Lỗ hổng quản lý trong giao đất thực hiện các dự án bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái tại Lương Sơn (Hòa Bình)

* Dự án “Bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái” biến tướng thành các dự án "Bất động sản".

Dự án bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái của ông Nguyễn Đình Thọ tại xóm Cời, xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn được UBND huyện Lương Sơn cho thuê đất trả tiền hàng năm theo hợp đồng thuê đất số 02/HĐTĐ ngày 23/3/2011. Theo đó ông Thọ được thuê 149.896,8 m2 đất bao gồm 7.400 m2 đất phi nông nghiệp và 142.496,8 m2 đất trồng rừng sản xuất, thời hạn thuê đến hết ngày 31/8/2057.

Dự án trồng rừng bị san gạt, phân lô xây biệt thự trái phép và đang được rao bán rầm rộ trên các website và mạng xã hội

Điều đáng nói, để thực hiện “Du lịch sinh thái” ông Thọ đã ngang nhiên san gạt để xây dựng công trình, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đất rừng) sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan chức năng cho phép.

Hành vi này đã vi phạm nghiêm trọng quy định tại khoản 3 Điều 12 luật Đất đai 2013 theo đó “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”, khoản 7 Điều 12 Luật bảo vệ và phát triển rừng 2004, Điều 3 của Hợp đồng thuê đất số 02/HĐTĐ ngày 23/3/2011.

Trước đó, ngày 08/12/2016 ông Nguyễn Đình Thọ được UBND huyện Lương Sơn cấp Giấy phép xây dựng, giấy phép ghi rõ: Tổng diện tích xây dựng khu du lịch, khu lưu trú và đường giao thông 16.124m2 bao gồm nhiều hạng mục như: Nhà hội thảo diện tích 250m2; nhà sàn 350m2; nhà hàng dịch vụ 200m2; nhà ở lưu trú Rainbow 26 căn - diện tích 74m2/căn; nhà ở lưu trú Cautry 56 căn - diện tích 74m2/căn… Chiều cao các công trình này đều là 1 tầng. Nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án đã tiến hành san ủi, phân lô và xây dựng nhiều căn biệt thự với chiều cao trên 1 tầng là vi phạm trật tự xây dựng tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13. Hành vi này đã vi phạm nghiêm trọng quy định tại khoản 3 Điều 12 luật Đất đai 2013 theo đó “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”, khoản 7 Điều 12 Luật bảo vệ và phát triển rừng 2004, Điều 3 của Hợp đồng thuê đất số 02/HĐTĐ ngày 23/3/2011. sinh thái” ông Thọ đã ngang nhiên san gạt để xây dựng công trình, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đất rừng) sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan chức năng cho phép.

Liên quan đến sai phạm này, UBND xã Tân Vinh (Lương Sơn) đã tiến hành kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính vào tháng 07/2017. Tuy nhiên, sau đó các hoạt động sai phạm tại dự án này vẫn ngang nhiên diễn ra (?).

Không chỉ có vậy, chủ Dự án còn nhận chuyển nhượng hàng chục nghìn m2 đất từ người dân địa phương để phân lô, xây biệt thự bán cho các cá nhân khác. Việc thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang có dấu hiệu sai quy định của pháp luật.

Việc chủ dự án tự ý, phân lô bán nhà trong quá trình triển khai dự án đã vi phạm các điều khoản được ghi trong Hợp đồng thuê đất số 02/HĐTĐ ngày 23/3/2011. Bên cạnh đó việc chủ đầu tư thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất đai để phân lô bán nền mà không thực hiện việc lập dự án, lập đồ án quy hoạch là chưa đúng với quy định của pháp luật về đầu tư và kinh doanh Bất động sản.

Hiện nay, pháp luật không cấm chủ đầu tư thu mua đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; tuy nhiên để thực hiện, để chia lô, bán nền cho khách hàng với hình thức như trên, thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Cụ thể, theo Khoản 1, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2, Điều này.

Theo Khoản 2, Điều 41, Nghị định 43, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

* Một mảnh đất, chồng chéo nhiều “chủ”.

