sử dụng đất nêu trên thì Toà án phải có trách nhiệm giải thích cho bà Nguyên biết bà không có quyền yêu cầu này).

Việc không giải thích cho đương sự biết rõ giới hạn về quyền của mình mà Toà án vẫn ban hành Quyết định theo yêu cầu của bà Nguyên có thể làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Dương Thị Tuyết Hà khi nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của bên thứ ba ngay tình là ông Trung.

Sau khi Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành Nghị quyết số 02/2020/ND-HĐTP về “Hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Bộ luật Tố tụng dân sự”, có hiệu lực từ ngày 01/12/2020, bà Dương Thị Tuyết Hà đã làm đơn khiếu nại gửi đến TAND TP. HCM yêu cầu hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2018/QĐ-BPKCTT ngày 09/3/2018; tuy nhiên, đến nay yêu cầu của bà Hà vẫn chưa được giải quyết.

Đăng Dương