Như đã nói ở trên, “Dự án bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái” được UBND huyện Lương Sơn cho ông Nguyễn Đình Thọ thuê đất theo Hợp đồng thuê đất số 02/HĐTĐ ngày 23/3/2011.

Theo tìm hiểu của phóng viên, “Dự án bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái” đã tổ chức hoạt động các dịch vụ về lưu trú, ăn uống và tổ chức các sự kiện. Hiện đang được Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Kim Bôi, có trụ sở tại địa chỉ là nhà ông Nguyễn Đình Thọ ở xóm Cời - Huyện Lương Sơn - Hòa Bình (???). Đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Đình Thọ đang vận hành, quản lý và khai thác dịch vụ. Qua trao đổi với Quản lý Dịch vụ của Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Kim Bôi thì được biết, hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Kim Bôi đang hoàn thiện thủ tục xin cấp phép liên quan đến hoạt động này như giấy phép về hoạt động lưu trú, an toàn vệ sinh thực phẩm, phòng cháy chữa cháy…..

Bên cạnh đó, trên diện tích đất “Dự án bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp với du lịch sinh thái”, ngày 23/11/2016 của UBND huyện Lương Sơn có Quyết định số 3421/QĐ-UBND về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Bảo vệ rừng, trồng rừng kết hợp du lịch sinh thái SunSet tại xóm Cời, xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn.

Ngày 14/02/2019, UBND tỉnh Hòa Bình có Quyết định chủ trương đầu tư số 13/QĐ-UBND về việc “ Chấp thuận nhà đầu tư là Công ty CP Đầu tư du lịch SUNSET Hòa Bình” có trụ sở tại địa chỉ nhà ông Nguyễn Đình Thọ, xóm Cời - Huyện Lương Sơn - Hòa Bình (???). Đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Đình Thọ thực hiện dự án đầu tư “Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset”. Với mục tiêu hoạt động: Đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp, hiện đại gần gũi với thiên nhiên với chất lượng các dịch vụ lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, tổ chức sự kiện,… trên diện tích đất xây dựng sử dụng là 110.790,2 m2.

Đến thời điểm hiện tại, Dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset chưa được giao đất, chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; chưa được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; không có phương án quản lý rừng bền vững được phê duyệt để thực hiện tổ chức quản lý, bảo vệ, phát triển, kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng đối với dự án này; chưa thực hiện phương án trồng rừng thay thế đối với diện tích đất rừng bị chuyển đổi mục đích sử dụng; chưa có giấy phép xây dựng …..

Như vậy cùng một thửa đất mà có rất nhiều chủ đầu tư khác nhau mà không có văn bản thống nhất về quyền và nghĩa vụ các bên gửi các cơ quan có thẩm quyền, điều này sẽ rất khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ nếu có mâu thuẫn xảy ra, Dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset cũng chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để xây dựng.

* Các dự án Bất động sản “ma” tại dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset.

Thời gian qua, các dự án Bất động sản “ma” được chủ đầu tư “vẽ” ra và rao bán công khai, rầm rộ trên các trang mạng đang được rất nhiều người quan tâm và ưa chuộng với giá chuyển nhượng tiền tỷ bất chấp các quy định pháp luật, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Các dự án trên có nguồn gốc đất chủ yếu là đất rừng sản xuất có địa chỉ trùng với dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset.

Như Dự án Panorama Hill được giới thiệu cách Hà Nội 40km, gần Quốc lộ 6; nằm trọn trên đỉnh đồi một bên là hồ Gò Cáp xanh mát, một bên là cánh đồng lúa trải dài đến tận chân trời. Chủ đầu tư dự án: Công ty cổ phần đầu tư du lịch Sunset Hòa Bình; đơn vị quản lý: Big Sky có quy mô 100 căn biệt thự 2 tầng và 3 tầng song lập và đơn lập với diện tích đa dạng từ 150 đến 1000m2. Hiện dự án đang được rao bán với giá bán từ 2,8 tỷ/căn trên trang (https://bietthunghiduonghoabinh.com/) và nhiều trang khác.

Dự án Panorama Hill được chủ đầu tư “vẽ” ra và rao bán công khai, rầm rộ trên các trang mạng

Sunny Garden Resort & Villas được giới thiệu gồm 70 căn biệt thự nghỉ dưỡng, Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Lương Sơn, dự án được đầu tư với quy mô 20.000m2. Hiện dự án “ma” đang được rao bán từ 2,2/ 1 căn, sở hữu sổ đỏ vĩnh viễn….trên website http://sunnygardenresort.com, trên mạng xã hội Facebook có tài khoản Sunny Garden resort –Biệt Thự Nghỉ Dưỡng Hòa Bình và nhiều trang khác.

Dự án Sunny Garden Resort & Villas được chủ đầu tư “vẽ” ra và rao bán công khai, rầm rộ trên các trang mạng

Để làm rõ các dự án trên có được cấp phép trên địa bàn xóm Cời, xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn hay không? Phóng viên đã có buổi làm việc với UBND xã Tân Vinh và UBND huyện Lương Sơn về vấn đề này. Ông Đinh Văn Lợi, Chủ tịch xã Tân Vinh khẳng định trên địa bàn xã Tân Vinh không có dự án Panorama Hill, Sunny Garden Resort & Villas, Zen Resort Tân Vinh, Khu đô thị sinh thái Việt Âu. Đại diện UBND huyện Lương Sơn, ông Nguyễn Tiến Việt, Trưởng phòng kinh tế kế hoạch cho biết, dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset không phải là dự án Bất động sản và không có dự án Panorama Hill, Sunny Garden Resort & Villas, Zen Resort Tân Vinh, Khu đô thị sinh thái Việt Âu được đăng ký tại huyện Lương Sơn.Ngoài các dự án trên còn phải kể đến Khu đô thị sinh thái Việt Âu, Zen Resort Tân Vinh...

Như vậy sự việc đã rõ, có thể thấy rằng việc chủ đầu tư “vẽ” các dự án “ma” và rao bán công khai, rầm rộ trên các trang mạng là có dấu hiệu vi phạm pháp luật quy định tại điều 198 Bộ luật Hình sự 2015 quy định về Tội lừa dối khách hàng, có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, Đất đai và kinh doanh Bất động sản. Bên cạnh đó việc các dự án đăng thông tin bán đất, bán nhà sai sự thật làm ảnh hưởng tới thị trường nhà, bất động sản và môi trường đầu tư của tỉnh Hòa Bình.

Với hàng loạt sai phạm đã được “điểm tên”, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hòa Bình đã có báo cáo số 206/SKHĐT-DN gửi Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, báo cáo chỉ rõ nguyên nhân để xảy ra tình trạng trên là do các cấp chính quyền chưa làm tốt công tác quản lý đất đai, xây dựng; có nơi cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sai mục đích sử dụng đất. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng, mua bán, san lấp, chuyển mục đích sử dụng nhiều năm nay nhưng chính quyền không nắm bắt để xử lý kịp thời, đồng thời tại Kết luận thanh tra số 95/KL-TTr ngày 18/7/2018 của Thanh tra tỉnh Hòa Bình cũng chỉ ra nhiều sai phạm, bất cập trong công tác chấp hành các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng.

Trước thực trạng trên, thiết nghĩ các cấp chính quyền địa phương cần có những biện pháp kiên quyết xử lý triệt để những vi phạm, tồn tại trái quy định pháp luật; đồng thời cần kiến nghị với các cơ quan lập pháp có những điều chỉnh quy phạm phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển góp phần nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân, tạo đà phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.

Những vi phạm nêu trên đã được xử lý ra sao? còn bao nhiêu dự án tương tự vẫn đang, tiếp tục tồn tại ở huyện Lương Sơn và các địa phương khác tại tỉnh Hòa Bình? giải pháp khác phục những tồn tại bất cập này được thực hiện ra sao tại các cấp chính quyền địa phương và các doanh nghiệp đầu tư dự án? PV sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc

PV